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最高裁で更新料が違法とされた場合
今年中に最高裁で更新料に対する判決が出る予定のようですが今更新料を払って賃貸に住み続けている人達はもし更新料は違法と出た場合、実際に更新料は無くなるのでしょうか？ 実際に業界の方でそのような場合にどういう対応になるのか分かる方などいればお聞きしたいのですが。 私は払う側なので判決とともに無くなってくれれば有難いのですが実際どうなるのでしょう？
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- detekoiya
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判決がどう出るかわかりませんが 法定利息の問題と違ってあくまでも個別の契約に対するものなので 過去の更新料をすべて返せということにはならないでしょうね。 「不当に高額な更新料が無効」ってだけで すべて無効ってことじゃないですから。 ちゃんとした説明や記載の上で 賃料1ヶ月分程度の更新料は有効であって 無効とされたのは 著しく高額であるとか 契約時に説明がないのに請求されたとか そういう話です。 世間的には更新料は無くなる方向性だとは思います。 個人的には更新料なんかなくなっていいから 定期借家契約で滞納者とかクレーマーは 契約終了でさっさと追い出せるようになったほうが いいと思います。 貸主側のそういうリスクに対する保全が不十分だから 更新料とか必要になるのだと思ってます。
- turbotjc
- ベストアンサー率45% (225/500)
業者してます。 3月に最高裁でいわゆる「敷引き」に対しての判決があり、これは有効とされました。 この判決では、 1.契約書に貸主に支払うべき金員（金額）が明示されている場合には、借主も明確にこれを認識して合意したものといえる。 2.賃料などに比較して高額過ぎる場合を除いて消費者契約法に違反しているとは言えない。 としています。 もちろんこの判決は、直接に更新料に関連している訳ではありませんが、更新料訴訟についても上記の理由を当てはめることは充分考えられるのではないかと思っています。（個人的予想です）
お礼
個人的予想というご意見よく理解しました。この判決からは高額すぎると認められた以外は違反ではないというものですね。まあ立場の違いによっては見方がかなり分かれますよね。借りてるほうは払いたくないのです。 首都圏と関西の一部以外は徴収してないのが主流なのでこのデフレ少子化の現代たとえ合法とされてもやがて主流ではなくなると個人的には思っています。ありがとうございました。
大家しています。 更新料が否定されることはないと思いますが、もしそうなれば“過渡的”には名目が『更新手数料』となるかも知れません。 また、『更新』というものが意味がなくなることですから、いずれは元々『更新』という概念自体がない『定期借家契約』が主流になってくるでしょう。 今はまだ『更新料』を頂けるので『通常契約』が主流ですが、それが違法となれば『定期借家契約』の方が大家にはかなりの大きなメリットとなります。 そうなると、現在の「この物件は『定期借家契約』ですから、『通常の契約』より家賃が安いです。」から「この物件は『通常の契約（古い契約形態）』ですから、『定期借家契約』より家賃が高いです。」となります。 元来多くの大家がそのような時代の到来を望んでいるのです。もしかすると多くの大家が、当面は困ったことになりますが、実は密かに「更新料は違法」という判決を待っているのかもしれません。 ただ、果たしてそのような時代が真っ当な借主さんたちにとって良い時代なのか甚だ疑問なのですが、万一「更新料は違法」という判決が出て無責任なマスコミやそれに踊らされた国民が拍手喝采すると流れはそうなるでしょう。 私も、現在の契約形態で何ら異議はありませんが、「更新料は違法」となれば順次『定期借家契約』に移行するでしょう。こちらですと契約の継続についても大家側に“主導権”が移りますし、『再契約』ですから条件も自由に付け直せます。早い話、「家賃を○○円値上げします。嫌なら『再契約』は致しません。」とか、「滞納事故がありましたので『再契約』は致しません。」が自由に言えるのです。これは大家にとっては“天国”です。その転換に絶好の“口実”を与えてくれるのが「更新料は違法」という判決なのです。 でも、そうでもしないと不良借主も善良な借主さんも“味噌も糞も一緒”に『弱者保護』という法制や法の運用は変わらないのかもしれませんね。 まぁ、いつの時代も“割を食う”のは『善良な弱者』ってことなのでしょう。なぜ声を上げないのか疑問なのです。
