マンション経営を始めましたが、先行きが大変不安

質問

３年前から都内で４件の新築ワンルームマンションの賃貸経営を始めました。
２１００万×４件です。そのうち頭金が約８００万、残りがローン。

３年たって、これが頭痛の種となってしましました。

きっかけは、某不動産の営業マンから突然電話がかかって来て、
下記のようなことを言われて、
話だけ聞いてみるかと思ってしまったのが、間違いでした。

　「税金が全部戻ってくるので、新築ワンルームマンションの
　　賃貸経営を始めませんか？」

私の年収は６００万円代、毎年約５０万の税金が戻ってくるというのです。
マンションはローンで買って、毎月の支払いは賃料で返せますと、
シミュレーションを作って丁寧に説明してくれました。

心配事として、入居者が退去されて、その後の入居が決まらない場合、
どうなるのか聞いたら、下記を言われてリスクはないと安心しました。

　「入居者が決まらない場合、最初の２年は全額賃料保証、
　その後は９割保証します」

　「２ヶ月以内にほとんど入居者は決まってますので心配ありません」

４件目を勧められたとき、自分の年収では、さすがに無理だろうと
断るつもりでしたが、

　「１０年後、１５００万で売却できます」

賃料収入がローン返済額より若干高いので、その差額と
還付される税金と、足りない分少し出してもらって、
毎年２００万ずつ返済していけば、

　「１０年後にはローン返済は約５万になっています」

丁寧にシュミレーションして説明してもらいました。
それなら、大丈夫だなと思って、4件目も買いました。

ところが、３年たって、自分が理解していた話と違うことが
いろいろ見えてきました。

３年後、２物件で退去者が出ました。賃料保証があるからと
安心していましたが、その分の入金がないのです。
聞いてみると、
　「こちらから申告しないと、自動的には賃料保証とならない」
　「賃料保証額は付近相場の9割である」
　「一度保証制度を使うと、その後ずっとその家賃が引き継がれるのが基本」

冗談じゃない、マンション買うときに、そんな話は聞いてない。
そこはぐっとこらえて、２ヶ月待てば、ほとんど入居者が決まると
思ってましたので、待ちました。

しかし、入居者は３ヶ月たっても決まりません。
専用の預金通帳から残金がなくなりつつあります。
営業マンの作ったシミュレーションは全く出鱈目。

回答No.11

makookweb

＞４件目は２２００万円で購入しましたが、そのうち販売店の儲けが約５００万と初めからわかっていたら、誰も買いませんよ。
＞そのマンションの本当の値段は１７００万なのですから。

分からないから詐欺みたいな話にひっかかるんですよ。

見ず知らずの不動産屋の営業マンが、あなたに儲けてもらう為に、

わざわざ営業の電話したり、販売を勧めたりしますか？

ボランティア団体じゃないんですよ？

営利企業です。

自社が儲ける為に決まってるじゃないですか。

本当に儲かる話なら、親兄弟・親戚・友人・知人に勧めます。

本当に儲かるならね。

でも、身内に勧められないような話だから、見ず知らずの人に営業をかけるんですよ。

相手が損して関係が悪くなっても困らないからね。

こんな事は常識ですし、ちょっと考えれば分かります。

それに気づかないようなカモが見つかると、一生懸命営業する訳です。

話しの裏も読めない様なら、よっぽど信じられる人以外の儲け話は信用しない事ですね。

電話してきた他人に大事なお金の運用を助けてもらうとか、私からしたら絶対にありえませんけどね。

お礼

最も確認したかったことは、私は詐欺にあったのだろうかというもやもやとしたものです。

皆さまのご回答により、どうやら自分は詐欺みたいなものにあったのだなと明確になりました。

詐欺なら覚悟も決まりました。先行きを考えると、二つの道があります。

一つ目は、入居者が入ってくれて、その後、なんとなく無事にローン返済できてしまうこと。
二つ目は、このまま入居者が入らず、ローンの返済ができなくなり、全財産を失うこと。そうなったら、営業マン、その会社の社長、グループ会社の社長は、絶対に許さないよ。

