借地権と更新料について。

質問

こんばんわ。
借地の更新料について相談させて下さい。

借地している土地に義父が住んで５０年以上になります。
借主名義は義父の父（おじいちゃん）のままです。（おじいちゃんは２０年前に亡くなってます）
家の持ち主も、おじいちゃんのままです。おばあちゃんは健在です。

家の更新などについて、今まで義父が全てやっていたのですが、その義父が１０年前に脳梗塞になりました。
息子にあたる旦那も嫁の私も、義母も家の事に関しては、３ヶ月に一度払う地代の事くらいしか分からなかったのですが、
去年の５月に急に地主から、便箋を千切っただけのメモ紙に更新が迫ってますので、２５０万の更新料払って下さい。

と郵送で送られてきました。

大金ですし、そうゆう事は義父がやっていたので、私たちも驚き、すぐに地主さん（奥様）と話し合いをしたのですが、
「２５０万の内訳はどうなってるんですか？」と聞くと、

急に

「あなた役所の人間なの！？本当に失礼ね！２０年で、これでも安いのよ！いいのよ！うちは出ていってもらっても！ここら辺には息子も住みたいって言ってるんだから！」

と怒られました。

かと言って、２５０万の内訳の説明もなく、はい、どうぞと簡単には払えませんと言い返すと。

「こんな失礼な話し合いやってられません！いいです！不動産屋と一緒に来るわ！」

と言い放って怒って出て行きました。

怖くなった私たちは契約書を持って区の法律の相談室に行きました。

そこでは、契約書には一文字も更新料について書いてないとの事。
なんとなく色んな方面で計算してもらったのですが、今のままじゃ、２５０万の内訳も明細も計算式もわからない。
とにかく、これじゃ貴方たちを追い出すなんて出来ませんよ。
ただ契約書に書いてない事は、お互いに譲り合って話し合いで決めましょうと書いてあるあだけです。・・・・とお墨付きを頂き帰ってきました。

私達は不動産屋と地主が来たら、そちらにまた相談に行こうと言ってたのですが、地主からは何度か電話がかかって来ただけです。

それも義母が出たので、大した会話もなかったらしいです。・・・・・・・・・・

去年の末あたりから、急に祖母が寝たきりになって、家を離れて出かける事が難しくなってきました。
それで地代を振りこむのが少し遅れたのですが、（いつも３ヶ月に１回なんで、実際には２日振込みが遅れました）
家に地主から電話があり、義母が電話に出たのですが、横で聞いていると。

「あなた！地代も払わないなんてタダで住まわしてもらってるのと一緒なのよ！更新料も払わないなんて、うちはいつ出て行ってもらっても結構なんですからね！」

と、かなりの脅し口調です・・・。ちなみに振込みが遅れたのなんて恐らく初めてです。

旦那とも相談したのですが、これはやっぱりおかしいだろう？となりました。
この態度は絶対におかしい何かが絶対ある。と思い始めました。

そうこうしているうちに時間が過ぎて、先日の２月１日に内容証明で、奥様ではなく、地主の名前更新料を払って下さいと書いた請求書が送ってきました。

正直に言うと、こんな態度とられて、払いたくなるわけがありません。

でも長年住んだ土地を追い出されるかもしれない。。。
恐怖が、私にはあります。

うちは病人を２人抱えて裕福ではありません。
義母だっていつどうなるかも分からないのに・・・。
旦那も色々調べてくれて大丈夫と言っているんですが、内容証明が送られてきてから、どうも不安で・・・
地主さんが何か企んでいるんじゃないかと思うと不安です・・・
それと、家の持ち主が祖母になっているのですが、祖母もかなりの年齢で、先はあまり長くありません・・。
家の持ち主と、土地の借主を義父か旦那に変更したいのですが、やはりこの地主に頼むしかないのでしょうか？

国に申請すればすむ問題とかではないですか？？
区役所に相談すれば良い事なんですが、役所も１ヶ月に１回しか相談コーナーが開いていないので中々聞く事ができず・・・

この地主の態度はどう思われますか？

こちらは払うとも、払わないとも一言も言ってません。
ただ内訳やどういった計算で２５０万になったのかが知りたいと言っただけです。

この更新料の請求は正当ですか？
また、わたし達が強制的に追い出される事は可能性としてあるのでしょうか？

ヒントだけでも頂ければと思い質問させて頂きましたまで、何かご存知であれば教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.3

莽翁寒岩 一笠一蓑一杖（@krya1998）

何よりも、契約書をよく読んで見てください。
　そこに、契約金について記載がありますか？

　それから、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）という法律に目を通しましょう。
　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html　がそれです。
　これの解釈書もありますが、条文を読んでみてください。

　次に借地借家人（しゃくちしゃっかにんくみあい）にアクセスし、もっとも近い支部にcontactしてください。
　http://www.zensyakuren.jp/（組合です）

　私が聞くところでは、契約料を地主や家主は請求できない。
　お互いの話で取り決める事は可能であり、それを借地権者や借家人が任意に支払う事はできる。
　地主や家主がそれを受け取ることを禁止はしてはいない。

　ということだそうです。大学では労組法を一生懸命やり、民法や借地借家法はあまり勉強はしませんでしたが、上のような試験回答をして、単位を取ったかと記憶しています。
　1960年ですから。

回答No.2

poolisher

借地の更新料は法律での規定はありません。
基本は地主と借地人の合意事項です。

もし双方で合意できない場合にはどうなるか？というと・・、

先ず、現在の借地権は地代を払っている限り継続されます。
これを法定更新といいます。地主が地代受取を拒否した場合
には、法務局に地代供託します。これで払っていることになります。

一方地主は、当事者同士で合意できない場合には裁判所に調停
を求めることができます。
借地更新料は法律で規定されている訳ではありませんが、慣習
上存在するというような事で、金額が決められます。
相場は土地価格の３％程度が相場のようですが、金利が加算さ
れる可能性があります。
（蛇足ですが、以上の流れは地代の値上げ要求の場合も同じです）

一般的な当事者合意更新料の相場は土地価格の５％～１０％程度
とされています。ですので請求された金額が５％前後であれば
多少の交渉はあるとしても合意する方向で話し合いを続けた方が
いいと思います。

先々改築や借地権の売却などが考えられる場合、地主との関係を
拗らせるのはあまり得とはいえません。

回答No.1

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave）

弁護士の先生が仰ったとおり、
＞とにかく、これじゃ貴方たちを追い出すなんて出来ませんよ。
ただ契約書に書いてない事は、お互いに譲り合って話し合いで決めましょうと書いてあるあだけです。

のとおりです。

このようなために調停という制度があります。
地主さんの主張に納得いかない場合、調停で解決した方がよろしいかと。

http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/tetuzuki/minji_tyoutei.html

＞旦那とも相談したのですが、これはやっぱりおかしいだろう？となりました。
この態度は絶対におかしい何かが絶対ある。と思い始めました。

地主さんが言っているように
＞ここら辺には息子も住みたいって言ってるんだから！」
これが本音じゃないでしょうかね