不動産登記の公信力と対抗力？

質問

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1413291479

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

---- 引用 ---------------------------
　念願のマイホーム購入。代金も支払い，領収証も受け取ったのに，別の「所有主」が現れた！

Ｑ
　何年もの貯蓄の末，ようやく自分の家を買いました。
　代金も完済し，領収証も受け取りました。
　約１カ月後，登記手続をしようとしたところ，いつのまにか名義が別の人に変わっていました。
　調べてみると，売主がより有利な条件で別の買主に二重売買したというのです。
　先に契約を結んだのは当方。 所有権を主張できるでしょうか。

Ａ
　せっかく手に入れたマイホーム。しかし，残念ながらあなたは所有権を主張することができません。
　たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと，
　第三者に対する関係ではそれが存在しなかったものと 扱われてもしかたがないのです。
　不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。
　トラブルを避けるために，取引がすんだらできるだけ早く登記手続を行いましょう。
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これは、対抗力の例だと思うのですが？

先に買った人をＡ。
後に買った人をＢ。
売主をＺ。
とします。

私の認識では、
先に買ったＡがその時点で「正当な所有者」だと思います。

後から購入したＢは、
購入時に登記された名義が「売主Ｚ」だったとしても、
その時点での「正当な所有者」は、先に買ったＡです。

不動産登記には、
公信力がないので、
家の所有者は、先に買ったＡのになるのではないのですか？

回答No.8

buttonhole

No.7の補足です。

　公示の原則の説明をしましたが、実は対抗要件主義の説明とごっちゃにしています。丁寧な説明ではなかったので、補足をします。
　公示の原則は、物権変動には外部的に認識できるような表象(公示)が必要であるといっているだけで、その公示を対抗要件として機能させるかどうかは別のことです。ドイツ民法では、不動産登記は対抗要件ではなく、不動産の物権変動の効力要件としていることからも、公示の原則が、そのまま対抗要件主義に結びつくものではありません。
　しかし、我が国は意思主義(民法第176条)を採用し、公示(不動産であれば登記、動産であれば引渡)をしなければ第三者に権利を対抗できないという不利益を課して(対抗要件主義)、当事者に公示を促すことにより公示の原則を機能させています。

　御相談者の抱かれる疑問は良く分かります。乙がＡに先に売却した以上、乙はもはや無権利者であり、にもかかわらず、登記によってＢが所有権を取得するとするならば、民法第177条は対抗要件主義ではなく、登記に一定の公信力を認めた規定ではないかと考えるのは自然なことですし、そのような学説もあります。
　しかし、その考え方が学説で広く支持されていない理由の一つは、177条が登記に一定の公信力を認める根拠となるのであれば、177条の動産バージョンである178条も、動産の占有に一定の公信力を認めることになるが、動産の占有に公信力を正面から認めている民法第192条との関係をどう説明するか問題になるからです。

補足

ご回答ありがとうございます。

難しいですね。

＞公示(不動産であれば登記、動産であれば引渡)を
＞しなければ第三者に権利を対抗できないという不利益を課して(対抗要件主義)、
＞当事者に公示を促すことにより公示の原則を機能させています。

『公示を促すことにより公示の原則を機能』とか
民法第192条の存在がポイントでしょうか。

（法学者？の）気持ちとして
不動産登記に公信力を認めたくない、
また、公示の原則は守りたい。
その為に、２重売買のケース「は」、ＱＡのケースとしている。

ＱＡのケースでＡを所有者として認めてしまったら、
登記って意味ないじゃん！となってなってしまう・・・。

と考えれば良いのかな。

回答No.7

buttonhole

1．甲が乙に売却した。
2．甲から乙へ所有権移転登記がなされた。
3．乙がＡに売却した。
4．乙がＢに売却した。
5．乙からＢへ所有権移転登記がなされた。

　上記の順番で事実関係が発生したとして、公示の原則と公信の原則の違いを説明します。公示の原則というのは、物権変動を第三者に主張するには外部から認識しうる一定の徴表を伴う必要があるというものです。不動産の物権変動では、一定の徴表に該るものが登記です。
　３．の事実により、所有権が乙からＡに移転するという物権変動は、Ａへの移転登記がなされていない以上、Ａは第三者であるＢに対しては主張できないと言うことになります。言い換えれば、ＡとＢとの関係においては、乙からＡへの所有権移転という物権変動は生じて「いない」ものとして扱うと言うことです。

　次に事実関係を少し変えてみます。実は、１．という事実は全く存在しておらず、２．の登記は、乙が委任状等を偽造して登記申請をしたことによってなされた不実の登記であったとします。Ｂが２．の登記を信頼した場合、甲とＢとの関係において、甲から乙に所有権が移転するという物権変動が生じて「いる」ものとして扱うことができるかが問題となります。物権変動が生じているものとして扱うのであれば、登記に公信力があると言うことになります。しかし、我が国では登記に公信力は認めらていませんから、甲から乙に所有権が移転していない以上、乙からＢへの所有権も移転していないことになりますから、Ｂは甲に対して所有者であることを主張することはできません。