二つ目になった場合、裁判をしても証拠がないのでできません。だから、最悪私は殺人犯になってしまう可能性があるということ。

回答No.10

titelist1

詐欺まがいの儲け話に引っかかる人には共通点があると思います。金持ちは裏でうまいことをやって儲けていると思っているのです。自分はそれを知らなかったから馬鹿を見ている。小銭を持ったことで何かうまい話はないかと内心で期待するのです。だから突然の電話や訪問や郵便物に心を奪われるのです。うまい話がそんなことで舞い込むはずがありません。

お礼

４件目は２２００万円で購入しましたが、そのうち販売店の儲けが約５００万と初めからわかっていたら、誰も買いませんよ。そのマンションの本当の値段は１７００万なのですから。

回答No.9

a4265

600万円台で４件購入とはよほど前向きだったのでしょうか。私が聞いたときは年収800万円以上の方を対象に２件を勧めているとのことでした。１０年後、一方を売ってもう一方の繰り上げ返済にあてるという話でした。10年は手出ししないよう家賃保証するという覚え書きも出すという話。ご質問者さまの場合、結構厳しいように思いますが、借り入れ金融機関の金利と保証金が問題です。繰り上げ返済しても元金が有効に減っていくならいいのですが、いろいろなところから借りていると、これも大変でしょう。売り急ぎますと足下を見られますので、慎重にお考えください。還付金は減価償却、金利負担分、固定資産税、共通部分管理費と各戸管理費がその原資ですから、減価償却分が年々少なくなります。借家人が退去したら清掃やリフォーム関連費用、広告関連費用も計上します。問題は、家賃が安くなるという点ですが、立地にもよりますし、管理を頼んでいる不動産会社にもよります。共通部分の管理は変えられないと思いますが、自分の所有している部屋については、自分の意思で変更出来ます。契約書を確認の上、ご検討してください。不動産屋さんに任せきりでなく、不動産屋さんに直接出向いて担当の方と相談したりも重要です。自分なりに工夫できるところは努力するのも必要です。収支はその都度、記録していますよね。勿論、領収書など証拠書類も貼るなどしていますよね。確定申告は自分でやっていますか？税理士さんにお願いしていますか？まさか、売ったセールスの方に丸投げなどしていませんよね。金利は変動金利なのかな、と思いますので早めに必要な改善を進めてください。やみくもに売り払えばいいということでなく、問題となる点を改善できないか、ご検討なさりつつ、良い方法をお取りくださいね。他人にまるなげでは解決できないことにご留意ください。少しでも状況が改善できますことを祈念します。

お礼

ありがとうございます。

最終的には、９割の家賃保証があるから、
販売店が倒産しない限り、リスクはないと考えて、
４件も購入してしまいました。

４件目は自分の年収では無理だと思って、最初は断ったのですが、「１０年後に１５００万で売れる」と言われたら、購入しますよね。頭金を少し多めに出して、購入しました。

要するに
「９割の家賃保証」と「10年後に１５００万で売却」が
購入を決めた最大の根拠です。

販売店は新築１件売れば、４００～５００万も儲かるようです。私は４件買ったので、つまり、その販売店を２０００万近く儲けさせたことになりますからね。最後まで面倒を見てもらうつもりです。
もしも、いい加減な対応が見えたら、こちらは黙るつもりはありません。

回答No.8

shiroya

たぶん今までも、これからもそこかしこで繰り返される話ではありますが、あえてもう一度。

そんなうまい話ならその営業マン自身がやってるって、人になんかやらせるもんか。

回答No.7

asahiuma9

最初からマンションを売りつける手法で騙されています。
この不動産の営業は、買わせるのが目的です。
家賃収入は、賃貸収入利益その物ではありません。空室のリスク、リフォーム代、不動産会社に支払う管理費、出費が沢山あります。それらを差し引いた金額が収益ですから。税金に関しても専門家に相談してから買うべきでしたわね。
いずれにしても残債があるのですから、簡単に抵当権は外せません。売るにも難しい状況です。
負債を減らすことを考慮すべきです。早めに手を打って下さい。

