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不動産の名義変更
私の名義で不動産を所有しています。 その不動産を購入する時、銀行から融資をしてもらいまだ 返済途中です。 もちろん 銀行の抵当権が設定されています。 この不動産を私の兄の名義に変更したいのですが、 銀行の承諾無しで 可能でしょうか？
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前にも同じような質問があったので回答させて頂きます。 ■法律上は抵当権の設定があっても、その物件を譲渡するのに抵当権者の承諾不要であり、所有権移転登記することは「可能」です。 抵当権設定登記は第三者に対抗するためのものであり、その物件の所有権移転登記を排斥するものではないからです。 ただし、通常、ローン契約書には持分移転等をする場合には事前に必ず銀行に承諾を得ることとの「特約」があります。銀行に不利益になる場合は承諾はしてもらえないでしょう。 仮に銀行の承諾なしに所有権移転登記をしたことが発覚した場合には、契約違反ということで「一括償還」を求められる可能性は大です。 また、＃１の回答にもある通り、仮に抵当権付でお兄様の名義に変更が可能であっても、ご質問者様が銀行に対して債務を履行しなければ、銀行はお兄様の承諾なしに抵当権を実行できます。 従って、ご質問者様とお兄様の双方ににとってリスクのあることですので、財産だけ移転させるのか、財産と負債も移転させるのか、また、それらの移転が可能であるか を予め銀行に相談し、承諾を得る必要があると思います。 ■贈与の方法と贈与税については下記の通りです。 １．財産だけを贈与 １１０万の基礎控除を超える部分は、贈与税の対象になります。 ２．負担付贈与（借金つきで贈与） ・不動産の時価から負債の額を差引いた金額が贈与税の課税対象で、この金額から１１０万の基礎控除を差引いた部分に課税されます。 ・贈与者については、その負担の価額により譲渡があったものとみなして、譲渡所得税が課税されます。
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- teinen
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No.1の方への回答に対する補足を拝読し， ・不動産を質問者の方がお兄様に売却される ・売却価格が抵当権者である銀行に対する負債額より低い ということですね。 売買は可能です。登記の名義変更も可能です。 ただ，その不動産は質問者の方の住居で，そこに居住することを条件に借り入れる住宅ローンでなければ，という条件が付きます。 住宅ローンは，自らが居住するための住居購入のためのローンで，居住が条件になっていますから，この場合ですと，条件違反になりますので，債務全額を支払う必要があります。 そのようなローンでない場合は，銀行の承諾は必要ありませんが，債務不履行などを起こした場合，お兄様の承諾なしに銀行は担保を処理することができます。お兄様も抵当権が付いている不動産を購入するのですから，そのようなリスクがあることを承知の上で購入されたのだと判断されます。
お礼
住宅ローンではなく、フリーローン（使途自由）だったと思います。 いずれにしても 融資してもらったときに作成した契約書を良く見てみます。 ありがとうございました。
- syotokuzei
- ベストアンサー率11% (2/18)
可能です。 しかし、名義変更した場合、それは譲渡、若しくは時価での贈与をしたことになるので、貴方か兄のどちらかが確定申告でその旨をはっきりさせなければなりません。 納税の準備を。 もう一つ、抵当権がついているかぎり、その不動産は実質抵当権者のものであることに注意。 貴方が銀行に対して債務を履行しなければ、抵当権者は所有者の許可無しに担保を処理することができる。 名義変更したならば、抵当権を抹消しなければなりませんね。 民法改正によって少々変わりましたが、377～378条の代価弁済及び滌除を参考にしてみてはどうでしょう。
補足
早速 ご回答いただきありがとうございます。 １）売買による名義変更です。 ただ 売買金額より銀行への負債額ほうが多いので 全額清算出来なのです。 ですから、抵当権抹消は出来ないとおもいますが、、。 ２）抵当権が付いているかぎり、その不動産は実質抵当権 者のものというのは どういう意味ですか？ ３）銀行に私が債務履行、つまりローンを毎月払い続けれ ば兄の許可無しに担保を処理することはないですよね？
お礼
お礼が遅くなりました。 ありがとうございました。 大変参考になりました。