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路地状敷地とは？再建築不可の物件の解決方法と費用
- 再建築不可の物件を購入した場合、奥側の持ち主との協定を交わし、路地状敷地と見なすべきです。
- 測量士や建築士に依頼し、見なし分の境界を確定し、土地の持ち主に再建築時に路地状敷地とみなすよう一筆書いてもらう必要があります。
- この手続きは建築許可のために必要であり、費用は測量士や建築士の依頼によって異なります。具体的な対応方法や費用については、専門家に相談することをおすすめします。
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役所からのアドバイスについて。 行政からは、このような回答が限度です。 ＞これは、建築許可が出せるかどうかは、実際の持分は関係なくそのようにみなせるかどうかが問題だから、とのことです。 この意味を考えてみましょう。 確認申請だけに限れば、土地の権利関係は審査の対象ではありません。 確認を通すだけなら任意に敷地を設定し、その形態で接道義務が果たせればいいんです。 この状態で奥の２敷地が再建築不可とは断言できません。 というのは、路地（旗竿の竿部分）を複数名義で所有したり、細分化した土地でお互いが持ち合っている、というケースはときどき見かけるからです。 もちろん確認申請は大丈夫。 道路側の起点の土地所有者が、あなたも区分で所有しているこの通路を駐車場への出入りで使っているわけですよね。 あなたは容認しているんですか？ 同じことを確認申請の敷地設定で考えられませんか？ まず、道路位置指定が無理として、路地状敷地で考えてみましょう。 幅が４ｍちょうどであれば、２軒目（２宅地目）と３軒目（３宅地目）で半分の２ｍずつを使えば接道義務が果たせます。 確認申請なら、そのような配置図で申請すれば普通に通ります。 これについて行政は何も言いませんが、通路の他の権利者（所有者など）に無断であれば、そちらともめることになりますね。 役所、つまり建築行政がアドバイスしたのは、確認申請は通っても民事上のトラブルを起こさないように、との注意です。 確認申請では申請者（＝設計者である建築士）が申請する任意の敷地設定でＯＫです。 公図や登記簿情報を添付することは無いため、土地の権利関係は審査の対象外なんです。 確認申請で権利関係を審査しないのであれば、「そのようにみなせるかどうか」は役所、つまり築行政は介入しない、ということ。 ただ、最近おもしろい判例がありました。 袋地の所有者が、道路に接する側の土地を、その所有者の承諾無しに敷地に組み込み路地状敷地として接道を果たす計画で確認を取ったら、裁判で確認処分が無効と判断されました。 実際に使えない竿部分では万が一の非難などに支障をきたす、法第４３条の趣旨から外れる、ということです。 以前はこのようなことは無かった（法では求められないため）のですが、絵に描いた餅ではダメだという潮流なんでしょう。 この図の下側の状況が良くわかりませんが、３宅地以上で幅が４ｍの場合に道路位置指定が効果を表します。 ＞持分はともかく再建築の際の申請をスムーズにするための合意書などを作っておきたいのですがどのようにすればよろしいでしょうか？ ＞このあたりも測量士さんなどに相談すべきでしょうか。 仮に建築士に依頼するのであれば、状況を理解し最善の方法を考えてくれると思います。 重要なのは、通行に関する権利ではなく、 「この土地に建物が存続する限り、敷地の一部として設定することを承諾してもらう」 です。 敷地の２重使用はできない、ってこと。 勝手に嫌だとは言わせない、ってこと。 あなたが通路の一部を所有しているのであれば、２軒目のあなたも、３軒目の方も、奥の駐車場へ出入りする車も、お互い様。 これらを書面に整理して関係者が署名・捺印し合意文書としておくのがよろしいかと。 これが役所で言われたことです。 トラブルさえ起こらなければ、書面でなくても口頭で承諾しあえば問題無し。 ただ、将来に相続が発生したり売却で所有者が変わったなどで口約束が反故にされたら、大変なのはあなたです。 ソノ筋の怖い方の手に渡ったら怖いでしょ？ ＞費用などはどの程度かかるものでしょうか。 具体的にいくら、とは簡単に言えませんね。 報酬の算出の計算式がありますが、これは設計や工事監理などを行う場合。 単純に人工（にんく）で考えるとわかりやすいかも。 建築士の日当を２～３万円としましょうか。 これは事務所の人件費で、建築士個人がもらう手取りではありません。 同意をもらうには内容を図面化し、合意文書を作文しなければなりません。 図面を描くには現地へ赴き簡単な測量をします。 関係地の権利者を確認するため、法務局へ行き登記簿などの取得も必要でしょう。 調査や折衝のための交通費が別ですね。 こんな感じで、現地の確認で半日、資料の作成などで半日、現地での説明から合意を得る作業で１日、整理に１日、とすると３日程度になります。 現場の内容によっては当然追加の作業があるでしょうけど、だいたい目安が付きませんか？