回答No.6

mukaiyama

＞税金がなぜ戻ってくるかのおおまかな話は…

だから、だまされているって言っているんですよ。

補足

営業マンが作ったシミュレーションは、
以下が全く考慮されていませんでした。
(1)毎年の固定資産税
(2)家賃が下がっていくこと（保証は最初の２年だけ）
(3)退去時のリフォーム代
(4)退去～次の入居まで賃料収入なし

つまり、上記は暗黙に自己負担を強いられている。

４件目を買ったときに、毎年２００万の
繰り上げ返済すればよいと言われました。
その資金は、
(5)税金の戻り５０万
(6)賃料収入―ローン返済
　繰り上げ返済するため、ローン返済額は年々減っていく。
(7)足りない分自腹

一見、そんなに難しい返済ではないように見えました。

しかし、賃料が下がるため、繰り上げ返済しても
(6)は増えない。
実際に３年目で、新築２件で退去者が出て
賃料下げないと入居者が決まらない状態。

(5)の収入は(4)の支出でふっとんでしまう。

回答No.5

trm4866

最初の物件を購入する前に質問していたら、こんなことにならずにすんだのかもしれませんね。

新築ワンルームマンション投資は、一種の詐欺商法です。

「５０万円税金が戻ってくる」「２年後から９割保証する」「１０年後１５００万円で売れる」
という甘い言葉には、全て裏があります。
「（収入状況によっては）５０万円税金が戻ってくる」
「２年後から９割保証する（ただしその時の家賃相場の変動を勘案する）」
「１０年後１５００万円で売れる（可能性もある）」
といずれも注釈が付きます。
おそらく、購入時にもらったシミュレーション等のチラシには小さな字でこれらの注釈が書いてあるはずなので、詐欺だと訴えても勝ち目はありませんが・・・。

ご質問者の場合、年収６００万円であるにもかかわらず、４物件で８０００万円近くのローンを組まれたとのことなので、かなりの重症だと思います。
最悪の場合、自己破産という可能性も否定できません。
まあそこまでいかなくても、借金返済のために今後３０年間かなり切り詰めた生活を余儀なくされる可能性はかなり高いです。

完全な解決策はないと思われますが、私が思いつくのは以下の２つです。

１、売れるものは売ってしまう。
おそらく１０年後１５００万円どころか、３年後の現在でも１５００万円で売れるかどうか怪しいと思いますが、何とかお金を貯めてローンを完済できる物件は少しでも早く売ってしまいましょう。
詐欺で売りつけられたモノなので、持ち続けてもいいことはありません。未練を持たずに売れるチャンスがあれば、キッパリと売ってしまいましょう。

２、家賃を維持する努力をする
まあ簡単に売ることはできない（売れる値が付かない）と思いますので、実際はこれが取り得る唯一の方法のような気もしますが・・・。
業者に言われるがままに家賃保証を受けていると、あなたに入ってくる賃料は年々減っていくことは明らかです。詐欺業者の家賃保証はやめて、まともな仲介業者を探し、なるべく高く借りてくれる人を探すようにあなた自身で動くべきです。あなたが直接入居者を探すことはできないので、仲介業者に営業をかけることが必要になります。やり方は色々あると思いますので、ご自身で努力して下さい。
あと、部屋の内装等をグレードアップして付加価値をつけることも有効です。ただ、お金をかけすぎると本末転倒なので、なるべくお金をかけずに、自分で全てやりましょう。

厳しい言い方ですが、楽して儲けようと思ったのが間違いです。深く反省して、少しでも損失を減らすように精一杯努力して下さい。

あと、最後にもう一度。
新築ワンルームマンション投資は詐欺です。
（中古ワンルームマンション投資は別です）
これは、新築ワンルームを販売している全ての会社に当てはまります。
絶対に買ってはいけません。

お礼

ありがとうございます。

営業マンのトークを信じて、購入しましたので、
証拠はないし、裁判で訴えても、勝目はないし、
裁判費用がかかってしまうだけと思います。

営業マンが作ったシュミレーションはありますが、
賃料保証の話や１５００万で売れる話などの証拠はありません。

＞最悪の場合、自己破産という可能性も否定できません。
＞まあそこまでいかなくても、借金返済のために今後３０年＞間かなり切り詰めた生活を余儀なくされる可能性はかなり＞高いです。

