住宅ローンの借り換えについて

質問

似たような質問も沢山あるのですが、
是非、相談にのってください。

現在、住宅ローンがあと２４年で残２２００万。
変動金利で銀行にて借りています。
それで先日、借り換えのシュミレーションをしてもらったの
ですが、変動が－１．０％、固定が１０年で－１．５％優遇と
言うプランになりました。
もちろん変動を選ぶと現在より金利が大きく下がるけれど、
まだ返済期間が２０年以上あるのに無謀と思われ。。。
固定１０年にすると今の変動金利よりほんの少し下がりますが
諸費用等で差し引くと、トントンな状態です。
毎月の返済額は数千円下がります。

なんせ、先がまだ長いので金利の上昇が気になります。
だから、とりあえず固定１０年で借り換えをして
１０年間に何度か繰り上げ返済をして期間を減らして行く
つもりなのですがどうでしょう？
今の変動金利のまま放置して返済していくのは
無謀だと思うのです。。。。

また、これは知人なのですが信金で住宅ローンを変動金利で
借りていて１０年毎に金利の見直しプランがあるらしく
今回２年固定で金利１．４％に変えたそうです、で、その後は
また何もしなければ変動に戻るそうですがまた優遇金利が適用
されるそうです。
ここで聞きたいのですが、金利の見直しプランというモノが
あるのですね？これだと手数料が１万かからないとの事。
結局、（今更言っても遅いのですが）借り換えという形をとらず、
こういうプランのある住宅ローン（金融機関）を初めに選んでいた方が得だったという事なんでしょうか？
（借り換え等で多額の諸費用を使わないで良いという点でです）

私自身、本当に無知で勉強不足なので教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

esezou · ベストアンサー

kudou-a12さん、今晩は。
大雑把な試算ですが、
変動金利が今後緩やかに１０年後の予想金利まで上昇すると仮定すれば、
３年後に変動金利の有利さが逆転（追いつかれ）、７年半後にはトータルで損となります。
金利上昇がより緩やかか、繰り上げ返済を仮定（２年ごと１６０万）より前倒しできるかで結果は変動します。
５年をめどに再見直しが可能で、その時低金利なら・・・。
結果は誰にもわかりません。
今の（目先の）金利を取るか、安心（所詮１０年）をとるか。
質問者さんのライフプランですね。
ただ１０年後には残債１１００万ですから、さほど怖くないかも。

もし私なら、
５年固定で支払額をアップし、一刻も早く返す、次善策として、
変動で金利上昇を睨みながら繰り上げ時期をじっくり計算します。

お礼

またまた早速のアドバイスありがとうございます。

やはり固定で考え、何年で設定するかを
考え直そうと思います。

回答No.3

kirara3970

ファイナンシャルプランナーです。
金利の予想についてはあくまで自己責任です。

一般的な借り換えの条件については
１．残高１０００万円以上
２．金利差１％以上
３．残りの期間が１０年以上
です。
＞金利の見直しプラン
これは手数料がかかるということであれば今までもあります。
今までは３年短期固定で繰り上げ返済が一番効率的でした。
今後については微妙です。
一般的傾向では固定金利で繰上げ返済をどんどんするのが無難かもしれません。
既に借りているので金利状況を見ながら繰り上げ返済頑張ってください。
緊急予備費を残して、ローン返済に困らないように所得の補償を付けて返済するのが比較的効率の良い返済方法です。

お礼

回答ありがとうございました。

固定金利で考えるつもりです。
繰上げ返済を頑張ってやっていこうと思います。

回答No.1

esezou

kudou-a12さん、今晩は。
「似たような質問も沢山あるのですが、」
条件は皆違うので仕方ありません。
相談者さんの場合ですが、もうすでに借りているのですから一般論をしても意味がありません。
また過去の話も無意味です。
従って、具体的に、
残債＊＊＊万　金利＊＊％　＊＊年　手数料＊＊　と　金利＋＋％　＋＋年　手数料＋＋　との比較といった、
具体的数字の比較が建設的で納得しやすいと思います。

過去の反省も大切ですが、あくまでも今後どうするかという相談ですよね。
金利の見直しプランも漠然として答え様がありません。
＊＊年後（予想）金利＊＊と他の比較としないと意味ある数字は出ません。

補足

早速のお返事ありがとうございます。
漠然とした質問ですいませんでした（汗

現在、残債２２００万　金利が変動で２．６２５％
残年数が２４年でボーナス払いが無しです。

今回の固定１０年の固定金利が２．１５０％
それ以降が－０．４％の優遇金利になります。
諸費用が６４万円程。（これはどちらも同じくらいです）
変動の場合ですと１．６２５％で始まり
その後借り換え等しない限り
変動金利から－1％の金利になります。

どちらになるにせよ、この１０年で繰り上げ返済を
トータル８００万くらいする予定です。
どうでしょうか？