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- antarctica-2001
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No,1です 図のように２ｍ以上の幅で公道に出られるように線引きをします。 家を建てる場合は最低限この部分を敷地の範囲に含めて確認申請を出す事になります。 線引きと言っても確認申請上は地面に境界ピンを打つだけです。 巻尺で計って２ｍの所に打つだけですから誰にでもできますし費用も掛かりません。 別途土地を購入して保存登記するのでしたら正式に測量する必要がありますが。基本的に確認申請と登記は別の話です。 ピンを打つだけですから見た目には現状となんら変化は有りません。 奥の方も貴方も公道側の方も今まで通り４ｍの通路として車の出入りをすることになります。 土地の持ち分はそのままで（登記上の権利についてはそのままで）確認申請上の線引きをおこなう事に（確認申請上の見た目上の話）３者が同意できれば一番良い方法だと思います。 公道側の方も４ｍ通路側に駐車場の車庫が有っり利用しているんであれば、その方も土地の持分の権利を行使して４ｍ通路を今後とも利用できる旨を文章にすれば同意を得やすいのではないでしょうか。 また、この部分はあくまでも共用で使う部分ですから塀や工作物を作ったり物置などを置いたりしないなどの取決めも必要でしょう。 此れを文章にして３者で覚書を作っておけば良いのではないでしょうか。 書式等は別段無いと思いますが、最終的には確認申請を出す窓口でチェックされますので、担当部署の方に一度目を通して貰っておけば完璧だと思います。 図面的には設計士か家屋調査士の図面を添付してくれと要求されるかとは思いますが。その方が２ｍ以上の接道義務を確保している事の確認と担保のためにも良い事だと思います。 最後に一寸気になったのですが。「再建築不可の物件を購入しました」との事ですが何故このよな面倒な物件を購入されたのでしょうか？ 多分不動産会社と媒介契約を結び購入されたと思うのですが、このような土地は購入前の重要事項説明時にその不動産会社の専任の土地建物取引き主任者から「この建物は再建築不可です」との説明があったはずです。 もし説明が無かったのでいたら不動産会社を訴えれば貴方の勝ちです。
お礼
antarctica-2001さま 丁寧なご説明をいただきましてありがとうございます。 よくわかりました。 再建築不可については了承していました。 購入した理由は、それが価格に反映されていたためです。
- 江戸川 コナン（@hanasuke12）
- ベストアンサー率61% (291/473)
No.2です。 肝心なことをうっかり失念してしまいました。 同意書、あるいは念書、協定書などに盛り込むべき内容は、 ○この土地に建物が存続する限り、敷地の一部として設定することを他の権利者に承諾してもらう ○２宅地目と３宅地目は、確認申請において路地状敷地、つまり２ｍ部分を敷地の一部として設定できる （これについては文言だけでなく数値を明記した敷地設定の図面を添付するよう） ○ただし、この路地部分には門・塀などの外構や工作物の築造等は行わず、現状維持とし車両等の通行を妨げない ○奥の駐車場に出入りする車の通行含め、お互いの通行を認め合う ○これらの内容は、今後土地の権利者が変わっても引き継ぐこととし、土地の売却の際には重要事項として買い手側へ説明することとする あたりですかね。 特にヘンな内容ではなく、通路の形態は現状維持とし、今後もお互いの通行は妨げませんよ、ということです。 細分化された土地を持ちあって、今現在あなたを含め通行している関係者にとって、誰にも不利益は発生せず、お互いさまでよろしいかと。 確かに買ってしまうのがベストなんですが、あなたと３件目だけで路地の延長方向に土地を持つと、奥の駐車場へ車が進入うしづらくなりますよね。 なので、売ってくれないと思いますよ。 これで今回のご質問に戻りましょう。 「路地状敷地と見なす方法について」 がご質問のタイトルですね。 