土地の共有名義

質問

私29歳 妻28歳 義理姉と嫁の共有名義の土地があります。そこに私夫妻は新築の家を建築しようと考えております。新築費用はローンで考えております。義理の姉の旦那は今年３月に脳外科を開業をいたします。開業費用をその土地を担保として借入しているようです。そのような土地に一軒屋を建てるのは無謀でしょうか？開業して、問題なく返済ができるのでしょうか？もし家を建てて、返済ができなくなってしまった場合、建物は抵当にかけられてしまうのでしょうか？皆様どう考えますでしょうか？

回答No.2

ojisan-man

医者の開業は金がかかります。
建物の建設資金だけでなく、最新の機械設備に多額の資金が必要だからです。特に脳外科などはＭＲＩやＣＴなど何千万円もする機械が必要ですから、借入だけでなくリースなども利用しているものと思います。

また脳外科だけでは喰っていけないでしょうから、当然老人を対象とした内科も併業するでしょうが、近隣にライバル医院が多いでしょうから、経営が軌道に乗るまでは結構大変だろうと思います。
ですから義姉の夫は、追加で借入ができる余地を残しておきたいと考えているかもしれません。

てな話は直接関係ないので置いといて・・・

実務上から申しますと、今の計画のままあなたが家を建てると、完成したあなたの家は義姉の夫の借入銀行（Ａ銀行とします）に担保に取られます。
Ａ銀行にしてみると、換金が容易と思っていた更地の上に第三者所有の家が建つわけですから、当然担保保全を図るためあなたの家を追加担保として要求するし、場合によったらあなたを連帯保証人に、と要請するかもしれません。
これはＡ銀行の立場からすれば当然のことです。

一方あなたが住宅ローンの借入を予定している銀行（Ｂ銀行とします）は、債権保全ため当然土地と建物両方を担保として求めますので、義姉所有の土地も担保としなければならず、義姉は結果的にあなたの物上保証人になります。
こちらも場合によっては義姉を連帯保証人に求められるかも知れません。

さらにＡ銀行Ｂ銀行とも先順位を求めるでしょうから、この間の調整が必要となるでしょう。
もっとも、これはＡ銀行Ｂ銀行双方の担保として十分価値があるという前提での話です。もともと担保価値がなければ、この話は最初から成り立たないということになります。

一番現実的なのは、あくまで担保価値があるという前提ですが、土地を妻と義姉で分筆して完全に分けてしまい、あなたは妻名義の土地の上に家を建てることです。
ただしこの場合でも、Ａ銀行にすれば今までより担保価値が下がることになるので、Ａ銀行を納得させることが必要となります。

回答No.1

oska

＞そのような土地に一軒屋を建てるのは無謀でしょうか？

共有名義の場合、土地所有者である妻及び義姉の承諾（借地）があれば問題ありません。

＞開業して、問題なく返済ができるのでしょうか？

義姉及び義姉の夫しか、判断出来ません。
ただ、（総合病院）勤務医で２０００万円前後の収入があります。
開業医の場合は、もっと所得がある場合が多いですよ。
近所の病院では、月１５０万円＋諸手当で医者を募集中です。^^;

＞もし家を建てて、返済ができなくなってしまった場合、建物は抵当にかけられてしまうのでしょうか？

当然、建物は競売対象として取られるでしようね。
競売価格も、一般的な市場価格の５０％あれば良い方です。
一戸建ての場合、土地＋建物が１セットです。
ですから、土地が共有名義＋建物が第三者名義の不動産は価値がありません。
建物を取られても、借金完済にはならないですね。

そもそも、銀行は「土地の二番抵当権は認めない」傾向にあります。
融資自体が難しいですね。

もし、共有名義の土地がそこそこの面積があるのなら、妻の分・義姉の分と「分筆」して下さい。
そうすれば、妻名義の土地には抵当権が付かなくなります。
妻名義の土地の上に建築すれば、融資も可能です。

但し、現状妻名義（持分）の土地に対しても根抵当が付いている場合は融資は期待薄です。
一番抵当権を設定している金融機関からも、追加抵当を求められる可能性があります。
追加抵当がない場合は、融資残額の一括返済を求めれれる可能性もあります。
担保の土地は、不動産が建つと資産価値を失います。
特に、土地名義と別人名義の建物の場合は最悪です。
土地・建物の所有名義が同じだと、価値は変わりませんが・・・。