未登記物権について

質問

父が亡くなり相続が開始しました。
プラスの財産はほとんどなく、あるのは負の財産ばかり。それも住民税の未納などで、私たち家族は相続放棄の手続きを取りました。ただ気になったのは未登記の不動産（家屋）があり、その所有権についてです。表示の登記もされておらず、しかし固定資産税は父の名前になっていました。現金で支払ったため、登記する必要性がなかったと母はいっていました。
しかし父は１８年前から失踪しており、失踪してから１０年ぐらいは母が固定資産税を払っていました。（しかし彼女が払っていたという証拠はありません。）その頃からその建物を母が賃貸物権として
人に貸しており、そのお金で生活をしていました。そこでご質問なのですが：

(1)この未登記物権（家屋）の所有者は誰になるのか？
(2)もし父のものであるとするならば、賃貸契約はどうなるのか？
(3)父がなくなってからの固定資産税の知らせが私に来ているが払う必要はないにしろ、役所に知らせる必要があるのか？
(4)父と母の共有としてこの家屋が扱われることはないのか？

ということです。いろいろ相談には行ってみましたが
現実の話とは程遠いアドバイスだったり、閉口されて
しまい、解決の糸口が見つかりません。
どうぞどうぞお力をお貸し下さい。

回答No.4

mc5000 · ベストアンサー

土地は関係ないですね。　
　未登記の建物だけだとしたら、発想を変えてみたらいかがでしょうか。
　この家はお母様のものだったのです。もしそうでないとしても後２年で悪意の取得時効が成立してしまいます。
　今回の例ではお父様がそういう不動産を持っているということは債権者（市役所は別）には恐ら分からないことです。
　ですから、今までどおり賃料を取っていても分からないし、人道に反することも無いのでは無いでしょうか。（住民税が未払いということですので、その辺は気になりますが。）
　こういう乱暴な話は例えば、弁護士会や司法書士会の無料相談のように公的な場所では言えないことです。それに未登記建物司法書士でもなく、土地家屋調査士のジャンルになると思います。
　これで行くのでしたらもう一度弁護士にでも相談したらいかがでしょうか。案があって検討してもらうのと、まるっきりの相談とでは対応が違うと思います。

お礼

実は土地は父の父、つまり私から見て祖父にあたる人の者で、完全には関係ないとはいえません。また市役所からは固定資産税の支払い請求が私にきているので、私の存在ももちろんその不動産（家屋）の存在もわかっています。ただあなたからいただいたアドバイスをもとにもともと母のものだったということで、考え方を変えてみようかと思いました。無理なこととは思いますが、できる限りのことは尽くしてみようと思います。ありがとうございました。

回答No.3

law_amateur

相続放棄というのは，家庭裁判所でした法律上の相続放棄ですね。

　そうすると，
(1) 未登記建物の所有権は，次順位の相続人のものになります。すなわち，お父さんの親が生きていれば親のものになりますし，親もいなければ，兄弟のものになります。相続放棄をしたときに，親や兄弟にその連絡をしていますか？。親や兄弟がいるときは，そちらに連絡をして，相続を承認するのか，放棄するのかを確定するよう促す必要があります。
　すべての相続人が相続放棄をしたときは，最終的には国のものになりますが，その前に，相続財産管理人を選任して，相続財産管理人に管理をしてもらう必要があります。物件として少額ということであれば，相続放棄をしたとはいえ，子が相続財産管理人となることが通常だと思います。

(2) 賃貸借契約は，次順位の相続人が相続を承認したときはそちらに引き継がれますし，相続財産管理人が選任されたときは，相続財産管理人に引き継がれます。
　いずれにしても，相続放棄をした相続人が賃料を受け取ることはできません。（受け取った場合には，他人のお金として管理しなければなりません。）

(3) 役所には，固定資産税を誰が納付することになったかを通知することが適当です。

(4) 建築費用をお父さんが出したということであれば，お父さんの所有物とされます。お母さんが長く管理をしていたとしても，所有権の全部又は一部がお母さんに移ることはありません。

お礼

適切なアドバイス、ありがとうございます。大変助かります。ただ今後どうするかということはどうしても感情の問題になってしまいますが、解決するよう努力してみます。本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

ご質問のような案件ですと司法書士では手に余る可能性が高いと思いましたので、弁護士と書かせていただきました。

弁護士はどういう関係で知った弁護士なのでしょうか？
まず無料相談とか役所で開催する３０分５０００円の相談などでは正直お金になる話ではないけどややこしい話ですから、あまりよい話は聞けないでしょう。（中にはよい弁護士もいるのですが、、、）

弁護士会に依頼すること前提で紹介してもらった弁護士に断られたということであれば、もう一度弁護士会に前の弁護士では受けてもらえないので、ほかによい弁護士がいないか問い合わせ見てはいかがでしょうか。

ただ、はっきり言いますと、今回のケースでその土地が手に入るかどうかはなんともいえないですよ。見込みは初めからきわめて薄いと考えたほうがいいです。
父親の土地であることは認められるでしょうが、しばらく失踪していたからといってそれが母のものになるとは到底思えないのです。（この場合民法の取得時効の２０年も経過していませんし）

だから弁護士がどう答えたのかわかりませんが、母の土地ｏｒ半分は母に権利のある土地にするのは難しい、出来ないと答えたのであれば、そんなものかもしれませんよ。

税金についてはご質問者は相続放棄していますので役所に伝えればＯＫです。

お礼

再度のアドバイス、ありがとうございます。どちらにしても簡単に解決するとは思えませんが、その方向には努力してみます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#11476

相談された相手はどこになるでしょうか。
かなり気をつけないといけないケースと思われますので、弁護士に依頼するのが一番よいと思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
こんなに早く回答いただけて、大変感謝しております。
私が相談したところは司法書士会に数回、
（行く度に回答が違いとまどいました。）
そして弁護士に1回、お金にならない仕事なのでと
相手にされませんでした。ただ祖父がまだ生存しており
そちらの相続財産の方が大きいので、そのときに
相談に来なさいといわれ、正直なところ不信になって
しまいました。しかし祖父とは仲が悪く、父の借金も
返してもらえず。。。つらいところです

補足

早速のご回答ありがとうございます。
こんなに早く回答いただけて、大変感謝しております。
私が相談したところは司法書士会に数回、
（行く度に回答が違いとまどいました。）
そして弁護士に1回、お金にならない仕事なのでと
相手にされませんでした。ただ祖父がまだ生存しており
そちらの相続財産の方が大きいので、そのときに
相談に来なさいといわれ、正直なところ不信になって
しまいました。しかし祖父とは仲が悪く、父の借金も
返してもらえず。。。つらいところです。