「見なす」のは、役所や指定確認検査機関ではなく、確認申請を行う建築主（あなた）であり、その担保として土地の権利者同士の合意を取ること。 それを怠りトラブルが発生しないように、が役所からのアドバイス。 確認申請は、敷地が２ｍ幅で道路に接するよう「絵を描けば」通ります。 審査の担当が、 「この通路はホントにあなたが使えるんですか？」 などと問い合わせることはありません。 建築確認が取れたからといって、通行権や使用権など権利関係を公に認められたものではありません。 確認とは、工事着工前の単なる手続きにしか過ぎませんので。 建築基準法、その他確認申請のための審査対象法令は民事不介入です。 土地の位置関係から、２宅地目、３宅地目、奥の駐車場まで、元々は道路に面する１宅地目と１筆だったんじゃないですか？ 今の建物の確認処分の履歴は無いんですか？ 確認を取っていなかった手続き違反の建物なんですか？ 確認処分された記録があるのなら、ごく普通に路地状敷地で計画されたと推測します。 わかりにくい回答で失礼しました。
お礼
hanasuke12様 文書に盛り込むべき内容もありがとうございます。 参考にさせていただきます。 確認処分と言うのはわかりませんが、 登記された図面などもあるため問題のない建物だと思います。 路地状敷地などになっていない理由は、不動産屋さんも不明と言っていました。
- antarctica-2001
- ベストアンサー率49% (63/127)
４ｍ通路部分は私道になっているのでしょうか？地番があれば私道、無ければ里道扱いです。 多分地番が有って登記地目は公衆用道路等になっていると思われます。 その持ち分がそれぞれ1/3程度づつ有るわけですね。 ４ｍ通路が通り抜けていれば２項道路扱いになり何の問題も無かったのでしょうが行き止まりのため、それが認めて貰えないのですね。 通常４ｍ以上あれば１項３号の既存道路扱いになりそうですが、通り抜けが出来ないために「現に一般交通の用に供している事」に抵触するとの判断ですね。 そこで位置指定道路として申請しようとしたが公道側に面する部分の隅切りが難しい・公道に面した建物が位置指定道路からの道路斜線制限に抵触するなどの問題が有るのでしょうか？ もし両隅切りが難しい場合は片方だけの隅切りでも可能です（ただし必要長さが長くなりますが） 道路斜線も住宅程度であれば緩和規定の天空率で逃げられる可能性はありますよ。 ４ｍ通路を普通の敷地のようにみなすわけですから奥の方は賛成するでしょうが公道側の方は何のメリットもないので快く賛同するとは思えません。 さらに次の世代になった時にもトラブルの要因になりそうです。 一番問題がないのはこの４ｍ通路を奥の２件で買い取り２ｍづつ敷地に組み込むのが一番将来的にも問題ないと思います。 当然敷地を分筆しそれぞれ登記する必要がありますから家屋調査士に測量を頼む必要が有ります 隣地境界に立ち会う必要が有る方の人数にもよりますが費用は２０万～４０万程度プラス土地の購入費用が必要かと思います。 通路の幅は４ｍジャストなのでしょうか？ 少しでも切れていると接道義務の２ｍが確保できませんから十分注意する必要があります。 通路幅の一番狭い部分で４ｍ以上有ることを確認してください。
補足
antarctica-2001さま ご回答をいただきましてありがとうございます。 参考になります。 > そこで位置指定道路として申請しようとしたが公道側に面する部分の隅切りが難しい・公道に面した建物が位置指定道路からの道路斜線制限に抵触するなどの問題が有るのでしょうか？ はい。 位置指定道路にするために隅切りをするにあたり、公道に面している土地の持ち主は他の方なので難しいです。やはり公道に面している土地の持ち主の方は何のメリットもないので。 > 一番問題がないのはこの４ｍ通路を奥の２件で買い取り２ｍづつ敷地に組み込むのが一番将来的にも問題ないと思います。 なるほど。買い取るという手段もあるのですね。 ただ、公道側の方は、駐車場の位置を一度図面の「4ｍ通路」に入った位置に設置されていますのでこれも難しそうです。とはいえ、買い取った上で逆に通行してもよいという文書を作って置くという可能性も検討してみます。 また、最初の質問に戻ってしまいますが、持分はともかく再建築の際の申請をスムーズにするための合意書などを 作っておきたいのですがどのようにすればよろしいでしょうか？このあたりも測量士さんなどに相談すべきでしょうか。 ちなみに、通路の幅は4ｍジャストです。
お礼
hanasuke12さま 丁寧なご説明をいただきましてありがとうございます。 役所の対応、駐車場への出入り、建築士への依頼内容などについてよくわかりました。