お礼
書かれてる内容が大家さん側からの視点なのでそのような見方は十分理解できますし私も大家ならそのとおりと思うと感じます。 その上で私は借り手なのでどうしても見方が逆になってしまうところがあります。更新料というもの自体が全国的にごく一部の地域でしか見られません。戦後の物件不足の時代に大家さん側の負担を借主にも負担してもらうとか物件不足の中大家さんへのお礼ということが理由の一つと聞いたことがあります。慣習が続いてるわけですが状況はかなり変わってきているのではないでしょうか。 現に首都圏や関西の一部を除いて更新料が無い地域の方が多いです。だからといってそれら地域で定期借家契約が多数かというとそうではないと思います。長く居住してもらうことも大家さんのメリットになりますから期間が終わったから家賃を上げるのに同意できないなら他へ行けとか退去要求が当たり前に通る 契約形態が主流になるかといえばそういうところは借り手から敬遠されてしまうでしょう。 要は需要と供給の問題がもっとも大きいと思います。若い人の収入の低下。少子化。デフレ。不景気。それに対する物件の多さ。どれをとっても賃貸という商売はこれからも困難が多いと思います。 更新料が無くなっても魅力的な立地や物件ならば家賃値上げでも人は借りに来るでしょう。そうでなければ淘汰されるのでしょう。 正直借り手からすると長く住むほど大家さんにはいいのではと思ってます。再募集の手間や不動産屋への借主募集への謝礼、リフォームの出費がありませんし何より空室になってしまうのが一番避けたいことじゃないかと思いますからね。長く住むほど更新料がかかるからむしろ借り手側としては更新期を前にそれなら新しいところに住んでみるかとかもっと安い物件などへ出て行ってしまうことがあるわけです。 まあ大家さん側も維持費など大変なのでしょうが更新料といえばもらって当然というような時代の状況かというと、もうそうではないのではないかと思います。
- keijidairi
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更新料がなくなるということはないと思いますが、あなたは支払わなくて良くなります。私の場合は借地（１００坪弱）なのですが地主から３００万請求されました。常識の範囲を超えています。
- SaKaKashi
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ま、名目が更新料では無くなるだけでしょうね。 毎月の家賃が上がるとか、敷金、礼金が上がる。退去時の現状復帰費用があがるとか。 総額ではなんら変化無し。 もともと不動産の価格はうさんくさいことばかり。 過去に更新料として払った額が全額返還されればいいけどね。過払い金のように。
お礼
言われることは良く分かります。仲介手数料に礼金や更新料、保証人、敷金２ヶ月前納など借り手は大変な負担が多すぎます。それに対して物件数が多いこと・・・。人も減って持ち家も余っていくのに貸す家はただの慣習の面だけをひきずってもらい続けるなど将来的には厳しい話でしょう。家賃は長期にわたって低落傾向。更新料をやめて家賃値上げなども難しいでしょうね。
お礼
高裁での係争事例はいずれも1年に2ヶ月とか高額と思われるものが争われそれらが最高裁に上告されているわけですね。だから2ヶ月は高額だとかそういう額の多寡が問題になるのではということですか。 確かに消費者金融問題でのグレーゾーン金利は過去にまでさかのぼって返還が義務づけられました。原告以外の関係者ならいくらなんでもそんな無茶な判決は出ないだろうと予測していたのではないかと思います。 専門家や業界新聞の記事、意見なども読むと更新料は合法という予想から逆に違法で過去の払った分も返還までありうるという予想まであらゆる可能性は可能性として排除できないということらしいです。だから上記のサラ金問題ではないけど予断はさすがにできないようです。当たり前ですが。 私は他の方にも書きましたが需給の面から更新料は少数派になっていくと思います。特に今の給料安い若い世代には厳しい出費で持てる側の悩みとは比べるべくもない切実なことで大家さんにも早めに考えてほしいです。 ありがとうございました。