持土地に家がたたなくなりました！

質問

現在、家が建たない状態です。
（参考画像を添付しています）

宅地「Ｂ」「Ｄ」の場所に家を建築する予定でした。

しかしながら2011年6月末に、住宅ローンの借入をする際に、

建築許可 OR 担保価値ゼロ、と言うこと判明し現在、家が新築

できない状態になっております。

理由としては、

B-嫁さん名義
D-嫁さん名義、義理親名義、Eさん名義
C-嫁さん名義、義理親名義、Eさん名義
になっているからだそうです。

2011年4月の登記簿情報では、
D-嫁さん名義、義理親名義
だったのですが、

2011年5月に義親が、「Ｅ」地をＥさんに販売する際に、

不動産業者（仲介業者）が、「D」地にもEさん名義を10分1を
無償で譲ってくれと話があり承諾していたのです。

「D」地は将来的には道路にする予定だから親は承諾していたみたいです。

さっそく、依頼しているハウスメーカーを通し、不動産業者（仲介業者）
に確認してもらった所、

「建築許可は、地主（Ｅさん）の承諾を取れば下りる。」
「担保価値はないのは認める」
「位置指定道路を伸ばせば良い（Ｅさんには将来的には道路にするので、無条件に承諾するように
契約書に記載している）」
と言う返答でした。

位置指定道路をするのにも、費用、期間がかかる為に、それはしたくなく、

結果、私がＥさんに「Ｄ」地の権利を買い取りさせて頂く方針で交渉する事になりました。
今週、私、不動産業者（仲介業者）、Ｅさん、義親、ハウスメーカーで
話会う予定になっております。

そこで質問ですが、
・家が建たなくなった原因を作ったのは、私は「不動産業者（仲介業者）」
だと思いますが、みなさんはどう思われますか？

・「不動産業者（仲介業者）」に買い取った費用を、請求しようと考えおりますが、
間違っておりませんでしょうか？

・「不動産業者（仲介業者）」に、私（嫁）の資産価値をゼロにした責任を
早く、効果的にとらせる方法はありませんでしょうか？

文章長くなりましたが、みなさんのご意見お聞かせください。

回答No.6

-yo-shi-

中途半端な知識での回答で申し訳ありません。私の回答に疑問をもたれたならスルーして頂いてかまいません。

そもそもＢとＤが一団の土地で無いと思います。
よってＢはもともと道路に接していないのでＢ単体ではそもそも価値が無い！また、Ｂ単体で住宅を建築する事も出来ないはずです。

ＢはＣ・Ｄと同一の土地とするか？Ｃ・Ｄを道路としない限り、Ｂに価値は出ないし建築は不可能です。

話の経緯によっては状況が変わるかもしれませんが、質問の情報だけで考えるなら…

もともとＣ・Ｄを道路にする予定でＥを売却した訳ですから、Ｅの所有者や不動産屋に責任を問うのは難しいのではないかと思います。

回答No.5

oyazi2008

不動産業者です。
いくつか質問を・・・・
位置指定道路が何故そこで止まっているのか？現状のように分筆されているのか？で気になる点があるのですが、位置指定道路の延長長さは現在の終点で35ｍ程度既にありませんか？もしくは、道路上の2筆の土地も含めると35ｍを超えませんか？もし超える場合は転回所を作らなければならず、位置指定道路をただ延長は出来ないのです。また、行き止まりの道路は公道へ移管出来ません（公共建物がある場合を除く）ので、位置指定の延長以外基準法上の道路に認定される方法はありません。
一番の問題は、Ｅさんが希望したわけでは無いのが事実だった場合、考えられるのは、土地の融資の斡旋も業者が行っていて、銀行などからの条件でＥさんが持分を取得し、それを共同担保として供されている場合は、当然にＥさんは承諾しても担保権者が承諾しませんから、売買は不可能です。
この辺りはどうなっていますかね？クリアされているのでしょうか？担保権者から担保を放棄させるのはかなりむずかしいですよ。

この手の土地の造成や分筆にかかる将来の利用に際しての計画は、私見ですが土地の造成や開発行為など行って経験のある業者の担当者がわかる程度で、ハウスメーカーなどの建築士さんや一般の業者などは、あまり明るくありません。建築確認を取得するだけならＥさんの承諾も要しません。

Ｅさんの持分が障害なく取得可能だとして、Ｅさんの立場で不安になるのは、今まで道路として利用していた部分が現在と同様に利用できるかという不安です、逆に誰かに相談すればＥさんにはそこがどうなるのか？というアドバイスがあるでしょう。そこは、はっきりと協定書なり覚書なり作成して、Ｅさんの人や車両の通行権や工事の際の利用権などをこれまで通り保護する姿勢が必要だと思います。

