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住宅ローン 借換え ２００７年５月
３年前に新築でマンションを購入。借換を検討しております。 最近は、毎日住宅ローンのことで頭が一杯で困っております。 当方３３歳。妻と子供１人。年収約６５０万円。 現在の毎月支払い 約８７,０００円。 （現在） ◎住宅金融公庫：残１１８０万円 内ボ２２０万円（残１９年）当初１０年 ２．５５％ １１年以降３．５０％ ◎銀行：残９７０万円 内ボ１１０万円（残２７年）優遇後変動金利２．１２５％返済中 （検討中） １．変動金利 全期間１．２％優遇（本審査通過） ２．当初１０年 ２．３５％→以降１％優遇（未審査） ３．当初２０年 ２．８０％→以降０．２％優遇（未審査） 残債と残年数を平均化すると、約 残２３年になるので 繰上げ返済により２０年弱で完済したいと思っております。 そうなると３番を選択できたら良いかな。と考えていますが アドバイス頂けたら幸いです。ちなみに３つとも異なる銀行です。 ２．３番は、審査申込みもまだしておりません。 宜しくお願い致します。
- www-momo
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。 借り換え後融資額を2150万円と考えた場合…。 現在、変動金利型の店頭表示金利は、2.625％というところと、2.875％というところが多いです。 本審査通過した金融機関ではどうなっていますか？ とりあえず既借入れのうち返済期間の長い方に返済期間を合わせるとして返済期間は27年。 店頭表示金利が2.625％ならば1.20％されると適用金利は1.425％。 「ボーナス返済なし」にしても、毎月の返済額は79,979円にでき、現在の毎月の返済額より少なくできます。 ですが、この先の金利の動向を考えると、変動金利型は多少の不安が残ります。 取りあえずこの秋に１回、来年度も２回程度の利上げがあるのでは…と考えているエコノミストは多いです。 それにつられて金融機関が短期プライムレートを上げれば、変動金利型の金利も上がります。 変動金利型の場合、金利が上がっても返済金額は５年見直されないことが多いので、毎月の返済分の内訳で、元金充当分がどんどん減り、一向に元金が減らない…という事態も生じ得ます。 ３の場合で「ボーナス返済なし」にすれば、毎月の返済額は94,646円となり、現在よりも7,000円上昇しますが、ボーナス分はまるまる「浮き」ますね。 しかも、「２０年弱で完済したいと思っております」ならば、完済まで金利がどれだけ上昇しても懸念する必要はなくなります。 年１回、毎年１月に100万円ずつ繰上返済をすれば、５回繰上返済をした時点で20年を切りますね。 私がオススメしたいのは２のパターンですね。 固定期間終了後も、金利の優遇が1.00％あるということですから、同じく年１回、毎年１月に100万円ずつ繰上返済をすれば、11年目以降の店頭表示金利が5.50％以上にならなければ、総返済利息の点で３のパターンよりも「お得」になります。 実際には、適用金利が4.50％まで上がると毎月の返済金額も105,834円まで上昇してしまいますけれど。
お礼
最終的に「りそな銀行」にて６月末に 借入期間：２３年 借入金額：２１６０万円（内ボーナス払：３３０万円） 返済方法：当初１０年固定（２．３５％）１１年目以降（１％優遇） で契約いたしました。とりあえず最終のご報告まで。
補足
早速のご回答ありがとうございます。 ・検討中の金融機関の変動金利（全期間：１．２％優遇） 2.625％ですので当初は1.425%です。 ＞この秋に１回、来年度も２回程度の利上げがあるのでは…と考えているエコノミストは多いです。 ご指摘の通り、その金融機関も今秋2.875％になるのでは？という予測です。返済金額が５年見直されないのも、そのとおりです。 ・借入期間 ２７年では総支払額が増えてしまいますので、極力短くはしたいと思います。 現在の勤め先の状況は、まず解雇ということは考えにくいので収入状況は安定しております。 （１１８０×１９＋９７０×２７）÷（１１８０＋９７０）＝２２．６なので、２３年と考えております。 ・ボーナス返済 ２１５０万円のうち３２０万円を考えております。 ・２のパターンですが、実は「現在返済中の銀行」の金利キャンペーンなので同一銀行での借換になりますと、 ほぼ可能性は低いかと思っております。言葉不足ですみません。 ・新たに４番目のパターンとしまして（２のパターンと似ていますが） 当初１０年 ２．１５％→以降０．４％優遇（本審査通過）があります。 ・５番目のパターンとしまして 全期間（１．２％優遇）の変動金利１．４２５％でスタートし、約８年ほど耐えて？後に同コースの固定１０年（現店頭金利３．９０％→２．７％）に変更する。固定１０年の店頭金利は？？ですが。 以上、確実な「４番」狙いで、「２番」はもし可能であれば、というところでしょうか？「２番」で行ければ諸費用も抑えられそうですが。
- mifu33
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３は当面の間、現在よりもかなり高い利息を払う事になります。借り換えによる諸費用を含めるとかなり損をするのではないでしょうか。ぜんぜんメリットがありません。２と３では利率が０．４５％も違っていますので、１０年後の残債にはかなりの差が出ます。 どんどん繰上返済する余裕があるなら１でもかまいませんが、余裕の無い方にはオール変動はかなりリスクが高いです。
補足
ご回答ありがとうございます。 諸費用は約５５万円になります。 ３は確かに２に比べて０．４５％高いですが、 １１年目以降は優遇率０．４％しかありませんので、 トータル的に３番もありなのでは？と思った次第です。 また３年前にメガバンク当初３年固定優遇後１．０％くらいで借りていたのを 借換で全期間（３０年前後）固定：約２．９％くらいに借換した方 もいらっしゃるのではないでしょうか。 それらを考えたり、ある程度の金利上昇シミュレーションをして まずまずの数値かと思いました。自分なりに金利の想定をして 決めるしかないのですが、まだ悩んでおります…
お礼
○同一銀行での借換について 電話で相談したところ、結果的にはOKとのことです（審査はまだですが）銀行分だけの借換はNGですが、「住宅金融公庫分のみ」若しくは「それらをまとめて借換する」のであればOKでした。 （購入当時のディべロッパーセールスマンに感謝） ○繰上げ上返済をしてもせいぜい250万円程度… これは失念しておりました。１、２回分にしかならないですね。 もう少し期間短縮できるのかもしれませんね。 ○繰上げ返済の効果（期間の短縮） おっしゃるとおりですが、私の場合は、ボーナスを貯めて繰上げ返済するよりもボーナス返済を併用した方が結果的に良いと思います。 理由は、検討中の所は固定期間中の手数料は高いですし、賞与が月給の約６ヵ月分という給与体系だからです。 ○諸費用 同一銀行でも さほど変らない約５７万円でした。 ○借入直後に期間短縮型の繰上返済をできるようにしておくと… 通常の繰上返済とは異なり、事前に宣言しておくということでしょうか。 参考にしたいと思います。 ○まとめ 当初１０年固定２．３５％ 以降１％優遇 ２３年で検討したいと思います。ただ、いずれにしても６月以降の実行になると思うのであと半月期限付きで様子を見たいと思います。 ボーナス前後にかけて他銀行も金利キャンペーンがある予感がします。