建物賃貸借契約で特約に家賃の値上げを記載できますか

質問

自己所有の区分マンションを住居目的で個人に貸します。
借り主の経済的事情で当分の間は安く貸さざるをえません。
契約の特約で「１年後に月額賃料を○○」とすると明記したいと思っています。
１年後の賃料が相場で、それまでの賃料が６０％くらいです。

このような契約は法律的にいかがでしょうか。　アドバイスをお願いいたします。

回答No.5

森 蔵（@morizou02） · ベストアンサー

＞賃料：月５万円　ただし１年間は月３万円にするというのはオッケーですか？

借地借家法の趣旨は、借家人保護じゃから、本件特約が、借家人の便宜をはかるための一部免除としてなされる趣旨であるなら有効と考えるべきではないかの。5万が近隣相場として、適切なら有効かのう。

逆に、３万や４万が相場で、それより上の値上げを図る趣旨の更新は無効と考えいいと思うぞ。

お礼

近隣で面積が幾分狭いマンションで、５万５千円という事例もあります。
この物件の上限は５万５千円と推定しており、３万円は近隣相場から法外に安い状況です。

回答No.6

akak71

家賃値上げの特約は、原則有効です。
市場価格＝近隣相場より、　「著しく」高額になった場合は無効

明らかに高額になっていなければ、自動値上げ条項も有効です。

参考URL：

http://www.eheya.net/useful/faq/001.html

回答No.4

akak71

相場より安い家賃の場合は、　相場までは、自動的に値上げ条項は有効です。
市場価格より安いので、　＃１の質問者の記載は有効です。

お礼

市場価格というのも、どのように説明して良いのかわかりませんが、
近隣で面積が幾分狭いマンションで、５万５千円という事例もあります。
この物件の上限は５万５千円と推定しており、３万円は近隣相場からは法外に安い状況です。　
１Rで２．５万円くらいでしょうか。

回答No.3

森 蔵（@morizou02）

主のなそうとする特約は、賃料自動値上特約というて、やり方がえぐうてしばしば「無効」（民法90条）されることの多い危険な特約じゃ。
バブルの時代ならいざしらず、昨今ほとんどの地域でこのような特約は姿をみせてないのう。主は不動産屋や弁護士に相談したか？

「借り主の経済的事情」というのは、わかるが、今一度別の方法を検討し、よく考えることじゃ。

ちなみに90条違反でない程度のささやかな自動値上げくらいなら、まあなんとか認められる場合もあるかも知らん。
しかし、判例は、借地借家法32条（借賃増減請求権） を「強行規定」と解し、かかる特約に絶対的効果を認めない

賃借人に32条にもとづき異議を述べて裁判所に賃料変更の調停申立をしてくるかもしらん。そのときに、その特約を主張しても、裁判所は、それを一事情として判断できるものの、その程度の意味しかもちえん。

お礼

ありがとうございます。

賃料：月５万円　ただし１年間は月３万円にするというのはオッケーですか？

何か・・・、同じような・・・、気がするのですが・・・・・

回答No.2

doctorelevens

傾斜家賃制度というのがあるくらいなので、契約自体の法的問題はありません。

1番の方の疑念があるので、現実的なものとは考えにくいですね。
傾斜家賃制度も将来の収入への不安から最近はほとんどありませんので、念のため。

回答No.1

noname#184314

相場になっているならいいのですが、書き方を逆にしてはいかがでしょうか。

例：
賃料　　５０，０００円

特約条項に，
「だだし、平成２４年４月分から平成２５年３月分まで賃料を
　３０，０００円にする。」
とかで、自動的に２５年４月分から５０，０００円になるという訳です。

だだし、今安い家賃でないと借りられないというなら、１年後にはたして、
その金額が払えるでしょうか。

お礼

ありがとうございます。

１年後の本人の努力目標として考えています。
私もそれまで安い家賃で協力するということです。