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着工目前での建ぺい率ミスによる新築の問題
- 建て替えによる新築（２階建）を1月末から着工する予定でしたが、建ぺい率が風致地区のため４０％以下であることが判明しました。
- 設計担当者は初期の設計段階で風致地区であることは把握していましたが、具体的な建ぺい率については調査されていませんでした。
- その結果、改訂された設計図では部屋の広さが小さくなり、キッチンの動線や他の部屋へのアクセスが不便になるなど、生活を考慮していない設計が提示されました。今後の交渉で有利なアドバイスを求めています。
- fujihide223
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- 新築一戸建て
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質問者が選んだベストアンサー
最悪のミスをしてくれちゃったもんですね。心中お察しします。それでいて、その後の対応も最悪です。その担当は間に合わせの図面を持ってきて、なんとなくで済まそうと考えたのでしょう。 まず、質問者様に実質の損害は出てませんか？引越しはキャンセル？キャンセルするとしたらキャンセル料は発生するのかどうか。引越しはするとして仮住まいがもし賃貸であれば、竣工が延びる事での追加家賃は？・・・等々、あちらのミスによる竣工の延期で発生するお金がないかどうか。あればいくらぐらいの金額かを整理しましょう。 その上で、ＨＭとの交渉です。今のところ、相手は営業も設計も担当者レベルでの説明しかないのですか？常識的にそれだけのミスであればその上の責任者が謝罪と説明にくるべき内容です。恐らくはそこまで話しを上げてないんじゃないでしょうか。上げてあって担当者レベルで解決させようって会社なら逆にそこまでの会社ってことですが。 このミスで損害が出てたとしてそれをＨＭに負担させられるかどうかは契約内容にもよりますのでなんとも言えませんが少なくともＨＭの責任者を引っ張り出して話しをしないことにはどうにもなりません。 ベースとなる条件が変わったのだから当然、設計は１からです。今までの図面を間に合わせで直したものではいろんな意味で設計上の不具合が出るのは目に見えてます。 それと、最低でも設計担当者の変更。最初のミスは勿論あっちゃいけないことですが、発覚してもちゃんとした謝罪も説明も出来ないような設計担当は信頼に値しません。今後の事も考えたら設計担当の変更は最低条件でしょう。仮に変えないで進めたら、彼らは1件当りにかけられる時間を厳密に管理されてますので残された時間を逸脱しないように「やっつけ」仕事になる可能性が高いです。なので、「責任者」に設計は１からだよという認識を持たせるのとＨＭに対して会社としてちゃんと責任持てよと理解させるために担当者を変えさせるべきなのです。 ＨＭの変更は交渉における最後のカードで良いと思います。勿論、質問者様の気持ちが許せばですが。もし、損失金が出てたとすると変えないほうが回収できる可能性があるからです。実際は今まで要した３ヶ月の時間もただなようでただではないんですが、そこは立証しづらいですね。 ＨＭが企業としてきちんとした対応を示さないようならＨＭの変更もやむなしでしょう。
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- gezzila
- ベストアンサー率75% (12/16)
容積率は200％とのこと、床面積は確保できる可能性は残されましたね。 今回の出来事は、プロとしてやってはならない大失敗ですが、計画段階の事故であったことが救いです。そういう条件の土地だったのです。 私ならどうするか、考えてみました。 建ぺい率40％の風致地区、この条件を聞いて最初にイメージしたのは、羨ましい限りの住環境だということです。（勝手な想像ですが・・・） 床面積は予定より減るかも知れませんが、この恵まれた環境を生かすべく、設計イメージを膨らませてしまいます。床面積にこだわって3層にするよりも、私なら2層にします。（3層は結構暮らしにくいですよ。1層が最高の贅沢だと思います・・・。）建ぺい率40％なら駐車スペースにもゆとりがあるし、屋内外のつながりを大切にした設計ができそうです。恵まれた周辺環境さえも取り込んだ設計ができればベストですね。 さて、数あるHMの中から、なぜ今のHMを選んだのか思い出してください。きっと何か気に入ったところがあったのだと思います。 あなたが選んだHMのミスをあなたがどこまで許せるか。 今回の件で、あなたはダメージを受けましたが、時間や労力を無駄にしてしまったという意味では相手も同様です。もちろん、全く謝罪の気持ちが見えないという状況では難しいかもしれませんが、大きな償い（値引き？）を引き出そうとするあまり、あなた自身が疲れてしまうよりも、気持ちを切り替えて前向きに進んでいくことも一つの解決法だと思います。 外野から勝手な意見を言ってしまいましたが、気持ちが切り替えが難しいようでしたら、別の会社を選びなおしたほうが、すっきり再出発できるかもしれませんね。（時間はかかりますが・・・） 本当に家づくりは難しいですね。
