農地の売買契約後20年間履行されていません

質問

土地取引について困っています。アドバイスをいただければと思いますのでよろしくお願いいたします。
私の父（80台半ばで寝たきりに近い状態）は、平成5年に某市の不動産会社と土地（農地）の売買契約（約1100坪を約4千4百万円）を結びました。契約書には一時金として4百万円を支払い、土地登記の際に残り約4千万円を支払うと記されています。その後、一時金を受け取り、翌年に6百万円を受け取り、残りは3千万円ほどとなっています。
売買の対象となった土地は、当時、某市の整備計画により団地が造成される計画となっていましたが、その後、整備計画は頓挫して団地化されることもなく、20年たった今も登記簿上は父の土地となっており、残金も支払われていません。
その間、何度か不動産業者に問い合わせたようですが、「市から宅地化の許可が下りないためお金を支払うことができない」という返事だったそうです。

先日、私が不動産業者に話を聞きに訪ねたのですが知っている関係者が居ないとのことで、先方から都合のいい日を連絡してもらうようにしましたが、数日たっても連絡はありません。一方、話を聞きに訪ねた翌日、不動産業者の使いの人が私の留守中に父を訪ね、「印鑑登録証明書をとればすぐに登記し、残り金額を支払う。今の土地の値段から残金は140万円だ。」と言ってきました。そして、「登記簿の謄本は業者側が持っている」と言ったそうです。
後で父の登記簿の謄本を見たところ、表紙は本物でしたが、最後の「上記は登記簿の謄本である。角印」のページはコピーのものでした。
父に尋ねたところ、謄本は渡してはいないと言っていますが、一時金を受け取る際に業者からコピーをとると言われて持っていき、返してもらう際に「各印」付きの部分がコピーとすり替えられたと思われます。

そこで結論ですが・・、
・契約書には登記時に支払う金額が明記されていますが、20年たった今の地価で計算し直されるのでしょうか？
・契約書は印紙も貼っていない、実印でもない認印で、お粗末なものですが、この売買契約書自体は有効なのでしょうか？
・20年間の間、契約が履行されないうえに、その間の固定資産税はこちらで支払っています。その金額の請求はできるのでしょうか？
・登記簿の謄本が意図的にすり替えられたとしたら、犯罪にあたいすると思いますがいかがでしょうか。
・契約者の父が亡くなった場合、この契約自体は息子の私に引き継がれるのでしょうか？

長文になりまして申し訳ございません。ご教授のほど何卒よろしくお願いいたします。

回答No.2

megira

農地法に、「許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という明文規定があるため、いくら当事者間で売買契約を結び、代金の支払や土地の引渡しが行われたとしても、農地法の許可を受けない限り、所有権移転の効力は発生しません。

農地法の許可がなければ、所有権は移転しないわけですので、当然、所有権移転の登記ができるわけがないということになります。

所有権移転についての農地法の許可には、第３条許可（耕作に利用する目的での取得の場合）と第５条許可（非農地に転用する目的で取得する場合）の２種類がありますが、第３条許可の方は取得者の資格制限があり、不動産屋が第３条許可を受けて農地を購入することは不可能なので、不動産屋が農地を購入するには、第５条許可（＝農地転用許可）を受ける以外には方法がありません。

つまり、「市から宅地化の許可が下りない」と言っておきながら、「印鑑登録証明書をとればすぐに登記し、残り金額を支払う。」というのは、明らかに矛盾であるわけで、少なくとも、どちらか一方は嘘であるということになります。

「市から宅地化の許可が下りた後」でなければ、「すぐに登記し、残り金額を支払う。」ことはできませんからね。

お礼

アドバイス　ありがとうございます。
農地の転用許可がネックなんですね。よく解りました。助かりました。

回答No.1

hanac3

一農地の場合、農業委員会の許可がないと、契約しただけでは所有権は移転しません。従って、農地の所有権は父にあります。
さらに、一般論ですが、契約上の債務は、１０年間で時効消滅します。しかし、父が、債務を認めた場合は、時効は中断し、そのときから１０年を経過しないと時効消滅しません。

契約書記載の金額は、時効消滅していれば、無効を主張できます。
契約書は印紙も貼ってなくても、実印でもなくても有効ですが、時効消滅している可能性があります。
固定資産税の負担者は所有者ですから、その金額の請求はできません。
登記簿謄本の件は、ご質問の意味がわかりません。登記簿謄本なら、問題はありません。
契約者の父が亡くなった場合、この契約自体は息子が相続します。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2tonouti.html

お礼

アドバイス　ありがとうございます。時効の部分がよく理解できていませんが、他のことはよく解りました。助かりました。ありがとうございます。