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民事訴訟での立ち退き後の家賃支払いと痴呆の父の出廷について
- 両親が借りていた長屋を出る際、更地にすることができずに住み続けている人がいるため、立ち退き後の分の家賃を支払う必要があるかどうかについて質問しています。
- 父が痴呆症のため、被告として出廷する必要があるのかについても疑問を持っています。
- 賃貸契約書が存在せず、契約内容も明確でないため、法律に詳しい方からの回答を求めています。
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質問者が選んだベストアンサー
No.2 のfujic-1990です 補足説明を得て、謎は溶けました。謎は溶けましたが、問題は難しくなりましたねぇ f(^^; 質問者さんもお書きのように、貸地の場合、借地人が建てたものをそのまま残していってよい、という契約を結ぶことはほとんどありません。というより、皆無です、と断定したいくらい「更地にもどして返す」ことになっています。したがって、裁判官も経験的に「たぶん、この場合もそうだろうな」と考えることでしょう。 また、契約書が残っていないくらい曖昧だと、誰がどれくらい面積を専有しているのかなど決めておらず、みんなでいくら地代を払えばいいというような曖昧な負担割合になっているのではないかと推測します。 （土地売買でも、1坪いくら、面積いくら、だから価格はいくら、と決めた場合と、総額いくら、だたし面積はこれこれ、と決めた場合では、裁判所の取り扱いが違うのです。今回も、地主と使用面積を明確にして地代を決めた場合と曖昧な場合と取り扱いがことなりそうに思います。それで、以下、曖昧だと想定しました）。 裁判官に「たぶん、そうだろうな」と思わせることを「疎明」と言いますが、「証明」ではありません。本来、原告は証明責任を負っていますが、この場合、疎明でいいのか、証明（裁判官に確信を抱かせる）までいかないとダメなのか、回答ができるのは弁護士しかいないでしょう。直接は訴訟にタッチしない司法書士でも無理だと思います。 で、そういう難しい案件ですので確信は持てませんが、裁判所が「公平」を旨として判断すれば、 質問者さんのお父上も退去後の地代を一旦支払い、それをまだ住んでいる人に請求する。住んでいる人が最終的に（父上退去後の）地代の全額を支払う。取り壊し費用は、面積に応じて所有者（父上を含む）が按分負担する。 という判決を下すのではないかと、思います。 理由は（父上をＡ、残っている人をＢと呼びます）・・・ 常識的に、土地の借主は、更地に戻して返却する契約になっている。今回が例外だと考えるべき理由はない。一部Ａなど退去者が出ても、長屋全体がそのまま残っている以上、地主は、それまでと同様にその土地を利用できない。地主が損害を被るべき理由は発生していない。 他方、Ａが自分の分の分の長屋を取り壊さなかったのは、Ａの都合でなく、Ｂら住人が困るからである。Ａが壊せなかった、壊さなかったことによる利益は専らＢらが享受している。 よって、Ａが退去してからの地代はＢらが負担するべきである。 しかし、残っている長屋は相変わらずＡの物もある。取り壊せなかったのは、一部が退去して一部は残るという借地人内部の意見の不統一、すなわち借地人内部の事情であるので、地主にその損害を負わせるのは酷である。最終的に誰が地代を負担するかの問題は、借地人間で処理し、対地主の関係ではこれまで通り、Ａもいったんは地代を支払うのが妥当である。 というような理由です。 まあ、父上が期日に出られないときは、弁護士を依頼するしかありませんので、依頼するときに相談されるのがいいでしょうし、とりあえず父上が出られるなら、窮状をお話になったり、父上が退去した後利益を得ているのはＢたちだから、「住んでいるＢたちに要求してもらえないか」と頼んでみられるのがいいのではないでしょうか。 現に、借地上に父上の建物が残っている以上、地代を払わないのは無理だと思われます。借家して財産を全部部屋に残したまま、「明け渡した。だから、もう家賃は払わない」と言われるのがおかしいのと一緒ですねぇ。
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- fujic-1990
