宅建業者の責任 （土地の瑕疵）

質問

親が土地を購入したのですが、実は、宅建業者が土地の瑕疵をかくしていました。

重要事項ではなく、任意に説明する内容のようですが、
事前に説明してくれたら購入しませんでした。

先方に買取請求などできないでしょうか。

瑕疵は以下のとおり。
1.元水田で、軟弱地盤、低地
2.近くに汚水路（元用水路）あり
3.最近、汚水路の増水で床上浸水した
4.盛り土の擁壁がすこし倒れてきている

購入の経緯としてはＨＭにアパート経営に最適な収益物件として紹介され
売主（不動産屋）、仲介業者（ＨＭ系列）ともに、ＨＭが手配しました。

現場に案内された際に、近くの川（汚水路）の土嚢が気になり、尋ねたところ、大丈夫ですとのＨＭと売主の説明。
相手方は全員宅建業者なので信用してしまったのです。

ちなみに、ＨＭと売主は軟弱地盤であること予めしっていました。
またＨＭが勧めてきた建物は鉄骨で、軟弱地盤には向かないと思います。

こちらにも落ち度があろうかと思いますが、相手方に主張するすべがないものでしょうか。

業法にお詳しいかた、ご助言をお願いいたします。

回答No.3

spaider01

不動産を買う場合に自分で調べるのは当然のことではありますが、さまざまな情報を消費者だけで調べ、しかもそれを客観的に評価することは不可能である場合の方が多いです。そこで、宅建業者は不動産取引のプロとして、免許制が採用され、宅建主任者を必ず置いておかなければならず、いわゆる重要事項の説明義務が課せられ、その説明行為は必ず宅建主任者によって文書をもって行わなければならないことにしています。

不動産の欠陥は、技術的問題以外にも、主観に左右される面もまた大きいため大変難しいのが実情です。もちろん、昔と異なり、瑕疵とされる範囲はある面では広がっているとも言えますが、「簡単ではない（かなり難しい）」ということは最初に十分理解する必要があります。

１について
建築基準法上、建物の敷地と認められている限り（場合により宅地造成等の規制区域として許可を受けて造成されたということがあるかもしれません。まさに、特別に気をつけて造成工事をやったという前提の宅地が世の中には存在します）、元水田等の事情は、いわばその敷地の（経済的な価値に影響を与え得る）個性に過ぎず、「建物の敷地」として欠陥があると言っていくのは難しいでしょう。

要するに既に宅地として造成されているのであれば、造成される前にどのような土地であったかどうかによって、それを欠陥というのは困難です。

２について
極論すれば、町内の固定されたゴミ捨て場に密着した土地は、それをもって欠陥のある土地となるわけではなく、単に「選ばれにくい土地」に過ぎません。

３について
床上浸水自体については、少なくとも宅建業者である売主には説明義務があるでしょう。説明不足は、瑕疵あるいは錯誤（または、それに相当する契約上の法的な問題）となり得ると思います（購入前に不安を覚えて聞いたうえで大丈夫と説明されたということですから、そこにウソまたは認識不足があったとすれば。しかも、汚水ですからね）。協議次第で合意解除などで解決となる余地が考えられます。が、これを問題視する場合でも、汚水路が増水した経緯、頻度、今後の発生の可能性、とられているまたはとられる予定の対応、これらの建設予定地に与える影響などを総合的に評価する必要があるかもしれません。しかし、それが本当にあれば、価格には影響を与える事実でしょう。

４について
よう壁のはらみ等の問題も、新たな造成地でもなければ、当然生じていてもおかしくないものですので、その「すこし」というものが経年等を考慮して常識的な程度の範囲であれば、やはりそれをもって欠陥と言うことは難しいのではないかと思います。

その他、その土地の周辺及び周辺地域の土地利用と、ご自身の利用目的とがどの程度あっているかまたは離れているかということも考慮しておくと良いでしょう。たとえば、すでにその近隣の類似の環境でアパートが建って平穏に利用されているのであれば、瑕疵があるというのは説得性が弱まることになるでしょう。

