住宅ローンの借り換えについて

質問

現在、三菱東京ＵＦＪ銀行で住宅ローンを組んでいますが、借り換えを考えて先日、イオン銀行で話を聞いたところ、最初の2年間は返済額が20万近く少なくなり、また、トータルでも（25年）かなり返済額が減額されるということでした。
また、団信保険も現在は毎年、支払いをしていますが、それもイオン銀行が負担してくれるということで、メリットばかりのように思いますが本当に大丈夫なのでしょうか？

周りの人などに話を聞くとイオン銀行は、「まだ新しい銀行だから、もし銀行がパンクした時は土地も家も取られるから金利が高くてもＵＦＪのままにしておいた方が安心だ」と言われるのですが実際どうなのでしょうか？

詳しい方、教えて下さい。　よろしくお願いします。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

もしかして、ご利用中なのは三菱東京ＵＦＪ銀行を窓口とした「住宅金融公庫融資」なのではありませんか？
いえ、
> 団信保険も現在は毎年、支払いをしています
という点が気になりまして…。
民間金融機関の住宅ローンは、「特定疾病保障付き」の団信でなければ、ほとんどがその保険料を金融機関が負担していまして、三菱東京ＵＦＪ銀行でも随分前からそうされているので…。

まあ、確かに金利が低ければ、返済額を減らすことはできますが、＃１さまがおっしゃっているとおり、
> 最初の2年間は返済額が20万近く少なくなり
これは固定金利期間が２年ということであれば「決定していること」ですが、
> トータルでも（25年）かなり返済額が減額されるということでした。
こちらは「予定」でしかありません。
当初の固定金利期間終了後の実際の適用金利は、当初の固定金利期間が終了する時にしか決まりませんので（住宅金融公庫の１１年目以降とは全く違います）、あくまでも、現時点の金利を適用させてシミュレートした結果でしかありません。

当初借り入れ条件（当初借入額、返済期間、適用金利）や、繰上返済をされていればその経緯なども教えていただければ、具体的なアドヴァイスも差し上げることができるのですが…。

> 周りの人などに話を聞くとイオン銀行は、「まだ新しい銀行だから、もし銀行がパンクした時は土地も家も取られるから金利が高くてもＵＦＪのままにしておいた方が安心だ」と言われるのですが実際どうなのでしょうか？
嘘です（断言）。
法律的にそんなことはありえません。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

kappa1zoku

住宅ローンの借り換えって、今のローンを全額支払いもう一度住宅ローンを借りることですが、そうすると手続き費用３０万円程度がまたかかります。最初の２年間で得をするのもチャラですよね。

今借り換えを考えるということは、２段階の１１年目に入る段階で金利が跳ね上がるということですよね。

支払い額といっても、イコール元金の返済額ではありませんので、支払額が減ったことだけで喜んでは糠喜びになります。

イオン銀行は住宅ローンに関しては後発ですから優遇策があるのかもしれませんが、固定金利、変動金利の問題を簡単に考えますとトータルでは何も得をしていなかったということになるかもしれません。

イオン銀行がつぶれるかどうかは分かりませんが、固定金利・変動金利の選択が重要ですね。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

86tarou

最初の2年間は返済額が20万近く少なくなり…＞
２年固定金利なのでしょうか？固定金利の期間が短いほど金利は下がり、支払い額が下がるのは当然です。

トータルでも（25年）かなり返済額が減額されるということでした。＞
これも確約されてるのなら良いのですが、２年固定でその後が変動金利なら将来上がる可能性もあるので、その場合は20万円なんてすぐに飛んでしまいます。金利が幾らになったら、毎月の支払い額が幾らになり、総支払額も幾らになるのか予め金利を想定してシミュレーションしておきましょう。その時々で、どうしたら得なのか自分で計算して判断出来ないなら、全期間固定金利にすることお勧めします。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

周りの人などに話を聞くとイオン銀行は、「まだ新しい銀行だから、もし銀行がパンクした時は土地も家も取られるから金利が高くてもＵＦＪのままにしておいた方が安心だ」と言われるのですが実際どうなのでしょうか？＞
銀行が潰れても、基本的に土地や家を取られることはありません。銀行が潰れるなんて素人には分からないでしょうから、あまり気にする必要はないような気がします。
あくまで私個人の考えですが、店舗があって多くの人件費を稼がないといけない古くからある銀行の方が、これからは危ないのかもしれません。最近のネット銀行とかは店舗も無いですし、従業員自体も少ないですので…。

参考URL：

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。