始期付所有権移転仮登記と競売

質問

ある競売物件（土地）について、贈与を原因とする始期付所有権移転仮登記が登記されています。
同じ人物がその仮登記後、相続により所有権移転登記をし、その後第三者に所有権を移転し、その第三者が銀行より競売をかけられました。
裁判所の資料によれば、始期付所有権移転仮登記が本登記になれば、競売買受による所有権移転は喪失するとあります。
贈与ではなく、実際に相続したのですから、いまさら仮登記を本登記できるというのは理屈としておかしくないでしょうか？
これについて、どこかに解説があれば、ぜひ教えてください。

回答No.4

buttonhole · ベストアンサー

>混同で消滅しているかどうか・・・というのは、どのようにすれば分かるのでしょうか？

　それは事実関係を調査しなければ何とも言えませんが、仮登記がされている土地に抵当権設定登記がされていますから、仮登記権利者がその土地を相続したとしても、この仮登記は混同により消滅しません。(民法第179条第1項ただし書き)
　その抵当権設定登記は、仮登記の後にされた物ですから、仮登記の順位保全効により、本登記がされれば、抵当権設定登記(買受人への所有権移転登記)に対抗できるので、その仮登記は何ら意味も持たないのではなく、非常に重要な意味を持つことになります。
　通常このような場合、銀行は仮登記の抹消を条件に融資しますから、その仮登記を見過ごして、資金を実行し抵当権の設定を受けたとすれば、それは、銀行のミスでしょう。

回答No.3

buttonhole

>始期付所有権移転仮登記が本登記になれば、競売買受による所有権移転は喪失するとあります。

　本登記になればと書いてあるだけで、本当に本登記できるかどうかは執行裁判所の関知するところではありません。本登記できるかどうかは、買受人に仮登記の本登記につき承諾義務があるかどうかで変わってきます。
　例えば、相続により当該仮登記が混同で消滅していれば承諾義務がないことになります。(ご質問の事例で混同で消滅しているかどうかは、事実関係が分かりませんので何とも言えません。)
　いずれにせよ、当然に仮登記は消えませんので、最終的には仮登記抹消を求める裁判を起こすしかありません。

補足

混同で消滅しているかどうか・・・というのは、どのようにすれば分かるのでしょうか？

回答No.2

tk-kubota

その仮登記は、抵当権設定後ですよね。
それならば、その仮登記は抹消しません。(法律で抹消せよ、と云う条項がないので)
もともと、抵当権の実行による競売は、抵当権設定当時の状態で取得すると云うことが建前です。
執行裁判所は、そのようなことについて事実関係(相続と贈与が同じである云々)について職権では調べません。
本訴に任せています。
#1さんが云うように本訴で結論を求めて下さい。
なお、判例はないと思います。何故なら、あたりまえのことですから。

補足

仮登記は問題となる抵当権設定の前です。

回答No.1

law_amateur

原理原則からすると，執行裁判所の見解が正しいと思われます。ただし，こういう問題についての解説は見たことがありませんので，あとは，理屈で考えるしかないと思います。

　仮登記には，順位保全の効力がありますから，始期付所有権移転仮登記の場合には，始期が到来すれば，仮登記後にした処分は仮登記に対抗することができず，抹消されるということになります。

　この順位保全の効力は，仮登記義務者が相続により仮登記権利者の地位を相続したとしても変わらないと考えられます。

　たまたま，仮登記権利者の地位が，仮登記義務者に承継されたからといって，その優先権を奪う理由はどこにもないと考えられます。仮登記権利者が生きていれば，仮登記義務者が何をしようと，仮登記権利者は無傷の不動産所有権を入手できる地位にあったわけですから，その地位が勝手に弱くなることはないということができるでしょう。

　しかし，相続が生じた時に，その不動産が何の負担もない無傷の不動産であったとすると，この結論はおかしいのではないかという疑問が生じます。少なくともその時点では，始期が到来したのと同じ効果を得ることができたわけですから，それ以上に有利な地位を与える必要はないといえるわけです。

　そうすると，相続登記をした時点で，他に不動産の負担がない場合には，仮登記権利者足る地位を，少なくとも黙示的に放棄した，という理屈が立つ可能性があります。一面，その方が常識的ともいえます。

　しかし，これは確定した理屈ではありませんし，そのような判例も，私が調べた限りでは，なさそうです。

　ですから，とにかくやってみるしかない，競売で買受人になって，仮登記の抹消登記手続請求訴訟を提起して争ってみる，ダメならあきらめる，ということになろうかと思います。

補足

始期については日付が経過しても、本登記にしなかったらしく、その後相続しています。
単純な疑問として、始期が到来したのに、本登記をせずに放置しておいて、同一人物が相続を受けたのですから、経過した始期付所有権移転仮登記は、もうすでに何の意味も持たないと思うのですが・・・・・