業者の責任ですが、上に述べたように「知っていて行った」ではなく、理解不測で「大丈夫だと思った」程度だと思います。プロとしてはどうかと？思いますが、責任追及はむずかしいと思います。承諾して売り渡したのは、元々の地主の義父さんなのですから。形状はどうあれ、位置指定を取れば問題ないわけですから、資産価値はその時位置指定にしているか？今後位置指定にするかの時期の違いだけだと主張されると、どうでしょうね？同義的な責任は理解しますが、法的にどうか？は微妙だと思います。これが、そのような土地を買わされて・・・・・なら全く解釈は違うと思いますが。
ですからどのような請求をしても従うか？拒否するかは業者次第でしょう。但し、Ｅさんに売却する際の分筆を、他の土地も同時にしており、分筆などの指示も業者が関わり、Ｂ地も建築可能であることが明記されているような書類などの証拠があれば、有利には展開できるかもです。しかし、建築確認とローンの担保価値は全く別問題ですから、そこがむずかしい原因です。
長くなりましたが、Ｅさんとの交渉がうまく展開すれば良いですね。
そのような土地でも義父の持分を嫁さんが取得し、10分の9を4ｍ幅で所有しているならば、当方営業地域の銀行ならば貸付する銀行もあります。4ｍ以上幅員の道路上宅地で2分の1以上の持分があれば、良しとするという解釈です。現状のまま、銀行を探すという手段もありかと・・・・

回答No.4

kei1966

HMと２月からなら、HMが気付いてくれてもよかったように思います。
Eさんは欲しくなくても権利が必要だったのでしょう。

リスクとは「ローンを利用する際はとどこおる危険」です。
その土地を敷地延長で利用するなら他人の名義が入れば銀行は使いにくくなります。
債務者の履行遅滞による強制売却による債権回収ができるかできないかと言われれば、無関係のEさんが断れば売買できません。よほどの公文書を作れたとしても担保がつかずローンが組めないリスクです。
軽油を入れるとはうまく言ったものです。確かに置いとくならいいが、動かすときは動きませんね。

不動産屋に仲介を依頼したのはEさんの方かと思いました。こちらでお願いしたのなら、ローン利用を伝えたのでしょうか。相手の不動産屋であれば、特記事項を希望通りまとめあげたもので質問者がローンを利用するということは知らない可能性もありますね。

まず、Eさんの権利が簡単に消せるならもともと権利が必要ないはずでは？
Eさんに無償譲渡なら、権利を有償で買い戻すというのもおかしな話です。
担保価値が無くなったことが告知義務違反に認めてもらえるかどうかでは？
その場合は契約解除が見えてきます。

そこを争わないのなら、位置指定道路にして早々にBに接道条件を満たさせて担保価値を銀行に認めてもらうのがいいでしょう。旗竿でもないので担保価値は高まるし認めてもらえると思います。
しかしその際も、ローン満額借りれる担保かどうかは銀行と相談です。

お礼

ありがとうございました。

勉強になりました。

回答No.3

kei1966

さてと、意思表示とは誰にしたものでしょうかね。
もしかすると自分側では専門家を通じてチェックされていませんね。契約の責任は当事者にありますが、トラブルが起きるとそんなの知らなかった！となりプロの不動産業者の責任だ、、、と思っていらっしゃるような気がします。

宅建業者は建築できるかできないかは判断できると思います。だからこそそのような特約も記載して義理の親御さんの希望を通し契約したのでしょう。現金で建てれば建築基準法上は建つのだし、その特約があれば「建たない」わけでは確かにありません。ローンだから建たないのです。本来はその販売の際に、自己特有のデメリットを正確に把握すべきだったしょう。そこは判断ミスだと思います。

宅建では「取引相手に重大な不利益をもたらすもの」の説明を怠れば告知義務違反でしょうが、建たないわけではないとなると「担保価値」をどう判断されるものやら。とも思います。なぜなら、担保価値は銀行の審査基準によって差がありどこの銀行でも同じ価値を認めるものではないからです。つまりどこかの銀行はいいですよと担保をつけるかもしれません。でも、そこを重大な権利の損失と言うことで係争するというのは一策でしょう。

たしかに、Bはまず基準法上の道路に接道していないので建築物が建てられない。
敷地延長をしようと思ってもDは他人も所有しており未来永劫誰にでも建築承認をするとは限らない。
担保評価は誰でも建築物が建てられなければ意味が無いのです。

じゃ、なんでEは土地が欲しかったのでしょう。あくまで想像ですが、Eの土地ももともと担保価値が低かったのだと思います。私道の持ち分が無い時は担保価値は低いのでローン額が不足したと想像できます。本来ならば既にある位置指定道路に持ち分が欲しかったのですがどういうわけだかDの土地に持ち分があることで認めてもらったのではないかと想像します。

