不動産を父に贈与

質問

主人の実家は家屋分が父との共同名義(2分の1ずつ)になっており、全て父名義にするため、手続きをしたいと思っています。
評価額は430万円ぐらいです。
少しでも贈与税が安くなる方法はありますか？年間110万円以下の贈与は、贈与税の対象にはならないそうですが、不動産の場合は適応は難しいでしょうか。

回答No.4

hata79 · ベストアンサー

土地の名義は、主人の母です。]とのこと。
土地持主と、建物所有者が違う場合には、単純に固定資産評価額のみで家屋評価してしまうと誤りです。
借地権があるからです。
一般的に土地を妻がもっていて、夫が家の建ててる場合には、その家賃をとってないです。
これを使用貸借といいますが、借地権は出ません。

父母が住んでる家から夫夫婦が出るので、夫が持ってる所有権を父母にしてしまいたいというなら、父と母に二分の一ずつ贈与される手もあります。
４３０万円の夫の持分は２１５万円、これを半分ずつにするのですから、評価額は１０７．５万円。
贈与税の基礎控除額以下ですので、申告義務はありません。

不動産の所有権移転登記は税務署につつぬけですので、必ずと云っていいほど「この贈与に対しての申告はどうなってるのか」尋ねてきます。うっとうしいので、評価額１０７．５万円の土地贈与を受けたとして申告書を出してしまうほうがいいです。
贈与をうけた父と母が贈与税申告書を出します。納税額がなくても受理してくれます。

お礼

再度、ありがとうございます。
2分の1ずつ贈与すれば、贈与税もかからないのですね。この方法で、主人の両親に話してもらうようにします。

回答No.3

hata79

財産が不動産でも基礎控除の１１０万円は受けられます。
１　子の持分を親のものにするという点は、状況から確定してる選択であること。
２　家屋が立つ土地が親のものであること。
この２点を条件としてのべます（※）

持分の半分（全体の持分の４分の１ということです）の贈与なら、贈与額は１０７万５千円ですので、基礎控除以下になります。
続けた年でして連年贈与課税されるのを避けるために、１年あけて贈与登記すれば、子の持分全部が足掛け３年で親の名義になります。

売買という手もありますが、譲渡所得に対して確定申告をしないといけないだのどうのという別の問題が出ます。

夫が持ってる持分を１１０万円以下分を、毎年続けないで贈与していくのが経済的だと思います。
税金が出なくても贈与税の申告書を出しておきます。
あるいは、贈与額を１２０万程度にして、贈与税を１万円支払っておくという手もありです（これは実際によくされてる手です）。
あえて少額で納めてしまうことで「するべきことはしてる」という立場になるわけです。

※土地と建物の所有者が違うときには、建物評価額は借地権が加算されるので、単純に固定資産税評価額に持分をかけるという方法での評価は誤りです。
※２　著しく低額という判断に「二分の一以下」ということが言われます。これは法人税の処理中に出てくる割合です。著しく低額かどうかは「個々に判断をすること」になってます。
３割引きがいいところだという根拠はありません。事業所得の計算時に自家消費価格の決定がありますが「定価の７割で販売していれば良い」と国税庁長官が言ってますので、３割引きなら著しく廉価で譲渡したとはいえないだろうという意味です。
自家消費価格の決定とは、ラーメン屋さんの家で、そこの家族が無料で食べてしまったぶんを売上に計上しないといけないのですが、そのさいに「幾らで売ったのか」を決定することです。

お礼

回答ありがとうございます。
土地の名義は、主人の母です。
3年程同居していますが、年内には出て行く予定で、それまでに、この家の名義から主人の名前を抹消することを考えていますので、3年かけることができません。

主人の父と母の名義にして、半分ずつ贈与という形は取れるのでしょうか。

回答No.2

ben0514

質問と他の回答への書き込みを読ませていただきました。

評価額は固定資産税の全体の評価額であり、贈与税上の評価額も同一となることを確認されているということですね。

同居の親なのでしょうかね？

贈与税は考え方ややり方次第で変わると思います。

そもそもが４３０万円の不動産の半分の共有持ち分をお父様にしたいのですよね。ご主人のものにするつもりはありませんか？
上から下であれば、相続時精算課税制度がありますので、制度を選択さえすれば贈与税はかからないでしょうね。

お父様にしたいということであれば、売買というのはいかがですかね。
失礼かもしれませんが、金額的に大きな家屋ではない、古い家屋ですかね。であれば、評価額を下回るのが売買相場ではないですかね。
売買相場から見て問題がなければ、持分評価２１５万円と贈与税基礎控除１３０万円の差額以上である８５万円以上でお父様へ売却すれば、贈与は１３０万円未満になり、贈与税はかからないことでしょう。ただし、ご主人側に譲渡所得に対する所得税負担が増えることになりますがね。ただ、所得税の方が比較的税率が低いと思いますし、購入金額が証明できれば減価償却を加味した金額を引くことも出来るでしょうから、大きな負担ではないことでしょう。
売買の金も一時的に用意は必要でしょうね。連年贈与などと思われないやり方でお父様に還元できれば良いのではないですかね。仕送りや毎年の贈与ではない贈与などで戻したりすることもよいかもしれませんね。

面倒な方法かもしれませんが、連年贈与に注意して、２回以上にわたっての持分贈与もよいかもしれません。１／２の１／２である１／４を贈与すれば、１３０万円以下の贈与でしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
3年程同居していますが、年内には出て行く予定ですので、それまでに、この家の名義から主人の名前を抹消することを考えています。
息子から金銭援助を受けるのは当たり前だと思っていますが、自分たちが渡すことは一切考えない人なので、売買はできません。

主人の父と母の名義にすれば、215万円の半分ずつとなり、贈与税はかからなくなるのでしょうか。

回答No.1

mukaiyama

＞評価額は430万円ぐらいです…

何の評価額ですか。
相続税や贈与税の判断材料は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞年間110万円以下の贈与は、贈与税の対象にはならない…

だから、430万が税法に則した評価額だとして、また、父がそれ以外に他人からの贈与は一切なければ、110万引いた 330万のみが課税対象になるということです。
330 × 20% - 25 = 41万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の納税です。

＞不動産の場合は適応は難しいでしょうか…

現金でも不動産でも同じです。

＞少しでも贈与税が安くなる方法はありますか…

父から時価相当のお金をもらえば、贈与ではなくなりますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

回答、ありがとうございました。

補足

評価額430万円というのは、家屋の評価額です。固定資産税の評価額と同じはずですので、贈与税はこの金額で計算されると思います。また、2分の1ずつなので、主人から主人の父に贈与する分は、これの半額(約215万円)になるのだと思います。