共有名義に変更する場合の税金について教えて下さい

質問

私たちはゲイカップルです。
私名義のマンションにパートナーが引っ越してきたのは1年半前。
パートナーは、それまで住んでいた一軒家（ローン返済済み）を、今月返却しました。
この時の売却価格は購入時よりもかなり安く、3,000万未満でした。

私とパートナーはこれからも共に今のマンションに住み続けるつもりなので、名義を私とパートナーの共有名義に変えるつもりです。

マンションの購入費用及び、その際に新調した家具・家電費用を全て合わせて、4,600万円ほどになります。
※当時の書類及び伝票類は保管してあります。
そのうちの半分の2300万を、パートナーが支払うと言っています。
しかし、まだ私のローンが残っていて、銀行に抵当権があり、残高2,900万を全て返済しないと、名義変更はできないと思われます。
つまり、パートナーが支払った分を繰り上げ返済しても、まだ600万足りません。

その為、パートナーが更に600万を私に貸すという形で一旦、全額返済して、銀行の抵当権をなくし、名義変更しようかと思っています。
そして、私が600万分を分割でパートナーに返済していく予定です。

このようなことをする場合の手続きと、かかる税金について教えてください。
私とパートナーが支払う税金は、それぞれいくらぐらいになるのでしょうか？
なるべく、安く済む方法をご教授お願いします。

回答No.1

hata79 · ベストアンサー

ローンの残高は無関係です。また、家具家電も所有権移転登記が必要なものでないので無関係です。
マンションのことだけを考えればよいのです。
貴方のマンションをいついくらで購入されたのでしょうか。
マンション購入代金が４，０００万円だと仮にします。
今回、パートナーが２３００万円貴方に支払うのですから、４０００分の２３００をがパートナーのものになります。
ただし、この計算は「マンションの価格が変わっていない場合」の計算です。
実際にはマンション価格が減価償却分下がってます。
つまり４０００が３５００になってる場合もあります。
すると３５００分の２３００がパートナーの持ち分になります。
「購入価格ー価格の減少額」以上の額で所有権移転しない限りは、売買によっての利益が出てませんので、譲渡所得がでてませんので、所得税はでません。
つまり、共有持ち分の設定率によって「税負担」が変わります。
言い換えると２３００万円分だけの名義変更をすればよいと言うわけです。

自己のマンションの一部をパートナーに売った代金を資金としてローンの繰上げ返済をしますが、残が残ります。
残については、銀行ではパートナーが連帯保証人になることを要求してくると思います。
銀行の融資担当がどういう手続きを望むかだけです。
担保物件なので名義を変更できないということはありません（名義変更前の抵当権設定は名義変更に勝つからです）。

マンション評価額算出を適正に共有持ち分率を適正にしないと、思っても見ない税金（譲渡所得にかかる所得税、または最悪だと贈与税）が発生してしまいますので、具体的に税理士に相談するのがベストだと存じます。
間違っても「贈与」にならないように、気をつけてください。

なお、不動産取得税は名義変更後に課税されますので、その覚悟はいります。

お礼

ありがとうございます！
贈与税の方が高いのですね。
マンション評価額を調べて、税理士の方に相談してみます。