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根抵当権について
はじめまして。私は現在父の経営していた会社を引き継いでいる３１歳の主婦です。というのも、多額の税金滞納で差し押さえ寸前で引責辞任することになり、一人娘の私が引き継ぐことになりました。 滞納している税金は１７００万ぐらいあり、ほかに銀行からの借入が５０００万ぐらいあります。月に借入の返済が１２０万ぐらい、５０万ぐらいを滞納税金の返済にあててます。毎月２００万弱の利益は上がるのでどうにか返せているものの、売上のすべてを使って返済しているので、とても不安です。 少しでも状況をよくしたいと思い、２軒ある家の１つを売ろうかと思ったのですが、土地と建物に根抵当権がついていてだめとのことなのです。（２軒隣り合っていて、どちらの土地と建物にも根抵当権がついています。それをはずすには３４００万は必要と言われました。）どうにか片方だけでも売れないものかと思うのですが、やはりだめなのでしょうか？ またこれだけの負債を抱えてあと何年やっていけるのか・・・破産宣告ということも考えたりしているのですが、どんなデメリットがあるのか、わからないことだらけなので教えていただければ幸いです。 今８７の祖母から１歳の娘まで、７人で暮らしています。よろしくお願いします。
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売上の大半が借入金の返済に回されるという現状は、たしかに決して楽な経営ではないでしょう。しかし、それでも「資金ショートを起こすことなく回っている」というのはその会社が立派に生きている証であり、破産宣告や民事再生をお考えになるのはまだ早いと思います。 今の段階でお考えになっても良いのは、不動産の一部を任意売却して借入金の負担を軽減すること。おおむね、次のような順序で進めてゆきます。 (1) 現時点での資金繰表と不動産の一部を任意売却した後の予想資金繰表を作ってみる。不動産の一部を売却して借入金も減ったが、その分売上も減ってしまって折角減縮した借入金を返済する減資が足りなくなった・・・そのような事態を避けるためです。 (2) どちらかの土地建物を任意売却した方が楽になることが確実だと見込まれる場合には、いわゆるコンサルタント的な役割をしてもらう人に相談する。弁護士か、信頼のおける大手不動産業者などが考えられるでしょう。 (3) 専門家と相談しながら、ア）買手をさがす、イ）根抵当権者、後順位の担保権者、仮差押債権者、仮処分債権者、滞納処分の差押債権者と折衝してどんな条件で各登記を外してくれるのかを模索する、ウ）関係者全員が集まり合意額の取得と引き換えに抹消登記手続書類を引渡すというスケジュールを策定します。 (4) ちなみに、２個の土地建物に対して１個の根抵当権が設定されている場合（いわゆる共同根抵当）でも、Ａの土地建物に１個の根抵当権、Ｂの土地建物に別の根抵当権といった具合に分けてゆくことは可能ですし（根抵当権者の協力が必要）、買主が決まって決済する時点で売れた方の土地建物の根抵当権だけを外してもらうことも可能です。 とりあえずはこんなところでしょうか。
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- daytoday
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根抵当権が設定されているからといって不動産が売却できないというきまりはありません。 といっても当該不動産に担保権（根抵当権等）が設定されていない状態での資産価値が，被担保債権を上回っていないと売却は極めて困難というのは事実です。 質問文からは不動産の資産価値がいくらくらいなのかという点や，会社というのが有限や株式会社なのか個人経営のものなのかなど重大な部分において不明な点が多すぎて，他の方も含め良いアドバイスをもらうことは難しいでしょう。 根抵当権者に直接不動産の売却について相談することやコンサルティングに精通している税理士等に相談することをお勧めします。 債務の圧縮を検討するのであれば，調停や民事再生手続なども選択肢となり得ますが，事業形態が分からないので，これ以上突っ込んだコメントは無理です。 なお，破産手続をとるということは，通常であれば事業継続の断念に直結するので，他に収入の目処をたてることが先決です。
補足
親切なお返事ありがとうございます。 会社は株式会社で社員は１０名。不動産の価値ですが５０坪の土地に建物（築２５年ぐらい）が２軒。坪単価は３０から４０といったところでしょうか。 おっしゃるとおりこうしたことに精通した方に相談しつつ考えたいです。（そうした方を探すのが大変なのかな・・・）
お礼
どうもありがとうございます。難しいかもしれませんが不動産の売却がまったく不可能というわけではないとわかりました。希望をもって専門の方と話し合ってみたいです。