住宅ローン借り換え

質問

現在、借入残17年　1.100万　固定金利3.150％と借入残20年　230万　変動金利2.625　合計1.330万の2組のローンを組んでおります。先日、銀行とお話しし、固定3年（金利1.3％）だと年間66.852円支払が減りますが4年後からの金利動向は予測がつかないとの事、全て借換の金利2.6%だと年間返済額は23.000円程上がるが団信保険分がローンに組み込まれているのとローン残年数17年に片方が3年ほど短縮（2組のローンを1組に合わせ）との事でした。今のままが良いのか借換したほうが良いのか迷っています。皆様方の良いアドバイス宜しくお願い致します。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

１． 目先3年で返済額軽減が２０万円（6.6万円×3年）ですが、借換手数料・登記のやり直しで同額以上の持ち出しになる筈です。

２． そもそも借入残高が１３３０万円と少ない事で手間をかけても借換メリットが小さいことと、大半が固定金利３．１５％というのであれば現時点で金利上昇リスクには対応済みです。今の借入条件がさほど悪くない。今借換を検討している層は、多少返済額が増加しても全期間固定をする方が将来的な金利上昇を回避できる、と考えている層です。

３． 「全て借換の金利2.6%」が２件合算＋全期間固定という内容であれば、精々２３０万円の変動金利リスクに対する対処の為に残りの大きい金額の固定金利借入にまで手を付けるのか、という違和感が残ります。

４． 先の回答にあるように、総返済額を減少させるには繰上げ返済による前倒し返済の方がメリットが多い・手間がかからない、という気がします。

５． 結論としては、現状借入が団信付きであるのなら、敢えて借換を行うメリットは無いと考えます。

お礼

mahopie様
アドバイス有難う御座います。
借換しなくても良いのかなーと思いはじめています。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

正確な債務残高、残りの返済回数、償還方式、ボーナス返済の有無などが分からないとお答えするも難しいのですが…。

> 全て借換の金利2.6%だと年間返済額は23.000円程上がる
ということは、1,330万円　年利2.60％　204回返済（12回×17年）で借り換えるということですよね。
これで、元利均等償還方式ならば年間返済額は968,784円。
これが現在より23,000円程度上がった額ということになりますから、現在の年間返済額は94万5,000円程度ということになりますよね。

でも、
・債務残高1,100万円　残りの返済回数204回（12回×17年）　年利3.150％（全期間固定？）　元利均等償還　ボーナス返済なし
・債務残高230万円　残りの返済回数240回（12回×20年）　年利2.625％（変動金利・適用期間不明）　元利均等償還　ボーナス返済なし
という２本の融資を受けているとしたら、年間の返済額は984,467円です。
先に出した理論上の「年間返済額」と一致しません。
これですと、「全て借換の金利2.6%だと年間返済額は23.000円程上がる」どころか、借り換えによって年間返済額が下がるんですけれど…。

また、金利の高い1,100万円もしくは1,330万円の全額を、３年固定の年利1.30％　返済回数204回（12回×17年）で借り換えられれば、いずれの場合も年間の返済額は10万円以上少なくなります。
> 固定3年（金利1.3％）だと年間66.852円支払が減ります
も一致しませんね。

ですから、正確な「数値」がなければアドヴァイスは難しいんです。

さて、ご質問者さまの場合ですが、借り換えのメリットは殆どないと思われます。
債務残高が少ないこともありますが、借り換えの際に必要な「費用」は考慮されていますか？
金融機関に行かれたとき、そのあたりの説明がされたと思いますが、どの程度の額でしたか？
保証料は？火災保険等は？
その費用が捻出できるのであれば、借り換えよりもその分を繰上返済に充てることをオススメします。
借り換えで必要な「費用」を合わせて借り換えるのであれば、なおのこと意味がありません。

お礼

ode_an_die様
アドバイス有難うございます。
再度、銀行に行き正確な数字なのか確認したいと思っております。

回答No.1

esezou

masagooさん、こんにちは。
ご質問者さんの条件を完全に把握できなかったので、一般論ですが。
年間２万３千円上がる条件が支払い可能なら、その条件をお勧めします。
将来の金利は判りませんので、金利が低い今、可能な限り返し、残債を減らし、金利上昇リスクに備える方法を強くお勧めします。
他の銀行、信金、信託銀行、労金もあたってください。５年固定で１％台もまだ見つかると思います。
支払い総額を考えると、期間短縮が一番得です。近視的に支払い金額だけにとらわれず、総支払い額で考えましょう。
私見では、５年固定で（あれば）１．９％、１７年、８２５００程で５年後の残債９５０万程ですので、仮に５年後４％でも、いくらも返済金上がりません。
可能な限り、早く残債を減らす方法を取るべきです。

お礼

esezou様　
年間2万3千円増なら支払可能ですので3年短縮できるのならと、考えております。アドバイス有難う御座いました。