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不動産賃貸業を営んでおります。 お書きの内容が分からないのですが、長屋を建てて住んでいたのではなくて、長屋の一部を借りていたのですよね？ 長屋は大家の物ですよね？ なぜ、大家の物を賃借人のお父上がコワして更地にするんでしょうか？ お父上らに貸すのを止めるのも、大家の都合ですよね？ 賃借人が賃貸人の財産を潰して出て行くなんて、およそありえない契約ですよ。訴訟をやれば、原告すなわち大家が、そういう不可思議・珍妙な契約が行われていたことを「立証」しなければなりません。契約書がない、となれば、ほぼ不可能。立証失敗＝原告敗訴、です。お父上の勝ちでしょう。 大家の主張は意味がわかりませんが、とにもかくにも、お父上は退去されたのですよね？ ならば、それ以後の家賃は払う必要はありません。契約は不可思議・珍妙ですが、本当に取り壊す契約になっていて、実は大家が契約書を持っていたなんてこともありえます。その場合は取り壊さざるをえないことになるかもしれませんが、退去後の家賃は払う必要がありません。裁判をやってもそういう結論になるでしょう。 残念ながら、裁判は本人が出なければなりません。それがダメなら弁護士を頼むしかありません。そういうことになっています。調停なら訳を話せば息子が出ることが黙認されることもあるのですが、通常の訴訟の場合は無理でしょう。 出席しなければ相手の言い分が通ってしまいます。どんなにありえない主張でも通ってしまいます。但し、「答弁書」で、争う旨書いて出せば、初回だけは欠席しても負けにはなりません。答弁書の書き方を書いた紙が、訴状と一緒に被告の所へ届いているはずです。それを見て文章を書けばいいです。 2回目からは本人が出るか、弁護士を代理人にして出すか、しかありません。が、最近過払い金で有名になりましたが、金融業者から100万円取り戻してくれた弁護士が120万円の料金を請求するようなこともありますので、要求された家賃と弁護士料を比較相談して決めた方がいいかもしれません。安い家賃をけちって、高い弁護士代を払わせられたら困るでしょうから。
お礼
回答頂き、有難うございます。 質問内容の根底が少し違っていましたが、 再度回答頂けるとありがたいです。 よろしくお願いします。
補足
母親に再度確認したところ、長屋を借りたいたわけではなく 長屋が建っている土地を地主より借りているとのことでした。 土地を借りたのは祖父の時代で、土地借用の契約書自体は 古い話なので、無いということでした。 借りた土地に数家族で長屋を建て、区分面積に応じて借地代を 割り当て支払っていたとのことです。 土地を返す場合は更地での返還が基本だと思いますが 今回のように地主の返還要望に応じて出たものの 周りがまだ住んでいるので自分の区分のみを取り壊すことができなかった状況です。 このため現状も長屋はそのままの状態であります。 やはり更地にしていないので、立ち退き後から今までの家賃は 支払う必要があるのでしょうか。
- obrodouhu
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＞大家が指定してきた期日までに両親は長屋を出ました。(１年前） 賃貸借契約が満了しているので、一年分？の家賃請求に応じる必要はありません。 とはいえ、裁判所へは出廷したほうが無難でしょう。 大家さんから『？？さんも住んでたんだから、家賃が欲しい』と言われても 出廷してなければ大屋側の言い分を鵜呑み【黙認】することににり 裁判所側で『支払う必要がある』と誤った判断がされてしまえば、支払わなければならなくなります。 （まぁ、その可能性は低いと思いますけど） 痴呆があるかどうか、精神分析をして判断する。 ↑なんて事はおそらく必要ないので、お父様を出廷させて、 貴方は身元保証人とか、法廷代理人（家庭裁判所の認可が必要ですが）、被後見人、といった 【親族だから】見たいな感じで、お父様と出廷するほうがいいです。 余談ですが、民法というのは『双方が平等な利益、不利益を得る』と言うのが大原則です。 今回の場合は【貴方のお父様】が一方的に不利益な立場になってますので、 【貴方】が、お父様にかわり代弁すればすみます。
お礼
回答ありがとうございます。 参考にさせていただきます。
お礼
改めての回答ありがとうございます。 丁寧に回答頂き、大変わかりやすく理解することが出来ました。