ちょっと特殊な賃貸借契約について・・・

質問

知人の所有する建物の一階を、３年ほど使わせてもらっていました。最初の１年間は、貸室賃貸借契約を結んでいましたが、賃料については「一ヶ月６万円也とし、賃借人は毎月家賃相当の大工仕事で充当するものとします」という条項でもって、実際には、必要になった時に大工仕事をし、「賃料」としてお金を納めたことはありませんでした。契約期間は１年間でしたが、その期間が過ぎても継続して同じ状態で使用し、数ヶ月前に退去しました。
退去後、今になって突然２年間分の家賃１４２万円（６x１２x２）を払えと言われました。　　
こちらとしては、払う義務はないと理解しているのですが、例えば裁判などにもちこまれた場合、何らかの支払い義務があるのでしょうか？　　また、連帯保証人をたてており、契約書上では「借り主の債務を履行の責を負うものとする」とありますが、連帯保証人についても支払う義務があるのでしょうか？
専門家の方のご意見、または参考になる資料をご存知の方がいらしたら、ぜひ教えていただきたいです。よろしくお願いします。

回答No.1

nak001

行政書士資格・宅地建物取扱主任者資格者として回答します。

借りていらっしゃった建物の賃料の価値として６万円は妥当な価格でしょうか。
もし、隣接地域の価格として妥当なものだとすると大工仕事相当額分を差引いた額を支払う義務があると考えられます。

まず、賃貸借契約は、借地借家法第２６条第１項により、「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とされ、契約期限が切れたとしても同一条件で更新したものとみなされます。

よって、貴殿には、毎月６万円相当の大工仕事をする義務が生じていました。この義務に反して、毎月６万円相当の大工仕事をしていなかったのであれば、債務不履行として、６万円に満たない分につき支払い義務があると思われます。

また、この賃貸借契約においては、６万円という額が明示されており、連帯保証人もある事から、当然知人として無償で貸すという意図ではなく、６万円という家賃が不当に高額でなく、また明らかに毎月６万円程度の大工工事が必要でない建物でない限り、貴殿には毎月６万円相当の大工工事をする必要性がありました。

実際に必要になった時に大工仕事をしていたようですので、その大工工事相当額（貸主が業者に委託した場合の費用）を差し引いた額を支払う必要があると思います。

もっとも、貴殿において、支払い義務がないとお考えのようですので、「賃貸借契約は、知人間のものであり、ほぼ無償で貸すものと理解していた」「１４２万相当の大工工事をしてきた。」事をもって、支払いを拒否なさるか、和解されるのもよいかと思います。
特に大工工事の対価については、業者に頼めば、相当高額な事も多く、直した箇所・期間によっては、１４２万円相当になる場合もあるかと思います。

ただ、貴殿が無償で借りたかのように思われているかも知れませんが、通常無償の場合は契約を交さないか、無償である旨の貸借契約（使用賃貸借契約）を交すべきで、連帯保証人も取るべきではありません。この契約においては、貴殿において、不利な点は否めません。

お礼

さっそくの回答ありがとうございます。
大変わかりやすく丁寧にお答えいただいたので、状況の理解が深まりました。ありがとうございます。