土地の名義変更について

質問

長文ですがよろしくお願いします。
結婚と同時に、主人の実家が持っていた古家付きの土地に住宅を建築しました。
その際、古い住居は取り壊しました。
登記を見てみると、土地の名義は義父の姉（主人からしたらオバさん）、
住居の名義は亡くなった祖父になっておりました。
住居の名義は新築時に主人のものに変えたのですが、土地の名義がオバのままです。
なので固定資産税の案内が住居分はうちに、土地分はオバに届きます。
その後オバが封書で転送をしてくるので支払いは私たちがしています。
でも、毎年払いに行くのも面倒（自動引き落としにしたい）ですし、
やっぱり自分たちの名義に変えたいのです。
義父は名義を変えるのにお金がかかるし、別に親族同士なんだからいいじゃないかと言います。
あとあと、土地の代金をオバが請求してくることはないし、土地を購入してから（２０年以上）ずっと固定資産税は義父が払っており、オバが払ったこともないので、言ってきてもその分で相殺できると言います。（土地の購入金は、オバと義父で合わせて出したようです）
今のところオバも、名前だけだし、後でお金なんて言わないから気にしないでと言っていますが
オバにも子供がおり、将来言ってこないとも限りません。
いくら親族とは言え後でもめたくないので今のうちに変更したいのですが
実際どういう手続きが必要で経費はいくらほどかかりますでしょうか？

回答No.3

casablanca1946 · ベストアンサー

＞土地の購入金は、オバと義父で合わせて出したようです
これは税務署に証明できる当時の銀行通帳があるでしょうか。
または、領収書が両名になっいてるでしょうか。
確たる証拠を示さずに、錯誤で共有にしますと贈与税が課税されます。

現在やれることは生前贈与です。
これは、ネットで路線価を検索し、当該土地の全面道路にm2単価の価格がありますので、それに面積をかければ評価額が算出できます。それを贈与税のサイトで計算式がありますので、それで計算してください。
おそらく、場所によっては数百万円になると思われます。
この金額が高いか安いかは、下記に書く遺言書により遺留分の請求があるとすれば、遺留分を支払った場合と贈与税を支払った場合、どちらかが安いかという判断になります。
贈与税のことが分からなければ、税務署に行けば計算してくれます。

次に、おばさんに遺言書をかいてもらい、おばさんが亡くなったとき名義変更をするのです。
遺言書は自筆遺言でもいいのですが、完全をきするのら公正証書遺言をおすすめします。
当該土地の登記情報・評価証明書・おばさんの印鑑証明書をもって公証人役場にいけば、手続きをとってくれます。
しかし、先に書きましたように、おばさんの相続人から遺留分の請求があるかもしれません。
おばさんの所有権の土地が当該土地しかない場合は、おばさんのお子さんから遺留分を請求される可能性は高いと考えた方がいいでしょう。
遺留分の価格も先の路線価から計算された土地の評価額が参考になります。

おそらく、贈与税を支払っての贈与による移転登記か、遺言書による遺贈登記のいずれにかなるでしょう。
売買という方法がありますが、これは当該土地の値段は先に書いた路線価以上の値段で売買契約をします。
その代金をあなたがた夫妻が預貯金で持っていれば可能ですが、それが無ければ金融機関のローンをくみませんと、税務署に贈与と認定されます。ローンをくみ、仮装売買というのはおばさんに対し、うまく言えるでしょうか。
一度現金というものが目の前に出てきますと、人間は変わってしまうものてす。
仮装のつもりが本当の売買になる可能性があります。
そうなると、お父さんの元気なうちに、贈与か遺言が現実的でしょう。
なにせお父さんが亡くなりますと、赤の他人のようになりますので、お父さんの元気なうちに片付けてください。

路線価や相続人の人数が書かれてませんので、贈与税・遺留分の価格はお答えできません。
ただ何万円ということでなく、何十万円か何百万円ということです。
詳細は、税理士・司法書士とよく相談してください。

お礼

とても細かくわかりやすく説明して頂き感謝です。再度義父ときちんと話しをしてみます！ありがとうございました！

回答No.2

sacra-home

今のうちに変更したい・・・これはした方が良い。と思います。

先の回答にあったように、今は大丈夫でしょうが、相続が発生した場合、ややこしくなる可能性が高いですしね。

理由としては
20年間固定資産税を払っていたとしても、土地の賃料に相当すると言われたら「はいそれまーでーよ♪」となる可能性はありますね。

（土地の購入金は、オバと義父で合わせて出したようです）・・・お金を出した証拠は残っているでしょうか？特に親子間や親族間の場合は、残っていないケースも多々ありますよ。

さて、名義変更の手段ですが

１．錯誤・・・当初の登記が間違っていた（本当は義父と叔母が1/2づつの名義で登記するべきだった）。ことを理由に、名義変更する。
（但し、20年前の登記でも錯誤で変更できるかどうかは定かではありません。最寄の法務局に行って無料相談を受けてください。でもコレが可能ならそうした方が、下の税金の問題が少なくなるから、可能ならした方が良いと思います。）

２．売買・・・1/2の名義分を叔母から買い取る。（義父の分はそのままでもええかな？ご主人の兄弟が居たら、義父の相続の時に少し気になりますが・・・）

以上の手続きは司法書士に依頼すれば可能です。費用はその土地の固定資産税評価額から算出された登記に関わる税金+司法書士の報酬です。報酬は10万円以内位。税金は地価が判らないので金額はなんとも・・・

ここで、(2)が売買となっているところがポイントです。叔母にお金を払わずに名義変更するのは税金面を考えると難しいのではないかと思うからです。

仮に、相場の土地価格が2000万円として1000万円（持分1/2）の価値の物を名義変更すると、たとえば対価0円で登記しちゃうと、ご主人が1000万円を叔母から贈与を受けたことになり、贈与税が発生します。

うーん、考えていくと、更に色々聞かないと、最良の方法をアドバイスするのは難しいですね。

色んな費用をどうしても抑えたい場合は、税務署行って無料相談受けて、登記関係も自分で法務局行ってすることは可能といえば可能ですが、

すいません、色々書いてからこんな事言うのもなんですが、
税金面に精通した司法書士の先生を探して相談した方がいいのとちゃいます？

お礼

ありがとうございました。賃料なんて思いつきませんでした。そうですね。先々考えて一度司法書士も含め検討したいと思います！ありがとうございました。

回答No.1

noname#252332

誰が相続するか、その時の相続人の経済状態は、ということを考えると将来住めなくなる可能性もあるわけですね。親戚の3代後は他人です。土地の譲渡の手続きは司法書士に頼みます。4100万円の土地建物の売却で13万6千円払った例がありますのでそんな感じだと思います。境界がはっきりしない場合は測量など別に費用が必要になります。

お礼

ありがとうございます！親戚の三代後は他人！多少費用が掛かっても司法書士などを考えたいと思います。