住宅ローンの借り換えについて

質問

いつもお世話になります。

平成8年に2750万円「利率3.85％」で、10年固定で30年のローンを組みました。切り替えまであと3年残っていますが支払いがきつくなってきたので借り換えを考えましたが、マンションの評価額が下がり半分以下のためどこも無理でした。今の銀行でなら変動金利に手数料60万ほどで2.2％に変えられるみたいですが、思い切ってやったほうが良いでしょうか？それとも平成18年まで3.85のままで返済してからのほうが良いのでしょうか？教えてください、よろしくお願いいたします。

回答No.1

HAL007

ローン条件が不明（不足している）なので毎月支払いの元利均等返済で
計算して見ました。８年返済と言うことなので９５回まで返したと
仮定すると元金が２３百万残っている計算です。

ここで６０万円の費用も借りる条件で元金２３.６百万円で2.2%
２２年間返済で計算すると毎月の返済額が129千円から113千円に減少します。

２年後には変動金利になるとした場合、今後２年間の支払い利息が
変更前が１３２万円に対して変更後は１６４万円になりました。
元本は変更前２１６７万円、変更後２１９７万円です。

仮定の条件では毎月の返済が１６千円へりますが２年後元本は３０万円
増えます。２目以降この３０万円上乗せした利息を払う事にになります。

どちらが得か損かは将来の金利がどうなるかで大きく変わる為
誰も言えません（ご自身の判断です）

上の計算は簡単にする為に条件を簡単にしていますから
銀行に条件を変えて計算して貰って下さい。
６０万円を払えば今後５年間固定金利になるなどの条件があるかも
確かめる必要があります。

後は、長期金利が上がりだしたが気になるところです。

※計算はＥｘｃｅｌに添付されている住宅ローン計算のテンプレートを
使って求めました。このテンプレートはOffice95用のもの
なので2000やXPに入っていたかは不明ですが、何れにしても
標準インストールでは使えません。

補足

お礼が大変遅くなりました。
ひとつお聞きしたいのですが、もし今回変動金利に替えたとして、金利が上がりそうな場合は、好きなときに固定に切り替えは可能でしょうか？何度も申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。