賃貸契約の特約とは？

質問

２ＤＫのマンション家賃8万8千円の賃貸で約１０年間暮らし、退去、敷金清算後に、大家から

「通常の用法に従っていて自然に生じた損耗部分については、特約がない限り、借主は補修費を負担する必要はないのですが、貴方様と交わした契約では負担区分表により明確に借主が負担する区分が定められていると判断します。」と手紙がきました。

リフォーム修繕費の負担を要求してきました。ユニットバス、キッチンを含む全室、完全なリフォームの見積もりが送られてきて、110万～120万です。そのうち貸借人が負担すべき分を折半しろと言っています。

しかし、賃貸契約書のどこにも特約という文字はありません。
大家は、特約は「修繕費の負担区分」という条項の事を指しているようです。
その内容は、「本物件の建物部分に関する修繕等の費用は甲(賃貸人)負担とし、その他の部分に関する小修繕等の費用は乙(賃借人)負担とする」「前項の費用の負担区分の他、※別途手直負担区分表に掲げる手直し費用については、別表に従って甲、乙がそれぞれ負担するものとする」

上記の条項は、特約になるのでしょうか？
特約になるとすれば、自然損耗、経年変化した分も、区分表に従って、賃借人である私が支払わなければならないのでしょうか？

※別表の一例を紹介すると

雨戸・窓・網戸・扉等については
貸主負担→雨戸の敷居・戸袋等の修理、取替え、窓の建付修理、窓枠の修理、本体の取替
借主負担→窓ガラスの取替、鍵の修理・取替、網戸の建付・補修、網の張替

回答No.1

mimicann · ベストアンサー

前回も回答しましたが…、バカな大家ですね。

それは特約ではありません。
その「修繕費の負担区分」は、入居期間中に不具合が出たときの負担表です。網戸の張替を考えれば大体分かると思いますが、入居中は入居者負担ですが、退去後は大家負担です。

現在、特約として契約書に書いてある一例を挙げます。
退去時に、メンテナンス費用○万円、借り主が支払う。
退去時に、鍵交換費用として○万円、借り主に支払う。
入居期間長短を問わず、襖の張替・畳の表替えは借り主負担とする。

また、通常損耗補修特約に付いて説明きっちりしていなければ、判例で無効になったケースもあります。だから、上記について仲介業者が説明したと言う（契約書とは別に）、（その通常損耗補修特約だけに）署名・捺印が昨今では必要です。

仮に大家がバカで少額訴訟起こしてきたら訴状を検討し、答弁書を作成して簡易裁判所に提出する必要があります（答弁書の書式は簡易裁判所に用意されている）。少額訴訟ではなく通常の民事訴訟を希望しても良いです。する場合には、被通常手続に移行する旨の申出を簡易裁判所にすることができます。そうすれば、大家も弁護士に相談するでしょうから、負けると分かって引っ込みます。

支払督促に対しては、裁判所に2週間以内に異議申し立てをしないと、仮執行宣言付きの支払督促が送られてくることがあります。そこからさらに2週間放置すると、支払督促が確定してしまい、強制執行により差し押さえが行われることがあります。

10年も昔の契約書では特約とはなっていないコトが多いです。
裁判すれば、弁護士に相談すれば大家が恥をかくだけです。
あ、でも最近の《法科大学院を卒業して司法試験を通った弁護士》はバカが多いので注意を…。私の物件で、連帯保証人が生活保護者だったので、「連帯保証人増やすか保証会社に入ってくれ。」と入居者に言ったら、その入居者が他にも問題があり弁護士に相談して、「連帯保証人が生活保護者でも問題ない。」と言ったバカ弁護士が居たので…。受験する人数が減って、合格する人数が増えたので、おかしな弁護士が増えたな。
余談でした。

心配なら、少額訴訟の手続きを取られた場合や自宅に呼び出し状などが送られきた場合、国民生活センターなどに相談してください。
大丈夫ですよ。

お礼

回答を読むにつれて、内心ほっとしました。

なるほど「修繕費の負担区分」は、入居期間中に不具合が出たときの負担表なんですね！！勉強になりました。
これで大家の主張が間違いだと確信が持て安心しました。

たとえ裁判沙汰になっても、ひるむ事はないですね。まぁならないとは思いますが・・・
それにしても、今、弁護士の質が下がってきてるのは問題ですね。

詳しく教えて頂き、本当に本当にありがとうございます。