売主（宅建業者）に対しては、クーリング・オフ、手付金（通常は倍額）による解除の余地があります（現段階では、いずれも可能性は低いかもしれません。クーリング・オフについては業者の方で、そもそもそれが適用されないように契約してしまう方が多いとは思います…）。その他に民法上の手段として、錯誤（さくご）というのがありますが、難しい方法です。重要部分について勘違いがあり、勘違いしたことについて重大な過失のないことが求められます。半面、その部分の重大性はそもそも主観的なものであっても重要部分として認められるケースがあります（１～４の不都合のないことが、あらかじめ、当事者にとって購入の前提とされていたと評価できる場合です／意思表示の内容となっていた・・・などと表現されます）。もちろん、不実の内容があったとすれば、それを詐欺だと言っていくことさえできますが、その分、微妙な事案であればあるほど、大変な仕事を抱えることにはなっていくはずです。

なお、最近は新築住宅については瑕疵保険というのがあって、HMがこういうのにちゃんと入っているかどうか（建築する度に保険に入ります）確認した方が良いです。保険に入る以外にまとまった金額を供託する制度にもなっていますが、これはとても個人的な意見ですが、物件別に保険に入ってくれる業者を選んでおいた方が良いと思います（メーカーにもよるのですが）。民法上、建築請負に瑕疵があっても、完成した建物というのは解除できないんです。ですから、建てることを避けられない場合は、工事現場をきちんとチェックしにいくなど（われわれ素人には限界があるのですが）は最低限必要でしょう。

また、業者の対応自体について、ここに具体的に書ききれないような不審な点が散見され、それが総合的に不信感を高めているということもあるかも知れませんが、その程度次第では、直接の効果はありませんが、業者の監督処分歴などを調べたりして、都道府県などへ行政指導等を求めるという対応の仕方もあるでしょう。しかし、それも消費者に対して必ずしも（行政自体も）真摯に対応してくれるとは限りません。いずれにしろ、建てている最中には余程のことがない限り、あまりそうしたことで騒がない方が良いでしょう・・・

建築を前提として購入した場合、売買契約の内容として建築のプランが無くなったときの解除等について、その他、ローンがおりなかった場合の解除権などが、「もしあれば」、それらの事由の発生によって、土地の売買契約から解除権を使うということも考えられなくはないかと思います。ただし、これも、正面から故意や過失によって契約の履行や成立をできなくしてしまうと、逆に、買主側の不法行為が問われかねないので有効な考え方ということは言えません。

契約された時期によっては、１～４の重要性について今般の大地震の影響を受ける可能性も考えられないことはないでしょう。

以上のとおり、賠償や解除その他の責任追求的な対応は、きわめて難しいと感じます。ただし、具体的な事情や他の具体的な事情によれば、絶対にできないというわけではありませんし、もしかすると、そうした不都合を踏まえた事実上の交渉（法的な価値判断とも総合して）の成果として土地の代金の減額や請負金額の減額などを行える余地もないわけではないでしょう。もっとも、中でも、３の点は有力な検討事項になると思います（無効だと言える程度のものであれば一番良いわけですが）。ただし、減額であれ賠償であれ、建築をそのHMで行う限り、見えないところでコスト圧縮をされる恐れも出てくるかもしれません。

土地の解除といった方向はあきらめ、建物（アパート）が完成してから、仲介業者の説明責任を問うことを検討してみるというのも一つの方法かもしれません。

こうした事態を防ぐのは、取引に入る前に、十分納得できるようにしておくことです。「親が（知らないうちに）」というケースは、とても増えているように思いますが、普段から子供にも相談するように口酸っぱく言っておくといった地味な活動をする以外には根本的に防ぐことはできないと思います。

ここに書いたことは、次の点に注意して鵜呑みにされないようにお願いします。

・行政書士です。不動産業者としての取引経験はあります。
・たまたま見かけて、法令などを確認せず第一感で書いていますので、間違ったことを書いてしまっている可能性もあります。
・実際に相談するときの一つの手掛かり程度に考えてください。