今後、１０年間、切り詰めた生活をして行くしかないですね。
１０年間自分の給料は全部、ローン残金の繰り上げ返済に当てて、少しでも早くローンを返していくしかない。

今後、会社の倒産やリストラや病気で、
もしも収入がなくなったら、
自己破産しか道はなさそうですが、
もしも、そのようなことになったら、
その不動産屋を絶対に許さないでしょうね。
自分は何をするかわかりません。

回答No.4

mukaiyama

＞私の年収は６００万円代、毎年約５０万の税金が戻ってくるという…

あのね、
「損益通算」というのは、給与以外の所得で赤字を出して、給与と通算すると 0 になることを意味しているのですよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

細かい数字は抜きにおおざっぱに説明すると、給与 650万としてこれを「所得」に換算すると 460万ほどです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm

ここから基礎控除や社会保険料控除、(該当するなら) 扶養控除や配偶者控除その他の「所得控除」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1100.htm
が 100万あったとすれば、「課税所得」は
460 - 100 = 360万
です。

360万に対する所得税と住民税を合計すると、確かに 50万ほどにはなります。

この 50万が返ってくるとしたら、給与以外の所得、すなわち不動産所得で 360万の赤字を出したときです。

650万の給与をもらっても不動産で 360万減らし、手元には 300万にも満たないお金しか残らないのです。

今まで 650万で生活していた人が、ある年から 300万で生活しなければいけなくなるわけです。
そう分かっていましたか。
税金 50万が返ってくる・・・って喜んでいる場合じゃないですよ。

＞賃料収入がローン返済額より若干高いので、その差額と還付される税金と…

見事にだまされています。
月々の返済額のうち、経費になるのは利息分だけです。
元本の返済分は経費でありませんので、還付対象になりません。

もちろん、固定資産税や減価償却費などが経費になりますが、そこにローンのうち利息分だけを足しても、360万もの赤字にならないでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

税金 50万が返ってくるなんて、夢物語ですよ。

＞冗談じゃない、マンション買うときに、そんな話は聞いてない…

賃料保証うんぬんについては門外漢なのでコメントを控えますが、少なくとも税金が還付される仕組みについて、全くでたらめな説明をしていますし、それを鵜呑みにした質問者さんもうかつでした。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

税金がなぜ戻ってくるかのおおまかな話は、

「マンションの価値が年々下がっていくので、買ったときの価値２５００万が１０年後に１５００万に下がる」

その原価償却費で税金が戻るという話でした。

回答No.3

yhabnwesoigyh

＃１です。

言葉が少し足りませんでした。
「営業トークの内容に対する保証」
を求めるのは契約前ね。

営業マン自体が儲からないってわかっているから、そんな保証は絶対出来ませんから。

お礼

少なくとも営業トーク内容を契約書で求めるべきでした。

回答No.2

nekonynan

マンション投資会社とは、他人にマンションを巧みに売って、リスクを他人に売りつける商売ですので・・・・・

　本来、マンション経営で設けるための利益を・・

　・建設会社がもっていく
　・販売会社が持っていく

　ので、利回りが低いのです

　マンションを運営して会社は、その辺はすべて抑える

　投資利回りは２０～１５％ほどありますので・・・そんな場所しかやりません

　１０％以下になれば・・リスク回避で何もわかならない人に売りつける

　投資利回が６％程度では、利息など払って投資マンションやればほとんど破綻する

　あほの他人に銀行より利息が良いんですよ。と行って売りつけて、すべてもリスクを売りつける商売ですので・・・・・

　はい　引っかる貴方が悪いってことです

お礼

頭金で支払った領収書を要求したとき、
マンションの購入代金の領収書が送付されて
来たことがありました。

販売会社が建設会社に支払った領収書だと思います。

その金額が、私がローンと頭金で支払った金額より
約５００万少ないのです。

そのとき、かなりショックを受けました。
販売会社はそんなに儲かってるのか。

しかし、賃料保証をきちんとやってくれるし、
１０年後１５００万で売ってくれるならと。