賃貸経営のための会社作りについて

質問

今度新たにアパートを建てることになり、賃貸にする予定です。
部屋は3戸で、不動産会社曰く、1戸あたり10万/月以上で貸せるとのことなので、
計30万/月、年に360万程度の収入になる予定です。

ただ、私は今会社員として勤めており、上記収入が追加されると相当な税金となります。
そのため、色々と調べた所、会社を作って賃貸経営をすると節税対策となるという情報がありました。

そこで、ご質問させて頂きたいのですが、節税対策のために会社を作って賃貸経営するというのは具体的にどうしたら良いのでしょうか。どのような会社を作って、どのような経営をすれば、節税対策となるのでしょうか。
ご教授頂けるとありがたいと思います。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

率直に言って、３６０万円の収入のために会社を作っても、もうからないと思います。

　若干の節税にはなるのですが、それ以上に「費用」がかかるし、営業上の「危険」が増えるからです。

　それはさておき、お尋ねの件からお答えしましょう。

　会社はどうやって作るのでしょう、的な広範な質問は別途やっていただくとして、

　なんでもいいですが会社を設立する。まあ、定款に「不動産の賃貸借」とでも入れておきましょうか。で、会社が借金してアパートを作る。賃貸する。家賃を取る。借金を返済する。質問者さんに給料・報酬を支払う。納税する。それだけです。それだけで、節税にはなります。

　「不動産業経営」としては、質問者さん個人が貸す場合とまったく同じです。

　家賃を滞らせそうな人や会社に貸さないように気をつけること、毎月キチンと入金させること、アパートが壊れたら修理すること。住民とトラブルがあれば処理すること。キチンと収支を記録すること。決算し、決算書類を作成し、納税し、７年間保存すること、などです。

　ではなぜもうからないか、説明します。

　サラリーマンは勉強不足のため知らない人が多いのですが、実は個人事業者よりも、サラリーマンが税金上優遇されています。

　個人事業者は実際に「儲けるために」使った費用しか経費に認められませんが、サラリーマンは、給料のえっと２０％かな（１５％くらい？）が、問答無用で経費にしてもらえるんです。

　だから、個人で不動産を賃貸して家賃３６０万円もらうよりは、会社を作って会社が賃貸して、本当のオーナーは給料・報酬として３６０万円をもらうほうが節税になるのです。（控除が２０％だとすると）７２万円が自動的に経費にしてもらえ、課税の対象からはずしてもらえるからです。

　ただ、注意が必要なのは、７２万円まるまるもうかるのではなく、もうかる金額は、「７２万円×税率」ですので、質問者さんの税率が３０％だとすると、２１万円ほどになります。

　さらに、管理のために経費で車が買えます。管理の傍らで、ちょっとドライブに行ってきたって税務署にはわかりません。お客が来たらお茶くらいだしますので飲み物くらい経費で買えます。一緒に質問者さんが飲んでもかまいません。帳簿の整理にパソコンも買えるでしょう。

　ところが、質問者さんの物件はわずか３戸。税務署は「管理って、なに。車が必要ですか」「お客がそんなに来ますか」「パソコンを使って何するの」と尋ねます。たぶん嘘はつけないから買えません。

　その一方で、会社になると「発生主義」になります（個人でも事業的規模になると同じ）。家賃を滞納されても、家賃をもらう権利が発生すると、その年に納税する義務が発生するのです。ですから、家賃はもらえない、返済はしなければならない、納税はしなければならない、という三重苦状態が起こります。

　３戸程度の個人事業なら優遇されていて、「現金主義」です。実際にもらっていないなら、納税の義務は発生しないので、上記の三重苦はおきません。二重苦で済みます。

　きっちりと帳簿を作って残さないと叱られるので筆記具などに費用はかかる、保存場所も必要だ、などなど、役に立たない費用がかかって、質問者さんに３６０万円など払えなくなりそうです。

　ごく一部だけ書きましたが、３戸程度で会社を設立しても、設立のメリットがないうえ、発生するリスクのほうが、私には怖いように思えます。

　第一、質問者さんは、現在サラリーマン。そっちの会社の就業規則に「アルバイト禁止」とかになっているとアウトです。ほかの会社の社員や役員になどなれるはずがない。ばれて、首になるリスクも生じますね。

　そんなこんなを考えると、会社設立はおやめになった方がよいと思うのですけど、ねぇ。

お礼

回答ありがとうございました。
大変わかりやすくご説明頂いたので、内容について理解致しました。
会社、作らない方が良さそうですね。ただ、戸数や金額が多くなればメリットはありそうですね。
今後の参考とさせて頂きます。

回答No.1

noname#145046

まず、法律的には人間と法人(会社)は別人格です。

つまり、アパートの建物と土地の不動産所有権を会社名義にすることです。
当然、会社とご質問者様は別人格なので、会社とご質問者様の双方に税金が課税されます。
それに、会社を運営するには、それなりの経費も掛かる訳ですから、収入から会社を維持する経費を差し引いて、法人税も納付し、その会社から給与として受け取ったら、どの位残るか考えてみてください。

それに、万が一ご質問者様がご病気などなったときには、不動産を売却したいと思っても、不動産はあくまでも会社の資産なので売却は不可能ですが、その辺は理解していますか。

> 不動産会社曰く、1戸あたり10万/月以上で貸せるとのことなので、
> 計30万/月、年に360万程度の収入になる予定です。

法律上、自然摩耗による室内の修繕義務は部屋の貸し主側にあることを理解していますか。
アパートの建物や室内の修繕する経費はいくら掛かるか計算していますか。

年間360万円ということは、ここから経費を差し引いた金額が利益になりますが、その辺は理解していますか。
それに、不動産会社に管理委託するということは、管理委託料も不動産会社に払うということを理解していますか。

お礼

回答ありがとうございました。