回答No.6

noname#162034

×もちろん買い手が二重売買することは横領とか詐欺の罪には問われますけど。
○もちろん売主が二重売買することは横領とか詐欺の罪には問われますけど。

回答No.5

noname#162034

＞登記して初めて所有権はＡに移る。
＞って事になるのかな。
我妻先生の不完全説はそういうことでしょ。
意思表示だけでは物権は不完全にしか移転しない。意思表示して
かつ登記されて物権の移転完了。
とにかくフランンス民法を輸入した時点からの二重売買に対する
決め事だから。二重売買も売り手にとってはリスク回避で意味がある。
もちろん買い手が二重売買することは横領とか詐欺の罪には問われますけど。

二重売買
この手の有名問題は議論するのは面白いけど知ってる人には時間のムダですよね。

二重売買の決め事がなぜ契約順でなく登記の順番かという問題を、あえて登記の
公信力の無さと結びつけて語る意味がよくわからないです。
契約の意思表示と登記がセットとした「定説」があるというだけで、特に論じて
面白いテーマがあるわけではないでしょう。
登記の公信力がないことと、二重売買は特に関係ないですよ。
公信力の有無は買う前の話、対抗力は買ったあとの紛争防止。

＞不動産登記には、
＞公信力がないので、
＞家の所有者は、先に買ったＡのになるのではないのですか？
不動産登記に公信力がないという意味は「不動産登記をまともに信じて行動しても
責任とらないよ。でも一応こいつが今は所有者って主張しているから、裁判したら
こいつと所有権争っても負けるぞ」ということです。
それすなわち、Ｂに所有権があるかどうかは、売買契約書を見るなりいろいろ自分で
確かめろって意味。誰もＢに所有権ないとは言っていない。

＞先に買ったＡがその時点で「正当な所有者」だと思います。
それは、あなたの私見。動産なら正しい。先に買って正しく占有していたら正当な
所有者。
しかし不動産は登記が対抗要件になっている以上、さっさと登記しろということ。
購入者が一人しかいなくて売買契約書を持っていて領収書もあれば大丈夫かと
思っていると、先に登記されたら負け。
これは、そういうルールにしちゃったんだよね。

正当だの正当でないだの言ってみてもはじまらない話。

回答No.4

minpo85

物権変動の公示による第三者保護に関しては2つの原則があります。
　１つは第三者は公示方法を備えていない物権変動を存在しないものと扱うことができるとする公示の原則（公示力）、もう一つは、公示がある場合に第三者はその公示に対応する物権が存在するものと扱うことができるとする公信の原則（公信力）です。
　登記には公示力があるが、公信力はない。簡単に言うと、所有権の登記がない場合に、所有権がないものと扱うことができる（公示力の存在）が、所有権の登記があったとしても、所有権があるものとして扱うことができると言う効力はない（公信力の不存在）ということです。

　Aさんは所有権移転登記を備えていないことから、第三者であるBさんは、Aさんに当該不動産の所有権が存在しないものとして扱うことができます。つまり、AさんがBさんに対して当該不動産はAの所有であるからBは出て行けといえなくなります。
　このように、質問の例でAさんが自分の所有権をBさんに主張できない理由は、不動産登記名義がZやBにあるからというよりも、名義がAにないからなのです。

　登記にこのような公示力を認め、先に購入したAに不利益を強いるような取扱をするのは、未登記の隠れた物権変動によって第三者と取引社会が害されることを防ぐためです。Aはすぐに登記を供えることができたのに、それを怠った以上、不利益を被っても仕方がないという点で許容性もあるといえます。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞未登記の隠れた物権変動によって第三者と取引社会が害されることを防ぐため
＞Aはすぐに登記を供えることができたのに、それを怠った
なるほど。

回答No.3

tk-kubota

登記の公信力と、登記の対抗力は違います。
Ｚ所有名義の不動産をAに売却すれば、所有権はZからAに移転しますが、ZからAに移転登記前に、ZからBに移転登記すれば、ZとAの間ではA所有ですが、AとBとの間ではBの所有となります。
これは、Aが登記していないから、Aの所有権はBに対抗することができないのです。

ところで、先の「Ｚ所有名義の不動産」と言う部分で、登記名義がZだとしても、もともとZの所有権でなければ、Aに売却しようと、Bに売却しようと、AもBも所有権は取得できないのです。勿論、登記がBが先であろうとAが先であろうとAもBも所有権は取得できないのです。
これが「登記には公信力がない。」と言うのです。
違いはおわかりですか ?

