大規模修繕での業者指名について

質問

マンション管理組合で修繕委員を引き受けることになりました（理事ではない）。
来年度、大規模修繕を実施する方向で準備をすすめています。
理事会の任期は１年で、毎年５月の定期総会で入れ替わります。
今期の理事会の任期は５月までです。
現在考えているのは、今期の理事会の任期までに、工事の開始を行いたいということです。具体的には５～７月に施行です。
その理由は、理事会の構成が変わると、一から事を始めなければならなくなるからです。
そのため、１月に臨時総会を予定し、そこで、大規模修繕の実施、予算、費用負担（修繕積立金より充当）、改修内容等について決議し、その後、理事会の権限で、施行業者の入札・指名を行い、定期総会で理事が入れ替わる前に、工事をスタートさせたいと思っています。
いまサポートしてもらっているコンサルの意見では、指名業者と落札金額の決定は定期総会での議決事項にしたほうがよい、というものですが、理事会側の意見では、管理規約では、必ずしも議決事項ではないので、臨時総会のときに、理事会の権限で業者の入札・決定を行える、ことを決議しておけば済むのでは？との考えです。この方向で進みたいと思うのですが、他のマンションでの事例などからアドバイスがあればよろしくおねがいします。

回答No.2

KEKEKO2008

私も修繕委員を引き受けた事があります。
理事会の下部組織として常設されていました。理事会との兼務の方が多かったのですが、修繕委員に任期は在りませんでした。経験豊富な各方面の方がいらして本当に勉強をさせてもらいました。自分の家を建てるときにも大変参考になりました。管理会社(大京）からもパーフェクトな大規模修繕でした。と、お褒め頂きました。

来年度大規模修繕を始めるという前提で発足しましたが、実際の工事が出来たのは3年後です。戸数150のマンションですが・・・住民の総意というのが中々大変でした。みな、一銭のお金も出したくないんでしたね。外壁の修繕がメインになると思いますが…その方法を決める事など興味にない方が殆ど…なんだか・・ばかばかしくなった事が何度も在ります！！貴方の財産じゃない！！と思うのですが・・・

大規模修繕は、一回では終りません。段々お金も足りなくなります。値上げもし難くなります。とにかく急がない事です。住民が満足しない大規模修繕は、頑張った委員に対する評価に繋がりません！！

後・・・私達はワーク代と称して実務的な仕事に対して時給1000円程度頂いていました。仕事を休んで、交渉にいったり、書類の作成が対象です。

つらつらと書いてしまいました。頑張っていい修繕をして下さいね。

回答No.1

kamaryu

＞理事会の任期は１年で、毎年５月の定期総会で入れ替わります。・・・理事会の構成が変わると、一から事を始めなければならなくなるからです。

その為に修繕委員というポストを設けたのではありませんか？
理事の任期内に工事ができるのなら修繕委員は必要ないですよね。

＞１月に臨時総会を予定し、そこで、大規模修繕の実施、予算、費用負担（修繕積立金より充当）、改修内容等について決議し、その後、理事会の権限で、施行業者の入札・指名を行い、定期総会で理事が入れ替わる前に、工事をスタートさせたいと思っています。

大規模修繕工事には大金が掛ってきますので、事を急いては組合員の疑心暗鬼の元になりかねません。

＞コンサルの意見では、指名業者と落札金額の決定は定期総会での議決事項にしたほうがよい、というものですが、

そのとおりです。
落札金額の決定は修繕積立金の取り崩しに繋がりますので、総会の決議が必要です。

＞臨時総会のときに、理事会の権限で業者の入札・決定を行える、ことを決議しておけば済むのでは？

理事会の権限？
何が有っても理事会（理事長）が責任を取る覚悟が必要です。

何千万円（億？）もの大切な組合員皆さんの資金を使うのですから、工事の前に建物診断や設計が必要ですし、説明会を開く必要もあります。
臨時総会では、翌事業年度に工事を開始する為の設計や診断、コンサル料を積立金から支出することをまずは決議してください。

理事会決議で実施できるのは、軽微な修繕と緊急工事のみだと理解してください。

面倒でも繰り返し情報を公開することで、コミュニティができて来たり工事の際にも協力が期待できます。
また、工事期間も長期に及びますので、住民のストレスを考えて、真夏に掛らないように配慮して下さい。

修繕委員は大変ですが、組合員の合意形成ができるだけ沢山得られますよう頑張ってください。