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土地の名義について
- 土地の名義について質問があります。家を所有している人が亡くなったあと、他の親戚が倉庫代わりに使いたいと言っています。しかし、土地の登記簿を見てみると、土地は市街地から離れた田舎にあります。
- 質問内容は、(1) 40年前に河川に家を建てることはできたのか、(2)土地の固定資産税の扱いはどうなるのか、(3)河川の拡幅による建物の撤去費用は誰が負担するのか、(4)土地が自分たちの所有ではない場合、そのまま放置しても問題ないのかというものです。
- 要領がつかめず説明が難しいですが、お知恵をお借りしたいと思います。
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＞土地利用権の設定契約はどこで確認すればよいのでしょうか？ ＞もう多分義父にはわからないと思います。 土地利用権の設定契約については、契約書を公正証書にしているような場合を除き、その契約を交わした両当事者が保管していない限り、第三者がその契約の内容を知り得る方法はありません。特に今回の場合、契約の当事者の一方が○○市であるとするならば、公正証書にしている可能性は非常に低いと考えられます。 正式な契約書を交わしているのであれば、○○市の「管財課」などの名称の市有財産を管理している担当部署にお問い合わせになれば分かるはずです。 ただ、不法占有していたのだとすると、○○市に問い合わせるのはかえって「やぶ蛇」で、不法占有の事実が明らかになって即刻撤去するように命じられることになる可能性も出てきます。 ＞かえって聞いて、罪は罪なので罰せられて当然なのですが、・・・ 不動産侵奪罪は、法定刑は10年以下の懲役〔刑法235条の２〕。公訴時効は侵奪行為があった日から起算して7年です〔刑事訴訟法55条。250条３号〕。 したがって、不法に占有していたとしても、少なくとも家の表示登記がなされた時から7年後には公訴時効が成立していると考えられ、罪には問われないことになります。その後新たな侵奪行為が行なわれていたならばその時から改めて公訴時効を起算します。 詳しい事情は存じませんが、不動産侵奪罪の公訴時効についてはこのようになりますので、建築後40年あまり経っているという今回のケースの場合、多分大丈夫なのではありませんか？ ＞こういう話しは誰に、または何処に聞いたらいいのでしょうか。 問題となっている土地の並びに数件の家が建っているとすると、お宅の家だけ特別な扱いになっているとは考え難いです。 そこで、ご近所の土地の所有者が誰になっているのか、登記簿の閲覧を行なって確認した方が良いと思います。土地にしろ建物にしろ、登記簿は誰でもお金を払えば閲覧したり謄本を取得したりすることができます。（手数料は、料金に改定が無ければ、謄本取得が1000円。閲覧が500円。）ご近所の土地の地番が分からない場合には、登記所備え付けの地図や公図をご覧になれば詳しく分かります。 ご近所の土地も○○市の所有地であったならば、それらの土地に家を持っているお宅にお邪魔して、土地利用権がどのようになっているのかお尋ねになって見られれば詳しい事情をご存知の方もおられるのではないでしょうか。 それに、ご主人の記憶が正しければ、少なくともご主人の子供の頃は、問題の土地はご主人のお父様もしくはお爺様のものであった可能性が高く、登記簿を見れば、所有権の移転時期や移転原因についても詳しく分かります。 登記簿の見方が分からなかったら、登記所の職員にお尋ねになれば教えてくれます。たまに登記所によっては態度の悪い職員もいますが、向こうは国民の税金から給料を貰っている公僕で、こちらは国民として当然の権利を行使しているだけですから堂々とお尋ねになられれば宜しいのです。 たとえその場でpontan02さん側に不都合な内容が判明したような場合でも、登記所の職員には何らpontan02さん達を処罰する権限はありませんからご心配なさる必要はありません。 それらのことをやっても、どうしても所有権の移転状況や土地利用権限について分からなかったら、そのまま○○市から何か言われるまで放っておいた方が良いと思います。お金に余裕があって、どうしてもこの問題に白黒決着をつけて気分的にすっきりしたいというのであれば別ですが。 以上、ご参考まで。
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＞(1)そこの家を建てたのはもう約40年程前になりますが、 昔は河川に家を建てるなんてことができたのでしょうか。 お話からしますと、土地の登記簿をとることができたわけですから、少なくとも地番が振られており「河川」では無いと思います。「河川」であるならば地番は振られていません。 登記簿の表題部の「地目」の欄には何と記載されていますか？ 登記簿の表題部に、河川区域内・高規格堤防特別区域内・樹林帯区域内・特定樹林帯区域内・河川立体区域内の土地である旨の記載があれば、河川法が適用または準用されている土地であることを示していますが、そうでないならば河川とは関係ないと思って良いと思われます。 (2)土地の固定資産税はどうなるのでしょうか 所有者が○○市である以上、固定資産税はかかりません。 (3)もし河川を拡幅したいから建物を撤去してくれとなった場合、やはり解体費用は こちらの負担になりますよね？ ○○市が所有者であるとしたならば、利用権限が何らかの契約書の形で規定されているのではないかと思います。そうだとすればその契約書の内容に従うことになります。 仮に、御義父様のお父様が不法にその土地を占有していたのだとすると、当然解体費用は現在の家の所有者ということになります。名義が誰になっていようと実質的なその家の所有者です。 (4)自分達の土地では無い以上資産価値はないのですから、そこの家は必要ない のですが、このまま放っといてもいいのでしょうか。 利用権の設定契約がどのようになっているのか確認してからでも遅くは無いと思います。 利用権が合法的に設定されているのであれば急いで撤去することも無いでしょうし、不法占有していたのであればいずれは撤去しなければならなくなるでしょうが、○○市側から何か言ってきてからでも十分間に合います。 不動産侵奪罪〔刑法235条の２〕は、不法に土地などの不動産を自分のものとした場合に適用になりますが、その不法行為を行った本人のみが罰せられるのであって、不動産侵奪罪を犯した犯人（？）かもしれない御義父様のお父様の子孫は、例えその家に住み続けていたとしても別段新たに罪にとわれるわけではありません。 まず、土地利用権の設定関係がどのようになっているのか確認することが先決だと思います。そして、土地利用権の設定がどうもあやしいようであるならば、○○市から何か言ってくるまで放っておいて良いと思います。 以上、ご参考まで。
お礼
ご回答ありがとうございます！！大変、大変勉強になりました！ どこに尋ねていいのかわからず、困っていました。感謝、感謝です。 なんだかややこっしい話ですね。 不動産侵奪罪になるなんて…考えてもみなっかたです。恐いです。 許可なしに勝手に家を建てたとは考えにくいですが… 早速もう一度、土地の登記簿をとってみます。 この場を借りて、お聞きしたいのですが、土地利用権の設定契約はどこで 確認すればよいのでしょうか？もう多分義父にはわからないと思います。 それでかえって聞いて、罪は罪なので罰せられて当然なのですが、考えると恐くて聞けないのが、正直な気持ちです。 また、こういう話しは誰に、または何処に聞いたらいいのでしょうか。 よろしくお願いします。
お礼
二度も回答してくださり、本当に本当にありがとうございました。 大変よ～くわかりました。 正直言うと、自分もかえって聞いて、やぶ蛇になってはと思っておりました。 もう自分達の家はありますので、必要はないのですが、ただ、あとでややこっしい話になってはと、ずうっと気になっていました。 いちおう登記簿はとってみますが、このまま放っておくつもりです。 zatsunennさんには、言葉で言い表せないくらい感謝の気持ちです！ また、わからないことがありましたら、教えて下さい。 ありがとうございました。