お礼
ありがとうございます。 とにかく相手の誠意というところだと思います。 お金を引き出すのが至難の技であることも重々承知ではありますが ＨＭが心から詫びて正直になってくれることが まず第一でそうでなければ不信感は拭えず 次の段階には進めそうにありません。 もちろん出せるお金にも限界があるので 詫びてくれたら全てこっちでかぶるなんてこともできませんが。 なんとかすっきりとしたいです。 アドバイスありがとうございます
- ks5518
- ベストアンサー率27% (469/1678)
No.5です。 >損害の請求というのは、どういう形で行えばいいでしょうか？ 特に金銭面での損失が出ているわけではないのでしたら、謝罪だけでも良いかとは思います。 その上で・・・・ >損害の補填として値引きを要求できないかと思っています。 その対応がよかった時に手を打つのはどうでしょう？ 大幅な値引き(数十万単位)は要求しても良いと思います。 その上で対応が良く、貴方が許すことが出来るのでしたら、継続しても良いと思います。全体的には丸め込まれる可能性は高いです。相手としては、何としても解約だけは避けたいところでしょうから、何とでも言ってくるでしょう。そこに、社長が同席していないなら、その場で話しは聞かず、解約の方向で進めたほうが良いかと思います。そういった誠意の無い会社とこれから先、長く付き合わなければならない事を思えば、ここでの誠意ある対応が決め手となりますね。 その際、設計担当者は変えていただきましょう。 >それともやはり一旦契約解除してしまうべきでしょうか。 許すことが出来なければ、解約をするべきですね。 その際には、明日、早々営業担当に連絡をして、打合せではなく解約で話しを進めたい旨をお話しするべきです。そして、詳しい話しは、明日のお約束の時間に営業担当、社長に来ていただき、解約の意思を示してください。 瑕疵は相手にあるのですから、10万くらいは“要求”しても良いですよ。ただし、応じてくれるくれないは相手の事ですので、応じてくれなくても文句は言わない事です。要求する事で、一応は気持ちを切り替えられるでしょう。そして、ここで終わるのではなくて、新しい会社を探して、早めに計画再開をしましょう。
お礼
度々ありがとうございます。 実はこのＨＭですがどこの住宅展示場にもモデルハウスを出しているような大手です 値引きはやはり大幅でも数十万ですよね ３階建にすると概ね３割増しくらいになるようなので ローンがやっていけないかもという心配もあります。 営業担当も何件も抱えてるうちの一軒という態度なら 契約解除せざるを得ないかなというところですね
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
不動産業者ですが、設計事務所も運営しています。（私は建築士ではありません） おそらくその設計者、現地も1、2度ぐらいしか行っていないし、役所での直接の確認もしていない。営業が作成した資料を鵜呑みにして、進めていたのでしょう。 政令指定都市などでしたら、市のＨＰ上でも都市計画法にかかる制限などは見れてしまいますが・・・ ＞HMの設計担当に調べてもらったところ 何をどう調べたんでしょう？？なぞです。良く説明を受けてください。 ＞おそらく単純な確認ミスなのではないかと思うのですが それ以外に考えられませんよね。私たち不動産業者が売買の重要事項の説明でこれを誤って記して、それに準じた計画が成就されないような事案が発生したら、もう大変。損害賠償か契約解除ものです。 過ぎたことは仕方ありませんが、少なくとも今回会った際に、謝罪と原因の説明がないような業者は、今後信用できますか？建築中に何かの不具合や現場での取り違いなどがあっても、説明がないまま進められてしまうのではないか？という不安を払拭できますか？ それが払拭できないならば契約解除したほうが良いでしょう。 建物云々以前に、お客さんに迷惑をかけた行為に対する、その会社や担当者の対処が間違っていると思いますし、それがその会社の体質なのでしょう。
補足
ありがとうございます。 きのうは、いきなりのことでこちらも混乱していて きちんと対応出来なかったのも事実です。 明日よるもう一度会う予定なので、原因などについては説明を求めます。 録音もしておこうと思います。 会社としては大手のＨＭで、ネット上の口コミもよく、 これまでの対応も良かったのですが きのうに関してはその場を取り繕うような雰囲気で もってきた図面でなんとか進めたいという気持ちが 強かったように思います。 少なくとも謝罪はありませんでした。 おっしゃるように不信感が払拭できなければ契約解除が 妥当だと思っています。 追加一つお聞きしたいことがります。 これまでに契約金を支払い契約を交わしています。 これが戻ってくるのはもちろんですが 何らかの損害の補填はできるでしょうか もちろん、金銭面や物質面での損害はないので 難しいとは思うのですが。
- ks5518
- ベストアンサー率27% (469/1678)
