■住宅ローン 借換え ２０１１年１月

質問

２００４年３月に新築でマンションを購入。２回目の借換を検討しております。

当方３６歳。妻と子供（４歳）１人。年収約６８０万円。

毎月返済　　　　　約４３,０００円。

ボーナス月返済　約８７,０００円。

■現在

銀行：残９３０万円（内ボーナス分　１４０万円）

期間：残１９．５年

金利：当初１０年　　　２．３５％（３．５年経過　残６．５年）

　　　　１１年目以降　１．００％優遇（例：変動２．４７５％→１．４７５％）

※返済シミュレーション

固定（確定１～６．５年　　２．３５％）　約４３,０００円/月、約５９８,０００円/年

変動（仮に６．５～１０年　２．００％）　約４２,５００円/月、約５９５,３００円/年

変動（仮に１１～１５年　　２．３０％）　約４３,０００円/月、約６０２,４００円/年

変動（仮に１６～１９．５年　２．８５％）　約４３,４００円/月、約６０７,４００円/年

　★仮定のもと、総支払額：約１,２３０万円

■検討パターン

１．三菱東京ＵＦＪ

　　変動金利０．９７５％、　全期間１．５％優遇（諸経費トータル　約２７万円）

※返済シミュレーション

　　（仮に１～２年　　　０．９７５％）　約３８,３００円/月、約５３６,５００円/年

　　（仮に３～５年　　　１．２００％）　約３９,０００円/月、約５４６,６００円/年

　　（仮に６～１０年　　１．５００％）　約３９,８００円/月、約５５７,９００円/年

　　（仮に１１～１５年　１．８００％）　約４０,４００円/月、約５６５,３００円/年

　　（仮に１６～１９．５年　２．３５０％）　約４０,８００円/月、約５７１,６００円/年

　★仮定のもと、総支払額：約　１,１１７万円（１０９０＋２７）

２．東日本銀行

　　当初１０年　１．５０％　⇒　１１年目以降　２．３５％（諸経費トータル　約１９万円）

　　固定金利（当初１０年）１．５０％、　　　　約４０,２１０円/月、約５６２,９４０円/年

　　固定金利（１１年～１９．５年）２．３５％、約４１,５８０円/月、約５８２,１２０円/年

　★確定金額として、総支払額：約１,１３５万円（１１１６＋１９）

■まとめ

・現状のまま　　　総支払額：１,２３０万円（未定）

・三菱東京ＵＦＪ　総支払額：１,１１７万円（未定）

・東日本銀行　　　総支払額：１,１３５万円（確定）

■メリット

三菱東京ＵＦＪ・・・１１３万円の節約

東日本銀行・・・　９５万円の節約

　　　　　　　　　　１１年目以降２．３５％が気に入らなければ　他行へ乗り換えも可

　　　　　　　　　　支払い金額が　将来にわたって確定している。

銀行の知名度（信用度）と言う点で多少不安ですが、東日本銀行を検討しています。

アドバイス等ぜひとも、宜しくお願い致します。

回答No.2

ohkinu1972

NO１です。

質問者様の試算では、手数料を手元資金から出す形になっていますが、
借り換え後のローンに対して手持ち資金を出すとするならば、
元のローンはその分を繰り上げ返済するとしないと
そのあとの手持ち資金が違いますので正確な比較にはなりません。

また借り換え後に繰り上げ返済をすると金利総額が減りますので、
借り換えによる金利削減効果が薄れることになります。
極端なケースでは、借り換えのすぐ後に全額繰り上げ返済をすると、
金利削減効果はゼロになって、手数料だけ余分にかかることになります。

補足

繰返しになりますが、総返済額（元金＋利息＋諸経費）で計算しており、借換え前のローンに対しての比較は、問題ないと思います。

ご指摘頂いているのは、諸経費分「繰上げ返済した場合」との比較であり
例えば諸経費分約２７万円繰上げすると、総支払額が例えば４万円ほど節約になりますが、話が狭い方向へ行ってしまっているので　ご容赦願います。

借り換え後の繰上げも、あまり極端な例を挙げられても話が逸れてしまいますので、ご容赦願います。

借り換え後に年間返済額　約３～５万円節約が見込まれますが、諸経費２７≒４万ｘ７年として、７年後に完済する予定はないです。

質問の趣旨を大局で捉えると、

三菱東京ＵＦＪ…中リスク　高リターン（１０年後　短プラ３％を超える位で優位性下がってくる、それ以外のケースではメリット大）

東日本銀行…低リスク　中リターン（いずれの場合でも借り換え後のメリットは見込まれる。１１年目以降も低金利時代が続いていれば、諸経費の安い他行へ乗り換える可能性も有）

以上のことから、概ね気持ちは後者かと考えておりますが　
如何でしょうか？ということでした。

回答No.1

ohkinu1972

借り換えメリットを計算する場合は、
借り換えにかかる手数料を現在のローンに
繰り上げ返済をした場合と比較しなければなりません。
したがって試算より若干メリットは減るはずです。

また、繰り上げ返済はされないのでしょうか？
今後繰り上げ返済をお考えの場合は、
さらに借り換えメリットは減少することになります。

銀行の知名度はあまり関係ないと思います。

補足

コメントありがとうございます。

あくまでも総返済額で比較したいと思い

（手数料・諸経費トータル約２７万円）を

加えて総返済額を計算しているので、概ね問題ないと思いますが

如何でしょうか。

繰上げ返済ですが、現在　手元預金が３８０万円程度なので

現状は　できて５０万円程度です。

今後もガンガン繰上げは今のところ難しいでしょう。

今後繰上げ返済を考えた場合、借換えメリットが減少するというのは

すみません、当方勉強不足でよく理解できませんでした。

確かに繰上げ返済をすれば、借換え後の返済月額に近づいて

メリットが減少するように見えますが、結局その繰上げ返済額は

総返済額に加算されるのでメリットが減少するとは思いませんでした。