土地の賃貸借契約について（長文です）

質問

会社の総務に所属している者ですが、
以下について質問させて頂きます。
昭和４３年に工場用地として土地を賃借し、
そこに自前で工場を建設しました。（登記済）
その後、賃料も殆ど変わることなく賃借し続けてきましたが、
今般、賃貸人より相場並みになるよう賃料の値上げ要請がありました。
諸々検討の結果、値上げについては承諾しようと思っております。
ただ何分、３０年以上前の契約で、
契約内容についても不明な点が多いため、
今回の賃料改定に合わせ、新たに契約を取交しましょうとなったのですが、
別に、この工場の移転も検討しており、
極力短い契約期間にしたいと思っておるのですが、
（出来れば１年くらい）
法律上（借地借家法、民法等）、
契約期間に関し、何らかの制限はあるのでしょうか？
また、仮に契約期間が長くなった場合、（１０年以上）
中途解約についても何らかの制限があるのでしょうか？
それとも貸主・借主双方の合意があれば特段問題はないのでしょうか？
だらだらと書いてしまいましたが、宜しくお願い致します。

回答No.3

utama · ベストアンサー

旧借地法の契約を、借地借家法で更新するとしても１回目の更新は２０年、それ以降の更新は１０年以上となっており、No.1さんの「○年間」というのが、一桁年数ですと、これまで利用していたという経緯や、移転が確定的ではないことを考えると、短期賃貸借といえるかどうか微妙です。（さらにいえば、自動更新する短期賃貸借というのが、法の趣旨に矛盾するような気がします）

契約期間を短くするよりも、通常の土地賃貸借契約の期間（２０年、若しくは１０年以上）にした上で、賃借人からの申し出による途中解約を認める契約にしたほうがいいのではないかと思います。

工場用地ということですと、最低１年以上（土地所有者が新たな借主を見つけたり、土地の利用の準備をするための合理的な準備期間）の予告期間を設けて、途中解除条項を入れるのが現実的でしょう。

回答No.2

aaa999

追記です。
双方契約有効期間の○月前迄に文書に拠り通知するものとする。
「通知なき場合は1年間延長するもとする。」

回答No.1

aaa999

自動延長事項を記載して新たに契約更改するのがベターでしょう、
例　本契約の期間は○○年××月△△日より○年間とする、但し本契約を終了するには双方契約有効期間の○月前迄に文書に拠り通知するものとする。
　本契約に疑義が生じた場合は双方協議して解決するものとし、借地料の更改は政府の発表する路線価・物価指数等を勘案して○％以上の変動が有った場合に協議し決定する。

如何でしょうか。