>相手のミスを認めさせるのはもちろんですが >いろんな意味で納得できない場合は白紙もじさない考えです。 完全に設計担当者の確認ミスですね。 この場合、一度、契約破棄をされたほうが良いかと思います。 確認申請の段階で、指導課より指摘されて気が付いたのでしょう。このままの設計だと確認が下りないという事を言われたのだと思います。 おそらく基礎工事も何も行なっていないでしょうから、考えようによっては良かったのかも知れません。解体も始まっていないようですし。もっとも、基礎工事が着工できているのでしたら、確認申請は通っているので、あるとすれば施工ミス程度の事だと思います。 >残念ながらローンを組んでの購入です。 ローンは実行されていないのですよね。 でしたら、解約して、損害を請求するべきです。
補足
ありがとうございます。 たしかに工事は何も始まっていないので 他のＨＭに変えることも可能です そういうところで心を落ち着けようとしています。 ローンはまだ実行していません。 損害の請求というのは、どういう形で行えばいいでしょうか？ 一つ考えとして、次の打ち合わせで２階建ての改訂プランと ３階建のプランを持ってきてもらうことになっています。 その３階建のプランに対して、損害の補填として 値引きを要求できないかと思っています。 その対応がよかった時に手を打つのはどうでしょう？ それともやはり一旦契約解除してしまうべきでしょうか。
- foomufoomu
- ベストアンサー率36% (1018/2761)
＞きょうは、なぜそうなったのかなども話さず、この市では風致地区ということで・・・ 「風致地区」が「なぜそうなったか」の説明ですよ。よくある都市計画図には載っていないことがあるので、見落としがちな条件です。 もちろん設計側のミスであることに変わりはないですが。 >いろんな意味で納得できない場合は白紙もじさない考えです。 当然、その線（最初から設計やり直し）で進めるべきでしょう。しかし、それなりに工期が遅れますが。。。 設計者に（風致地区のミス以外で）信用できない面がないなら、設計者の変更はやめたほうがよいです。その設計者は、これまで、いろいろ調べ考えしているので、まったくの白紙ではないですから。 >かなり面積が減ることになってしまい、いろいろ夢をふくらませてきたのに >がっかりしてショックで騙されたような気分です。 法律ですから、どうしようもないです。 もともと、そういう土地だったのですから、最初からわかっていたか、今になってわかったかの違いだけです。
お礼
ありがとうございます。 なぜ今まで風致地区であることを確認していなかったか、 という説明がないということです。 もちろん風致地区であることはわかっていたので伝えていました 面積はもちろん法律ですからそういうことなんですが 最初からわかっていればそれの中で工夫をしていたと思いますが 何ヶ月もその大きさで綿密な打ち合わせをしてきたわけですから これまでの時間が無になりますし、精神的なダメージも大きいです。 わかる時期が違っただけではありません。 設計者はいまのところ変えるつもりはありませんが 営業担当と食い違うところもこれまであったので 今後の対応と見たいと思います
- yasuto07
- ベストアンサー率12% (1344/10625)
白紙にできるなら、白紙で、最初から、練り直した方が良いのでは。私なら、そうします、あと、自分で、市役所に行き、図面を見せて、話を聞きに行く、ことも必要では。
補足
ありがとうございます 役所にいってというのは担当部署にアドバイスをもらうということでしょうか？ 話のあと自分なりに調べてみたところ 間違いのようすからハウスメーカーは都市計画の建ぺい率、容積率だけをしらべて、 風致地区の部分は調べてなかったようです。 もちろん、設計の前に、ここは風致地区であるむねの ことは伝えてあります。営業さんもメモとってました。 向こうの出方によってはハウスメーカーを変えることも考えようと思います
- gezzila
- ベストアンサー率75% (12/16)
夢が一瞬でしぼんでしまったとのこと、心中お察しします。 ところで3階建てを計画するにあたり、容積率は大丈夫でしょうか？ 建ぺい率ぎりぎり（40％）で攻めるとして、3層なら120％となります。 地域の都市計画によって異なりますが、 建ぺい率40％の地域では容積率80％というところも多いようなので、ご注意下さい。 交渉のアドバイスではありませんが、気になったもので取り急ぎ・・・。
お礼
ありがとうございます。 調べてみたところ 容積率ですが、当該地域では２００％でした。 都市計画で６０・２００になっているところに 風致地区で建ぺい率が４０になっていました。
お礼
ありがとうございます。 実害はまだありません。 これからの分は計算してみます。 やはり一番大きいのは相手へ信頼が一気にくずれて 不信感に変わってしまったというところです。 設計担当者は、営業担当が薦めなかったエアコンの隠蔽配管を これしかないですといってくるなど 咬み合わないところがけっこうあり、 ちょっと違うなあと感じていたところもありました。 営業担当はそれなりのベテランで人柄もよかったので 信用していたところもあります。 不信感がどうなるか今後の対応を見極めたいと思います。 アドバイス参考にさせて頂きます。