不動産登記について

質問

この度新築戸建てを購入予定です。
先日、売主と契約の際（銀行借入はこれからです）、登記費用について説明されました。が、いまいち理解が出来ませんでした。
インターネットで調べてみると、自力で登記を行った方がいらっしゃるとのこと。
司法書士報酬を節約する為に何とか自分で出来れば…と考えています。

(1)表示登記
（←売主と交わした「重要事項説明書」に「表示登記費用　60,000円」とありました）

(2)所有権移転登記

(3)所有権保存登記

(4)抵当権設定登記
（←銀行融資後、銀行の司法書士が行う？）

(2)・(3)については自力で出来ますでしょうか？

どのタイミングで登記が必要なのか教えて下さい。
融資決定前に出来ることはありますか？？言葉の意味からすると融資決定後のような気もしますが…
どうなのでしょうか？

任せる場合は、売主もしくは銀行のどちらが司法書士に依頼するのでしょうか？

自力で行う場合、銀行に許可をもらわなきゃいけないのでしょうか？ちなみにまだどこの銀行で借入れを実行するか検討中の段階です。

長文になりましたが、ご存知の方なるべく詳細によろしくお願いいたします。

回答No.2

senano1 · ベストアンサー

登記手続の流れ

１．(1)の表示登記を行います。一戸建て住宅の場合、直ちに所有者欄には買主の名前で登記されますがこの段階では、権利証にはなりません。

２．表示の登記完了後の任意の日に(2)(3)(4)の登記をまとめて行います。
　売主サイドに引越等で登記簿に記載されている住所(時には氏名)と印鑑証明書に記載されている住所(氏名)が異なる場合、住所の変更登記や担保がついている場合その抹消登記も同時に行う必要があります。(当然この費用は売主負担)また売主本人が、決済の場に来ない場合事前に売主本人から意思確認を行う必要があります。(家族が来る場合は事前に本人の意思確認を終わらせなければならなず、これを怠ると後日売主本人からこの登記手続きは無効だと主張されれば裁判によって簡単にひっくり返すことができるので、最悪売主の家族(又は代理人と称す者)に代金を支払い登記名義は売主に戻され、住宅ローンの負担だけ残るということもありえます。司法書士ですらこのような事故を起す者が年に一人か二人います。)当然書類がひとつでも欠けていれば登記はできませんし、登記ができない又は遅れたことによって損害が生じたときは、その登記をした人が損害を賠償いたします。
３．登記書類が全部揃ったところで銀行は、買主の口座に住宅ローンが振り込まれ、そのローンプラス自己資金をもって売主に売買代金を支払います。同時に不動産業者や司法書士に対する報酬の支払、固定資産税の清算などを行い家の鍵を受け取ります。さらに火災保険の契約なども合わせて行う場合もあります。
４．司法書士は、事前に作成した申請書と決済の場でもらった登記に必要な書類を組み合わせ、原則としてその日のうちに法務局に書類を提出します。また融資銀行に登記申請後、抵当権設定登記の受領書をFAXいたします。
登記は、大抵提出後一週間程度で終わりますが、忙しい法務局ですと(例　大規模マンションの登記が出た)３週間くらいかかることもあります。

本人申立の可否
　理論上(3)は、表示登記が終われば勝手に(すぐに)やることができますが、その登記が完了する前に他の登記ができなくなるので、もし売主に担保がついている状態なら、売主の返済が遅れるため売主は余計な利息の負担をしなければなりませんから、最悪の場合利息分について損害賠償請求を受けることもありえます。(負債額が大きければ１日返済が遅れるだけでも結構大きな額になる)
(2)については、あなたが売主に売買代金を支払わない限り、登記に協力する義務はありませんので、売主があなたと余程親しいか、信頼しているかでないと協力しないでしょう。(名義を移しても、売買代金をもらえないリスクが売主には生じるので)
(4)については、#1さんのおっしゃるとおり、なんでもありになってしまうので、あなたが融資を受ける銀行の指定の司法書士でない限り無理でしょう。
すなわち事実上本人申請ができるのは、夫婦間の贈与や相続による所有権移転の登記、住宅ローン完済後の抵当権の抹消登記など利害関係人のいない案件かいても相手方を良く知っている場合となります。

司法書士の選任
最近は、買主の仲介業者が司法書士を指定するケースが最も多く(この場合、自分の知っている司法書士にしたい旨仲介業者と交渉すれば認めてくれる場合もあります)、売主が不動産業者の場合(特にそこの現場を何棟も売る場合)は、売主で決めるケースもあります。またそれでも決まらない場合は、銀行の指定の司法書士になります。
以上から銀行の融資が絡まなくかつ売主が知り合いという場合を除き事実上無理だと思います。

お礼

大変詳細に書いていただき、ありがとうございます。
アドバイス通り、売主、銀行にお任せすることにしました。

回答No.3

sagase

（１）表示登記について…現在は「建物表題登記」です。（２）所有権移転（３）所有権保存…逆だと思います…。（２）所有権保存（３）所有権移転。（４）抵当権設定…銀行が当事者となり、登記事故を嫌いますので、専属の司法書士に頼むと思います。

お礼

進める順番ってことでしょうか？

今回、みなさんのアドバイス通り司法書士にお願いする予定です。

ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

簡単にいうと出来ません。というか嫌がられます。
所有権移転・保存登記については売主の印鑑証明書などの書類が必要で、これを「公的な資格がない」買主に渡すのは嫌います。
表示登記は物件が「売買契約」なので、売主が既にしてしまいますのでこれも出来ません。
抵当権設定登記は銀行から、抵当権設定証書、金銭消費貸借契約証書を借主に渡すのは危険極まりない行為ですのでありえないです。
よって、自分でやろうと思わずに資格者にお願いするのが最良の方法です。(というか書類出すのに、あんな手間がかかるものでは普通の会社員じゃやってられません)
銀行融資の保証料削る方が額も大きくまたやりやすいでしょうね。
また、司法書士については重要事項説明で既に織り込まれてる可能性が大です。（登記に関する事項というのがあります）

お礼

確かに銀行側の言い分も理解出来ますが、司法書士への報酬の表示があいまいで分かりにくく、節約出来れば～～～と思ってしまいました。
保証料ナシの銀行があっても結局0.2％上乗せになるし。銀行側からみれば融資をお願いする私達は「弱者」になってしまうのかもしれないですね。
でも、あまりケチケチしすぎないように節約挑戦します！！
ありがとうございました。