「フラット３５Ｓ」利用の繰り上げ返済時期について

質問

繰り上げ返済について２点教えて頂きたいのですが宜しくお願いします。

昨年「フラット３５Ｓ」利用で住宅を購入致しました。

借り入れ金額・・・　３５００万円
金利（３５年）・・・・　当初１０年（1.3％）　１１年以降（2.3％）

　あまり貯蓄はないので、今回は繰り上げ返済額も１００万円位なのですが、
　主人（アラフォー世代デス）が借り入れ期間の短縮をしていきたいと言うので
　悩んでいます。

１）　本来の金利よりも１０年間は安く（-1.0％）借り入れているので、　今年が良いのか、
　　　それとも１１年目（2.3％）に１００万+αを返済した方が得なのか・・・

２）　繰り上げ返済後返済期間が短縮しますが、当初１０年間有効な金利分が
　　　減ってしまうのでしょうか？
　　　それとも繰り上げ返済をして期間が短縮しても変わらず当初からの１０年間は
　　　-１．０％なのでしょうか？

　これから子供にもお金が掛かりますし、そして今回の震災のような事を
　考えますと、繰上げ返済か貯蓄として残しておくかと不安もあります。

　長くなってしまいましたが、アドバイスを頂けたらと・・・
　宜しくお願いします。

回答No.1

noname#156442 · ベストアンサー

ローンの基本中の基本ですが、
借入れ額が小さいほど(＝頭金が多いほど)、
返済期間が短ければ短いほど、
総返済額が小さくなりますので、
一部繰上げ返済ができるなら、ジャンジャンしていった方が良いです。

ただし、それはローンのみを考えた結論であって、繰り上げてスッカラカンになって
生活がたちゆかなくなってしまっては本末転倒。
トータルとしては、生活に必要な分と、緊急時に必要な分を最低限確保して、
できる限り繰上げ返済に充てていくのが正解です。

利息は、毎月毎月、そのときの残額×金利でかかってくるので、
残額が多いほどたくさんの利息がかかります。
逆に言えば、繰上げ返済して残額を減らせば減らすほど、毎月の利息を減らすことができ、
最終的には総返済額を小さくすることができます。
そのため、金利が1%上がる11年目から繰上げ返済をする、というのは、まったくの無意味で、
むしろ、金利が1%が上がる前にできるだけ残額を減らすのが正解となります。

繰上げ返済により、返済期間を短縮しても、当初10年は１％引きという条件は変わりません。

お礼

HeNeArKrXeRn様　早々にご回答下さりありがとうございます。　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜＜＜＜＜金利が1%上がる11年目から繰上げ返済をする、というのは、まったくの無意味で、
むしろ、金利が1%が上がる前にできるだけ残額を減らすのが正解となります。

やはり、繰上げ返済は早い方が良いんですね。
改めて自分の浅はかで無知すぎる考え、恥ずかしいです。

＜＜＜＜繰上げ返済により、返済期間を短縮しても、当初10年は１％引きという条件は変わりません。

１０年と言う条件が変わらないのであれば迷わず返済したいと思います。

もう一度返済表を確認してどの位短縮できるか計算したいと思います。

有難うございました☆