不動産の親子間売買 建物のみ

質問

こんにちは、父が所有している土地と建物（賃貸用ビル）のうち建物のみを私へ売買にて所有権を移したいのですがいくつか教えてください。

１．売買金額について、他の質問を見ると帳簿価格で良いようですが帳簿価格と固定資産評価額について開きがありどちらの金額で売買すれば税務上問題ないのでしょうか？、この物件の帳簿価格が\2800000円、固定資産評価額が￥6300000円となります。

２．売買し登記等する場合、自分で出来るのでしょうか？　法律関係者へ頼む場合、誰に頼めば良いのでしょうか？

３．土地については父の所有権のままだと父と私でどのような契約形態が適当なのでしょうか？

４．土地の賃料は、いくら位が適当なのでしょうか？現在土地建物で50万円の収入があります。また、周辺月極駐車場賃料が月額８０００円程度で、この土地を更地にして駐車場にすると２５台程度入ります。

どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

> １．売買金額について、他の質問を見ると帳簿価格で良いようですが

　え？　そんなふうになっているのですか？

　まったく関係ない者の間の売買なら原則「自由」ですが、親子間の売買や、同族会社と取締役との間の売買とかだと、税務署の干渉をうけがちです。

　その際推奨される売買価格は「相場」であって、帳簿価格でも固定資産税評価額でもありませんよ。

　もちろん、偶然そうなった場合もありました。

　旧大蔵省がバブルを破壊した直後は、相場よりも帳簿価格や固定資産税評価額が高くなっていました。

　そのころなら、帳簿価格や固定資産税評価額で売買したら税務署は文句を言わなかったはずです。

　相場よりも高く売買して、親は利益を計上して納税していた（可能性が高い）のですから。

　実は必ずしもそうでないのですが、俗に「固定資産税評価額は、相場の7掛け」と言われています。聞いたことはないですか？

　つまり、固定資産税評価額での売買は、親が子に3割分贈与したのと同じ効果があります。

　3割というと、税務署が介入してきても文句は言えないところです（必ず来るとも言えないが）。

　近隣の相場を調べ、相場で売買されたほうがいいと思いますよ。

> ２．売買し登記等する場合、自分で出来るのでしょうか？

　登記方法をじっくり調べていても、その間に二重売買されてしまうとかいう危険がありませんので、自分でやったほうがいいと思います。

　ほかに頼むなら、司法書士です。

> ３．土地については父の所有権のままだと父と私でどのような契約形態が適当なのでしょうか？

　相続時「貸家建て付け地」の割引きなどが認められない（自用地扱い）のでよければ、「使用貸借」でいいと思います。

> ４．土地の賃料は、いくら位が適当なのでしょうか？

　上記の通り使用貸借でよければ、賃料は無料。

　あえて賃貸借契約を結び、賃料を払うことも可能でしょうが、「権利金授受の慣習のある地域」かどうかなどを確認しないとせっかくの努力が無駄になるかも。

　それは税務署に聞かないとわかりません。

　親子間の取引は面倒です。

　近隣の相場を調べて、税務署がなにか聞いてきたときハッキリと論拠を答えられるようにしておいたほうがいいと思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
一つひとつの質問に丁寧にご回答頂きありがとうございました。

アドバイスを参考に、慎重に進めさせて頂きます

回答No.1

zipang_style

１．相場で売買しないと贈与や利益供与とみなされ課税されることになるでしょうから
　　固定資産評価額で良いと思います。

２．質問しているレベルだと到底無理です。司法書士か弁護士に依頼してください。

３．自分の土地に（子どもとは言え）人様がデンッと建物を置くことなど出来ませんから、
　　借地権を設定されれば宜しいかと。

４．固定資産税の明細に土地の評価額が記載されていると思いますから、
　　それの６０％位を支払い、地代は年間５％位が妥当かと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます

それぞれの質問に丁寧にご回答頂きありがとうございました。