工務店倒産リスクあり、先に引渡してもらうほうがよい

質問

完成まで85%の我が家を建てている工務店が別の案件で資金調達に困っているということを関係者から聞き、倒産のリスクがあるので我が家完成前に引き渡ししたほうが良いといわれました。情報源は信用できます。家については、基本的には外構工事以外済んでいるのですが、途中工務店のミスや勘違いなどで、やり直しを依頼している部分もあります。以前からいい加減な様子がみられましたが、最近連絡もほとんど来ません。
仮に引き渡し前に倒産してしまったらうちに所有権がないというリスクを考えると、理由をつけて先に引き渡ししてもらったほうがよいのでしょうか？
とても困っているのでアドバイスをいただけたら幸いです。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ.2です。再度回答します
＞Aはローン契約時に銀行から言われてすでにしたのではないかと思います。住民票はすでに移しました、、ということはそいうことでしょうか？
おそらく保存登記も終了していると思われますが、司法書士からの見積もりや請求書、領収書で申請内容を確認してください。一般的に銀行ローンなどは建物保存登記と同時に設定登記を行います。逆に抵当権設定登記を行ったのであれば、保存登記まで終了しています。不明ならば司法書士事務所へ電話で確認してください。

＞またCもすでにローンのためにしたのではないかと思います。税務署の方も検査にきました、、ということは家の検査も完了しているということでしょうか？
税務署というのはおそらく固定資産税の評価で市町村の税務課が来たのでしょう。
これで検査済みなのかどうかは、現在は民間での確認申請が多いのでわかりません。

＞証明書などはまだ工務店から渡されていないので、それらが必要ですね。あと家の鍵もまだですし電気水道ガスもまだメーターさえありません。。どこにメーターを設置するか話し合い中でも、開通できるのでしょうか？
メーターなどが付いていなければまだ使用できる状態ではありません。面倒なのは水道ですから、それのメーターの所有者名義が質問者さんにしてもらうことが必要です。

＞ 火災保険はすぐにということで早速リサーチします。火災保険の手続きに必要で工務店からもらう書類または情報はありますでしょうか？
建築確認済み証と同1葉～5葉すべてのコピーがあれば大丈夫です。関係ないですが地震保険にも加入してくださいね。また余裕があれば家財保険の地震保険付帯もお勧めします。激甚災害の場合（当方東日本大震災の被災地で営業してますので）現在の建物は地震で全壊や半壊査定にあることはほぼありません。
例えば3000万の火災保険（地震付加）の場合、地震保険は1500万ですから一部損の場合それの5％で75万が保険支払額となります。しかし、家財はほぼ半壊扱いしてもらえますので、500万加入していても（地震は250万）半壊で125万でます。建物と合わせると200万出るわけです。これがあると内装などの補修にも使えますし、車などの損傷修理にも使えますし、家財で壊れたものがあっても十分対応可能でしょう。
個人的にお勧めします。500万だと自損以外のオプションにすべて入っても1.5万（年）ぐらいです。年掛けですから、新築から数年加入して後は様子見て解約も可能です。
当方個人も上記に加入しており大変助かりました。

ご参考まで

お礼

親切なご説明、ふたたびありがとうございました。
とくに保険については大変ありがたいアドバイスです。その点を考慮して選びたいと思います。
当初はこんなに時間がかかるとも、まさかこんなにゴタゴタが出てくるとも思っておらず悔しい思いですが、ストレス感じるだけ自分たちにとってマイナスなので、このような親切なアドバイスをくださった回答者さんにとても感謝しながら、前向きに対処していきたいと思います。ありがとうございました。

回答No.4

2009ken

とりあえず建物完成で登記、引渡し。

で、グレードアップの件は、工務店と、その下請け交えて話し合い、下請けに差額分直接支払で工務店を納得させる。工務店のマージンは下請けから紹介料名目などであげさせればいい。（そこは感知しなくていい）
追加の金額的にだけ工務店に主導させて音頭とらせたらいいんです。
これがたぶん、一番シンプルなやり方でしょう。

まあ、もちろん、こんな噂を聞いて不安だから・・・とぶっちゃける必要がありますが。

それ以前に、のらりくらりするなら、工務店すっ飛ばして各下請けと直接話するのもいいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おそらく、工務店の下請けと直接やりとりするのはかなりむずかしいと思います。ですが毅然とした姿勢でこちらが優位にもっていけるように頑張ります。

回答No.3

oyazi2008

ＮＯ．2です。補足ありがとうございます。
表示登記が完了済みであれば、法的には建物の所有権は既に質問者さんにあります。現状で工務店が負うのは工事中の管理責任です。ですから、例え工務店が明日破産や何らかの申請等をしても債権者がその住宅から何かしら差し押さえたり、引き上げたり出来ませんので御安心を。
表示登記はたぶん物件の検査済みを待たずに、引き渡し証で登記したと思います。最終現場検査はまだでしょう？この場合、法務局に物件が完成し引き渡しましたという、工務店の実印を押印した書類が申請書類として提出されていますので、民法上は所有権を第三者へ主張できます。
ですから、現在出来る対策とすれば、一応念の為下記を・・・・

Ａ.建物の保存登記を行ってください。司法書士に依頼します。住民票を物件に移動して、委任状に署名押印するだけです。必要なのは住民票と認印と免許証などの身分証明書提示だけです。
銀行で手続きした司法書士に依頼しましょう。工務店は一切手続きに関係ありません。

Ｂ.建物の本キー（玄関等の鍵）を受領しておきましょう。現在は工事用キーが使用されていますが、行方不明などになられると鍵が開けられませんので、（鍵屋に余計な出費となる）もらっておきましょう。尚本キーをシリンダーに差し込めば、工事用キーは使えなくなります。

