借地の更新、土地の譲渡

質問

借地に４０年住んでいます。
この度、契約更新という事で更新料を請求されました。
今迄一度も支払った事はなく、前の契約書にも更新料の事は書いてなかったので支払いを拒否しましたら、地代の値上げと、建て替えをする時に承諾料を更新料の代わりに払うという形で仲介の不動産屋と話がつきました。

しかし突然地主の気が変わったとかで、更新料を払わないのなら土地を一部返却するように言われました。
借地権が６割こちらにあるので、４割分の土地を返してほしいとの事です。
不動産屋は「地主の方が強いので従うべき」と言っていますが、相手の言いなりになるしかないのでしょうか。

また、土地を返さなきゃいけなくなった時場合、返す場所はどちら主体で決まるのでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#22812

＞「地主の方が強いので従うべき」と言っていますが、相手の言いなりになるしかないのでしょうか
40年前から借地しているとの事ですから旧借地法による借地権という事になりそうです。そうなると地主の方が強いというのは全く逆ですね。むしろ借地権者（質問者）の借りている権利の方が手厚く保護されています。

＞土地を返さなきゃいけなくなった時場合、返す場所はどちら主体で決まるのでしょうか
先に書いたように質問者の借地権はかなり強力な権利です。そもそもその話に応じるか否かも自由です。もし応じる意向が有ればそれは双方の話し合いに基づいて成される事ですから、どちらが主体という事ではなく対等な関係で話を詰めて行けば良いのです。質問者にとって納得の行かない案であれば拒否する事も自由です。

＞借地権が６割こちらにあるので、４割分の土地を返してほしいとの事です
これの意味は解りますか？等価交換により借地契約を終了させようとしているのです。権利の割合に基づき6割の部分は借地ではなく質問者の土地となり、4割の部分を地主に返還して決着させるという事です。
上手く進めれば質問者にとってはなかなか良い話です。地主としてはここまでの提案をしなければならない程に借地権者の権利は強いのです。

お礼

ありがとうございます。借地権にまったく無知な自分ですが、借りてる側が守られてる事も知り安心出来ました。教えていただいた事を参考にこれからどうしたら良いのか考えていきたいと思います。どうもありがとうございました！

回答No.1

mahopie

全体の印象ですので、回答側での勘違いならスルーして下さい。
１． 後半の話は地主側から等価交換方式での借地権の整理を行いたい、という意向であって質問者にとっては有利な話ではないか、と考えます。

２． 地主にとっては、１００の土地の内で、底地（割合４０）を地主、借地権（割合６０）を質問者という状態のままで、更新料も取れないままで長期（恐らく２０年）の借地契約を更新するよりは、所有権状態で４０：６０で分割してしまおう、という申入れではないか、と考えます。

３． 借地権から所有権に変わる事で、利用面積は縮小するものの、土地建物が完全な自己所有になることで、土地を担保として銀行ローンによる建物建替え、事業用の担保として活用、第三者への売却・譲渡（地主側はこれを考えているのでは、と推測します）という土地の活用が考えられます。

４． ということで、上記のような流れでの地主からの申し出であれば、話としては妥当なもので、「地主が強い」云々でなく質問者に相当のメリットが有る話（面積６０で自宅利用ができることが前提）であると考えられます。分割の場所云々については個別ケースによりそうですが、隣地に地主所有地があるなら接続面を地主所有にする、建物の取壊し等デメリットが有るならその分面積に色を付ける等の交渉余地はありそうです。

５． 以下は地主側のコンサルタント業者のＨＰですが、全体の理解の助けにはなりそうです。（地主側で貸宅地の整理への要求が強い）
http://www.zai3.com/10-c.html

お礼

早々のお返事ありがとうございます。不動産屋と話もつき、契約書にもサインして渡したその日に「気が変わった」と言われ戸惑ってしまいました。詳しく教えていただきありがとうございます。参考にさせていただきます。