不動産の譲渡所得税及び、損金の計上について

質問

不動産の譲渡所得税及び、損金の計上について教えていただきたいのですが、実は10数年前に、ワンルームマンションを購入し、この度そのマンションを購入当時の価格よりも安い（半額程度）で売却をいたしました。
また、親より相続でもらい受けておりました土地（一部兄弟の持ち分を買い取っております。）も売却をする事になりました。その売却に関し、残金の決済が、測量の絡みで、来年年明けとなってしまうことになりました。
このような場合、土地の売却の利益から、ワンルーム売却の損金（購入金額と売却金額の差額分）を差し引いて計上する事が可能なのでしょうか。（今年中の決済完了ではなく、土地売却の最終決済が年明けということも含めお教えいただけないでしょうか。）

回答No.2

minosennin · ベストアンサー

ワンルームマンションを購入当時の半額程度で売却されたのですね。

この場合の譲渡所得の計算は、単に売却金額と購入金額の差額ではありません。購入価格から減価償却費を引いて計算します。もし、賃貸用なら毎年確定申告で減価償却されているはずですから、その売却時点の残存価額で計算します。(業務用以外なら耐用年数を1.5倍で計算)
この結果売却損となる場合は、土地の譲渡が本年であれば、お書きのとおり土地の売却益と損益通算されます。

そこで、問題は土地の譲渡が今年なのか来年なのかですね。
質問分では書かれていませんが、普通は登記申請書類引渡の日で判断されます。例え代金の最終決済の日が来年にズレ込んだとしても登記申請書類を本年中に引渡していれば本年の譲渡です。

以上のとおり、登記申請書類を本年中に引渡されていれば損益通算されます。

お礼

教えて頂き有難うございます。
ご丁寧かつ大変わかりやすくご回答いただけ、大変役立ちました。

回答No.3

tamiemon96

＜１　収入の帰属年分について＞
土地の譲渡に関する所得の帰属年分は、通常「引渡しの日」です。
一般的には「移転登記の日」になります。
ただし「契約日」で申告しても差し支えないこととされています。

所得税法基本通達
（山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期）
36－12　山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期は、山林所得又は譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日によるものとする。ただし、納税者の選択により、当該資産の譲渡に関する契約の効力発生の日により総収入金額に算入して申告があったときは、これを認める。（平3課資3－1、課所4－5改正、平21課資3－8、課個2－24、課審6－23改正）

＜２　損益の調整について＞
同じ「分離課税の土地等の譲渡所得」のカテゴリーになりますので、同一年内の譲渡であればプラス・マイナスを差引けます（同じ所得区分の場合「損益通算」とはいいません）

＜３　注意点＞
ご質問の中でご注意いただきたい点がありましたので、記載しておきます。

マンションの譲渡損益は、建物部分、底地部分にいったん分けてください（買ったときの契約で消費税が記載されていれば、５％で割り返すと建物価格です）。
その上で、底地部分は　「売った金額－買った金額」で結構ですが、建物部分は「売った金額－（買った金額－減価償却分）」になります。
つまり、使っていた間に価値が下がった分を引いて、現在の残存価額を算出し、これを差し引くのです。
この「減価償却部分」が経費にならないので、当てが外れると大変ですので、一言付け加えさせていただきました。

お礼

ご回答有難うございます。
参考にさせて頂きます。

回答No.1

mukaiyama

＞残金の決済が、測量の絡みで、来年年明けとなってしまうこと…

青色申告で、かつ現金主義の届けを出してある場合を除いて、いつ入金があったか、いつ支払をしたかは関係ありません。
お金をもらう権利が確定した日、支払わなければならない事由が発生した日に計上します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2200.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ご回答いただき有難うございます。
ご丁寧にお教えいただき参考にさせて頂きます。