補足

わかりません。
説明になってますでしょうか？

＞先の「Ｚ所有名義の不動産」と言う部分で、
＞登記名義がZだとしても、
＞もともとZの所有権でなければ、
登記の名義 と 実際の所有者が違う事を
「不実の登記」と言っておきます。
登記の名義 と 実際の所有者が同じ事を
「事実の登記」と言っておきます。

貴方の最初の例で、
「ZからAに移転登記前に、ZからBに移転登記」は、
この時点（ＺとＡの売買が成立以降）で不動産の所有者はＡです。
登記はＺで、所有権はＡの状態で
ＺからＢに移転登記しても
貴方の後の例の通り「登記には公信力がない。」ので、
Ｂは所有権を取得できない。

「事実の登記」の状態であったＺの不動産をＡに売った「時点」で、
所有権はＡ、登記はＺのまま（「不実の登記」状態）。

この「不実の登記」の状態でＺがＢに売っても、
登記に公信力がないから、
Ｂは所有権を取得できない。

この２重売買の間、登記はＺのままなので、
Ｚは法的に所有権を主張できる（対抗力）が、
それが実際の所有者とは限らない（公信力がない）。

と私は考えました。

しかし、ＱＡのケースが成り立つと言う事は、
「事実の登記」の状態であったＺの不動産をＡに売った「時点」では、
所有権はＡには、移らない。
登記して初めて所有権はＡに移る。
って事になるのかな。

回答No.2

hekiyu

結論は、登記を具備した者の勝ちで動きませんが
疑問はもっともです。

我が国では、所有権は意思のみで移転するのですから、
先に購入したＡに所有権が移るはずです。

だから、後から購入したＢは、登記を信用しても
登記には対抗力しかなく、公信力はありませんから
Ｂは保護されないはずです。

学者もこれには困ったらしく、色々な説明をしています。

例えば、不完全説というのがあります。
これは、先の購入者Ａは所有権を取得したが、それは登記を
備えていないため、不完全なものである。
故に、後から登記を備えたＢに負ける、と。

他には、相対説というのもがあります。
所有権は先の購入者Ａに移転したが、登記を経ていないので
それはＢに対しては相対的なものに過ぎず、負ける
と説明するものです。

結論は、Ｂが勝つということで一致しており
説明の仕方が違うだけです。
法律てのはこの手の問題が結構あります。

補足

＞不完全説
不動産の所有権は、
登記する事が要件になってしまいます。
世の中には、登記していない建物も結構あります。

＞相対説
うーん、直感的に意味が分からない。
先に売買した事は関係ない事になってしまいます。

不動産の所有権の移転の「成立」は、「登記」が必要と言う事でしょうか。

回答No.1

meme1636

家の所有者は先に登記を備えたＢのものとなります。

二重譲渡の場合は、不動産登記に 公信力がないこととは別の問題となると思います。

民法177条には不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できないと規定されていたと思います。
確かに所有権は先に買ったＡに移転していますが
Ｑにあるとおり第三者に対する関係では所有権が移転しなかったものと扱われてしまいます。
つまり、Ａは自分が所有権を持っていると主張する事ができるのは、売主であるＺに対してだけであり
登記がない限り、第三者であるＢには主張出来ません。
そして、後から買ったＢにも所有権が移転しますが、ＢもＡと同じく登記がない限り第三者に所有権を主張する事が出来ません。

この場合の優先関係を先に登記名義を移した人と定めたのが民法177条です。
そして先に登記を備えれば後から買った人であっても、原則として誰に対しても所有権を主張する事が出来るのです。
（背信的悪意者はできませんが）

公信力の問題は二重譲渡の場合ではなく、
二重譲渡以外で何らかの原因によって全く権利を持っていない人に登記名義がある場合の問題と思います。
例えば、ＺがＡに不動産を売り、登記名義もＡに移転しましたが、ＺとＡの売買契約が無効であったと仮定します。
そして、Ａが登記が自分名義であることを利用して、Ｂに売り渡したという場合です。

この場合は、Ａは何ら権利も持っていない訳ですから、Ａ名義の登記は不実の登記となり登記は無効となります。
ＢがＡ名義の登記を信頼していたとしても、登記には公信がないため、Ｂは保護されず、
原則として、Ｂは不動産の所有権を取得できないことになります。
（動産であれば、即時取得できる可能性がありますよね。この場合が公信の原則の問題と思われます）

分かり辛いかもしれませんが、私が分かる範囲で書きました

お礼

不正な登記は、認めない。

また、正当な所有者も、登記しなければ、認めない。

かな・・・。

補足

ご回答ありがとうございます。

よくわかりません。

ＱＡの様に、「登記してない」事による「不実の登記」には、公信力が存在し、
貴方の例えの様に、何らかの理由で登記した事によって生じた「不実の登記」には、公信力がない。
※不実の登記＝所有者が違う

とういう考えでしょうか？

＞民法177条には不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できないと規定
「対抗できる＝所有者である」となるのですか？
ならないのですか？

http://www.loi.gr.jp/knowledge/businesshomu/homu01/houmu02-04-02.html
別のページの公信力の例ですが、
貴方の例えで言うならば、Ｂが登記を終えていても、
Ｂには所有権は認められないとしている様です。