さて、市道にしたいといっても、それだけの整備内容や通り抜けできる道路であるなど条件がありますからご家族の「市道」にしたいというのもおそらく調査不足でしょう。図を見る限りでは市に譲渡するのはかなうとは思えません。ただ、HMも位置指定は取れるといっていますので距離や回転広場の必要なく基準法上の道路にはなるのでしょう。

さて、問題は現金では建てられる。銀行によって担保価値の審査基準は違うという不安定要素をどこまで不動産屋のせいにできるかということです。
いつからHMと話をしていたのかわかりませんが、経験の豊富な方であればこのリスクは読めたはずで先に銀行と相談してから売買を行うでしょう。
市道の件といい売買の件といい少々不勉強であるように感じられます。
やや、自己責任（といっても売買は義理の親御さんですが奥様もですからね）に近いが、無料相談や時間有料相談を弁護士にしてみて可能性を見るのはよいように思います。

補足

>じゃ、なんでEは土地が欲しかったのでしょう。
言った言わないの、話はあまりすべきではないので、良くわかりませんが、
Ｅさんは一言も欲しいとは言っていないみたいです。

＞いつからHMと話をしていたのかわかりませんが、
2011年2月です。
>経験の豊富な方であればこのリスクは読めたはずです。
例えば、ガソリン車に、軽油を入れるものだと銀行2社、ＨＭ、不動産屋２社
は言っていました。このリスクってなんですか？
宅地に権利をやったことですかね？だとすれば、ＨＭは仲介業者に
ガソリン車に軽油を入れるなと言うべきだったんですね。

＞市道の件といい売買の件といい少々不勉強であるように感じられます。
はい、そうです。ですから、仲介業者に頼んだんですね。
売買契約を。

＞無料相談や時間有料相談を弁護士にしてみて可能性を見るのはよいように思います。
ですね。県から指導をしてくれる事になりました。期待薄ですね。

回答No.2

kei1966

ちょっとよくないいい方がありましたので補足します。
土地所有者はBは嫁だけですが、現状で建築敷地にはDを含めますからDの土地所有者の意向をくまないという意味です。大変失礼いたしました。

回答No.1

kei1966

責任ですか。お怒りになるかも知れませんが、これは、建築主でしょう。

Eさんは何らかの自分の利益の理由で土地Dが欲しかった。
不動産屋さんはDの意向を受けて土地売買の仲介を行った。
義理の親は土地が欲しいと言われてここは道にするからいいやと売った。
HMの調べでは位置指定道路の延長は可能なようですから義理の親の判断も間違いではないでしょう。

建築主は道にしないで家を建てたいと言った。

私は、基準法上の道にできるなら道にしてから家を建てるという土地所有者の意向をくみ取らずそのまま家を建てたいという建築主だと思います。

対策はHMが出すでしょうし、隣の建築確認の敷地設定がどこまでなのかわからないと正確な対策は出せませんし、対策はこの質問の真意ではないようなので、結論だけにしますが、
今の状態で一番無理をいっているのは建築主の意見だと思います。

建築の話しと売買の話がどう前後したかわかりませんが、位置指定を延ばさずに家を建てたかったのなら義理の親とよく話しておくべきでしたし、販売の際妻も権利があるので情報は流れるはずです。
つまり、売る際の家族会議の失敗だと思います。

建築主の思う通りに建たなかっただけであり、義理の親、妻がその販売に関してどれだけ建築行為について認識していたかと思います。義理の親は「道にして」と思っていたのでその通りそうすれば建つのだと思いますよ。

断然位置指定をとるほうが、担保価値も出るし有利だと思いますよ。
安く早く位置指定をとる法をお考えになったほうが銀行の融資も楽なのでは？
道路部分も新築の必要経費として融資に入れこめるかもしれませんしね。

少なくとも不動産屋が悪いとは思いません。

補足

ご回答ありがとうございます。
私の文面ではその通りの回答になりますね。
・2011年2月に、年内にＢ地に家を建てる意思表示をしています。
・将来的に道路とは、「市道」に将来的にしたいと言う義親の考えです。
　（道路にしてから家を建てると言う前提ではない、家族全員の認識。将来的とは
　　義親が死ぬまでぐらいと定義する）
・不動産業者に、宅地に名義をＥさんに分筆する時に、Ｂ地に家が建たないと困るので、
　契約書に特約条件を記載して欲しい要望し実際、契約書には、下記文面の記載があります。
　「Ｂ地に家を建てるときには無条件で承諾すること。」←建築許可は問題ないですが、担保提供とは
　記載していにですね。。。
・別に契約書特約で下記内容が記載
　「Ｂ地を市道にする際には無条件で承諾すること。」
・Ｅ地は、位置指定道路に２Ｍ以上接している。

仮に、家をＢ地に立てないとします。しかしながら、資産価値をゼロに、
責任は私（建築主ＯＲ土地主）になるのでしょうか？