具体的なご相談は、このようなケースの場合は、役所の住民向けの相談窓口や弁護士事務所、弁護士会などへ直接行うのが賢明です。

※　個人的には、弁護士を利用する場合、役所へサービス出張しているそれではなく、通常営業をしている事務所に問い合わせるほうをおすすめします。また、こうした問題で真っ先に業者や相手方に問い合わせる前に、十分に相談等によって調べておくのが賢明です。収益物件として土地を買い、アパートを建築するという提案ですから、もしかすると借主の募集と管理などトータルにプランニングしているかもしれませんから、そうしたことも総合的にみて、いつ何をどうすべきかについて、各種の相談先を訪ねてみてください。

お礼

大変丁寧なご回答ありがとうございました。
ご指摘のとおり「トータルプランニング」です。
中身は複数の契約に分かれますが、土地購入、建築請負、賃貸物件管理、修繕、銀行融資などの複数の契約を、ＨＭがとりまとめ役となって、ひとつの金融商品として提案しています。
ＨＭが取りまとめて全体の進行も管理するため、施主は一つ一つの契約を自分のペースで確認するような時間は与えられません。
お役所は法律ごとに縦割りで動くものでしょうから、このようにいろいろな法律またがるような、資産運用の提案は、役所の動きの特性を熟慮した上での、法の抜け道をついた手法かもしれません。

回答No.2

kei1966

どれも瑕疵とはいえないと思います。

１については。。。軟弱地盤にビルを建てることなどいくらでもあることです。建物が建てられないような土地は（埋設物や汚染など）瑕疵と認められますが、そうでもない限り軟弱地盤を瑕疵とすることはできません。それを認めれば東京湾岸地域など土地が売れませんよ。そもそも田んぼで弱い深さと鉄骨の重量を支える支持地盤の深さはぜんぜん違いますし、認められることはないでしょう。

２と４は明らかに見て確認できる内容ですよね。これは瑕疵とはなりません。そもそも引き渡しの時に隠れたものでなければなりません。
３は起因するのは土地でなく地形。これは土地の特性であり土地の特性は瑕疵にはなりません。

残念ですが、瑕疵だとはいえないと思います。

入院されたお母様の土地のかただったでしょうか。契約解除を求めるなら私は後はここに共同住宅が法的に建てられない土地であるということ以外考えられないです。もちろん、掘って埋設物や汚染物があれば瑕疵になる可能性はあるでしょうが、工場跡地でもなく田んぼであればそういうこともほとんど考えられないでしょう。一縷の望みとして役所の宅地課か都市整備課で共同住宅の建築が可能か相談してみてください。可能であれば契約解除や買取をしてもらうのは無理だと思います。あきらめてすぐに売りに出されるか、事業をされるか、貸地として誰かに利用してもらうかということになると思います。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。

その土地が共同住宅が建てられないかどうかとゆう視点ではまだ調べていませんでした。
周辺は木造ばかりなので念のため確認してみたいと思います。

説明して貰っていませんが地盤報告書が見つかり、深さ1Mから3M、および15M前後の層に自沈層があることが解りました。ＨＭが選択した基礎杭は深さが3M位で、硬い岩盤に達しているとは思えません。
地盤保証があるから大丈夫といいつつ、数年後に建物が傾いたら水路や冠水のせいにして保証対象外とするつもりではないかと思います。

回答No.1

detekoiya

告知・説明する必要のある事項を説明しない、虚偽の説明をした場合と

知ってはいたけど告知・説明の必要のない事項なので言わなかったのでは

かなり差があります。

役所の担当部署か弁護士さんに相談されたほうが早いと思います。

お礼

ありがとうございました。

あとから住民の話しをきくことができました。
床上浸水は人の胸の高さまでに達し、その地帯一帯が水に飲まれて大変だったそうです。
水が引いたあとも付近一帯の道路は、ぬれた畳でいっぱいに。
戸建てで1階や半地下を車庫にしていたお宅は、家の浸水は免れたものの車が流されたり水浸しで高額な修理費が掛かったそうです。住んでいた人は大変な目にあった場所です。

こちらが水路のことを聞いても大丈夫といって隠していました。
また、役場が水門を作るから冠水しないように措置しているとの虚偽説明もありました。

法律に具体的にふれなければお咎めなしはあんまりだと思います。