Ｃ.不具合工事の完了はおいておいて、現状で建物完了検査が出来る状態だと思います。またはそれを確認してすみやかに完了検査を行ってもらいましょう。これは瑕疵担保の保険にもかかわります。また、確認申請済み証や図面、中間検査合格証など原本一式受け渡してもらいましょう。工務店の今後の各種申請等はコピーがあれば大丈夫です。

権利上は既に質問者さんの所有物ですから、上記のＡ．Ｂ．Ｃを履行してもらえれば、破産や夜逃げされても何とか不都合はありません。Ｃの保険のみ保険証が降りて届くまで時間がかかりますから、ちょっとゴタゴタするかもしれません。尚この保険というのは、10年間瑕疵保証の保険で工務店がＪＩＯやジャパンシールドＥＴＣ・・・の保険機関に保険料を支払い加入しているはずです。これは法的に義務付けられていますので、見積もりにも計上されているはずです。

Ｄ.電気や上下水、ガスなどの使用開始手続きなども早急にやるように催促してください。これらは下請けの工事業者が申請しますから、工務店が所在不明になられると自己で行うのは非常に手間がかかります。水道のメータ云々は物件引渡し前だとメーターの権利を留保されるので質問に書きましたが、現状では、この件は関係ありません。また各種保証書や予備部品なども物件に置いてもらう様にしておいたほうが良いですね。
忘れてました。火災保険は加入されていますか？直ぐに加入してください。

上記で御不安あれば再度補足お願いします。

補足

素人の私でもとても理解しやすいご説明、大変ありがとうございます。
Aはローン契約時に銀行から言われてすでにしたのではないかと思います。住民票はすでに移しました、、ということはそいうことでしょうか？またCもすでにローンのためにしたのではないかと思います。税務署の方も検査にきました、、ということは家の検査も完了しているということでしょうか？証明書などはまだ工務店から渡されていないので、それらが必要ですね。あと家の鍵もまだですし電気水道ガスもまだメーターさえありません。。どこにメーターを設置するか話し合い中でも、開通できるのでしょうか？ 火災保険はすぐにということで早速リサーチします。火災保険の手続きに必要で工務店からもらう書類または情報はありますでしょうか？

回答No.2

oyazi2008

条件を付加していただければアドバイス出来ると思いますので、御希望であれば補足お願いします。
1、土地は自己所有地なのか？（既に代金を支払って決済済みや建て替えなど）
2、支払は住宅ローンを利用するのか？ローンありならば銀行など？フラット35？
3、請負代金額と支払い済み額（十万単位のおおよそでかまいません）
4、今回の工事で水道メータの新たな取り付け（水道の新規引き込みや口径の変更など）があったかどうか？わからなければ不明で。
5、瑕疵保険の申請先機関名（重要事項の控えが渡されているはずです）
6、建物名義は単有（御主人さん一人の場合など）？共有？（奥さんとの共有の場合など）

上記で詳しくアドバイス可能です。当方不動産業者ですが経験上実務的にわかりますので・・・・

補足

ご回答ありがとうございます。わからない点もありますが、答えられるだけ書きます。
1. はい、自己所有でローンはないです。
2. 基本契約金額を、ローン（銀行、フラットではない）を組んで既に支払っており、そのときに表示登記なども済ませました。外構工事や残工事などが残っており、それがなかなか進んでいません。また、基本契約金額外となる、設備のグレードアップなどをして、その余剰分の金額が未払いです（現金支払い予定）。
3. おそらくトータルで3,000万ほどかかる予定で、うち2,800万支払い済みです。
4. 水道の新規引き込みはないと思いますが、敷地内で水道工事は行っていました。
5. これは今ちょっとわかりません。現在工務店が保険に入っており、引き渡しまで先方の責任ということであっていますでしょうか？（引き渡しから当方の責任といわれています）
6. 建物名義は家族と共同です。

回答No.1

skyyks

>仮に引き渡し前に倒産してしまったらうちに所有権がないというリスクを考えると、理由をつけて先に
>引き渡ししてもらったほうがよいのでしょうか？
そうです。急いでください。工事業者も金が入ることを喉から手が出るほど欲していますから、
登記用の書類もすぐに出すはずです。質問者さんが完全完成を求めてから引渡しと望んでいる間に倒産したら所有権をめぐって債権者との争いに巻き込まれ大変です。一刻も早く書類を出してもらい登記してください。

現状で外講だけということは、建物は完成（やり直しがあったとしても）していますから、登記出来る状態になっていて、銀行とその工事業者と話し合い、現段階で登記に入り融資を実効してもらい、出来高で業者に払い、残りは他の業者に引継いだらと思いますね。

銀行は建物表題登記が出来ればややこしいこと言わず融資してくれるはずです。
後の残工事はじかに別の工事人と交渉されたらどうでしょう。

補足

ご回答ありがとうございます。少し特殊なケースかもしれませんが、契約金額の支払いはローンを組んですでに終わっており（表示登記も）。ただ、設備のグレードを上げたりなど、仕様変更をしたため、その余分にかかった金額が契約金額外となり、まだ金額を出してきていないので、正式な引き渡しのときに支払うことになっていました（それは現金で支払う予定です）。従って工務店は、まだこちらから回収できていない金額があり、こちらとしては、これ以上リスクを取りたくないため早く引き渡してもらうのが良いのか？と考えております。仰せの「残工事は別の工事人」、、、なるほどですね。今の工務店は本当に進まなないので、いっそそのほうが良いかとも思いますが、引っ越し後に不具合が出た場合「それはうちの責任ではない」と、どちらの業者も責任を持たずという状況になるような可能性は大丈夫かなと気にしています。