アパートのリフォーム費用の税務上の考え方

質問

アパートのオーナーをしています。
空室がいくつかあったので、年末にリフォームの契約をし工事に取り掛かりました。
リフォーム費用は業者に対して、
工事前（12月）と工事後（1月）の2回にわけて1/2ずつ支払います。

(1)青色申告で資本的支出として減価償却し、
償却開始時期は22年分ではなく23年分とするのが無難と考えていますが正しいでしょうか？
それとも12月支払いの分は22年分、1月支払いの分は23年分として計上した方が良いのでしょうか？

(2)4部屋で計220万円であるため、1部屋55万円とも考えられるのですが、
60万円以下の工事を4件と考えて22年分なり23年分なりに修繕費として一括計上しても良いのでしょうか？

税務署に問い合わせる前に皆さんの意見をいただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

k_k13

>償却開始時期は22年分ではなく23年分とするのが無難と考えていますが正しいでしょうか？
無難というよりも、工事の完了が23年ならば23年分として計上します。これは民法上の考え方で、リフォーム工事という役務契約が完了した時点で初めて支払い義務が確定する(必要経費の発生)という考え方によるものです。

>60万円以下の工事を4件と考えて22年分なり23年分なりに修繕費として一括計上しても良いのでしょうか？
駄目です。
但し、リフォームが単なる壁紙の貼り直しや外壁の塗りなおしという「原状回復」であれば修繕費としても構いません。しかし、フローリング化やオール電化工事などの「改善工事」である場合は資本的支出として減価償却の対象となります。
また、原状回復と改善工事が混在して区分できない場合は、原状回復分30％改善工事分70％とみなして割り振っても良いこととされています。(30：70は特例としての固定割合であるため、任意には変更できません)