住宅ローン借り換えについて

質問

住宅ローン借り換えで悩んでいます。
金融公庫でローンを組んでいて、数ヶ月後に2.2％から4.0％に金利が上がってしまうので借り換えを検討しています。
残高１５００万あまり　　残２０年

今のところ検討している銀行は…

Ａ銀行　長期固定２０年２．６５％　繰上返済手数料無料８疾病保証付

Ｂ銀行　変動金利　（全期間重視タイプ）
　　　　　　　　　年１．４％差し引き　今月なら１．０７５％に
両方とも団信は無料　返済期間２０年を予定しています。

変動金利より長期固定のほうがなんとなく良いとは思っているのですが、金利が低いので変動金利のほうがお得ではないか？と思ってしまいます。
勉強不足でわからないのでアドバイスいただければありがたいです。よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

残債が1,500万円ちょっということは、当初2,000万円ちょっとのお借り入れでしょうか？
残り20年ということは、返済期間は当初から30年ですか？それとも、期間短縮型の繰上返済をされて、残り20年になりました？

> Ａ銀行　長期固定２０年２．６５％　繰上返済手数料無料８疾病保証付
８大疾病保障付き団信でも保険料は無料なんですか？
金利に0.20％上乗せされている訳ではないのですよね？
（既借り入れ、借り換え後ともに）ボーナス返済がないものと考えると、毎月の返済額が4,000円ほど上がりますね。

> Ｂ銀行　変動金利　（全期間重視タイプ）　年１．４％差し引き　今月なら１．０７５％に
「全期間重視タイプ」というのは、当初に決めた金利優遇幅が完済まで適用される…というものでしょうか？（固定金利特約型ではないので、「当初期間優遇が大きい」というものはないとは思いますが…。）
変動金利型の基準金利が2.475％で、そこから金利優遇が1.40％受けられる訳ですね。
（既借り入れ、借り換え後ともに）ボーナス返済がないものと考えると、毎月の返済額が8,000円ほど下がりますね。
こちらの繰上返済手数料はいくらでしょう？

> 返済期間２０年を予定しています。
返済期間は20年として、それぞれのパターンで、どの程度の繰上返済をされる予定ですか？

> 変動金利より長期固定のほうがなんとなく良いとは思っているのですが、金利が低いので変動金利のほうがお得ではないか？と思ってしまいます。
将来の金利がどうなるか分からないですし、過去の金利においては何％が最高値であっても、それが将来においても最高値となるとは限りませんよね。
借り換えしたあとの返済金額について、「将来１円でも上がるのはイヤだ」とお考えなのでしたら、全期間固定にされるとよろしいかと思います（2.65％になるのと1.075％になるのとでは、毎月の返済金額が12,000円ほども違ってきますが、それでも、「当初に設定された額から」で考えてください）。

余裕資金ができたら、どんどん「期間短縮型の繰上返済」をしていかれる計画でしたら、現在の経済・金融情勢から考えますと、変動金利型もよろしいかと思います。
余裕資金は別途使って、繰上返済は考えない…ということですと、10年固定あたりを考えられてもいいのではないかと思います。
金融機関にもよりますが、10年固定ですと、最優遇金利が1.75～2.00％程度になっているところも多く、適度な「余裕」ができます。
10年後の債務残高は850万円程度になりますから、１年で85万円ずつ貯めるようにされれば、10年後に完済することも不可能ではないのではありませんか？

ちなみに…。
＃１さまではありませんが、私が住んでいる地域では、固定金利特約型で最優遇金利が最も低いのが、農協だったりしています。
８月の最優遇金利・10年固定1.75％も農協です。

お礼

Domenica様　ありがとうございます！
当初２０００万ちょっと30年の借り入れで一切繰り上げ返済していません。

Ａ銀行は保険料無料です。
基準金利4.85％が2.2％優遇で、20年固定2.65％になります。

Ｂ銀行は繰上返済は100万以上からで手数料かかります。
今のところ、教育資金とリフォーム代のことも考えると、あまりまとまったお金の繰り上げ返済はできそうにありません。

変動金利も興味ありますが、利率を気にして生活するのもなんとなく気がすすまないといいますか…。10年固定という選択の道があるのですね。大変参考になりました。

回答No.1

?橋 昌也（@fudousin）

日本および世界の経済情勢を考えれば、最低５年は金利が大幅に上昇する要素はまったくありません。よって、金利の現在安いものがお得です。

また、１５００万の残金であればもう１度借り換えを考えるべきですね。よって、５年から１０年間金利の安いものをさがされて、金利が上昇する前にまた借り換える（借り換え手数料より金利上昇分の差額の目安は借り換え額１０００万弱です）

農協もいいですよ。私は去年借り換えしましたが、農協が一番有利でした。

また、公庫ですと火災保険に強制加入させられていると思いますが、それを解約して（前期全納なので相当戻り分があります）農協の地震特約付「むてき」に入りましょう。公庫の火災保険は現在の評価額での保証で損です。農協の共済は立て替え費用保証ですので、有利です。

参考まで

お礼

fudousinさま、回答ありがとうございます。
農協ですか～。
まったく考えてもみませんでした。
口座を持っているので、一度足を運んでみようと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました。