根抵当権が設定されている土地の売買

質問

現在、我が家が建っている場所は借地です。
家はかなり古く既に40年以上経過していますが、ある時地主が急に『土地を買うか5年以内に立ち退くかどちらかにしろ』と言ってきました。
これだけ長く暮していると借地権を主張できることはわかっていましたが、田舎ですしすぐそばに住んでいる地主なのですが、一癖も二癖もあるニンゲンですのでなるべく面倒なことになりたくないと思い、5年以内に立ち退くことにしました。
ここでご質問したいのは…

(1)買えといわれた土地には根抵当がついているのですが、勝手に売買することは可能なのでしょうか。
（現在、その地主はかなりの負債を抱えており、根抵当権を設定している会社からも借金をしているようです）

(2)我が家にも根抵当がついており、やはり根抵当権を設定している会社から借金があります。そしてその借金は全く返済出来る見込みがないということで現在返済がストップしています。
そのような状態で退去の際に勝手に建物を取り壊しても問題にはならないのでしょうか。

(3)地主が私に何かあった時のために、ある人物Ａに『sdfsdfsdfsdfに何かあった場合にはＡが責任をもって建物を壊し退去する』と一筆書かせました（Ａは相続の権利はありません）。
その一筆は有効なのでしょうか。

法律に疎いので色々教えていただきたいです。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

17891917 · ベストアンサー

「我が家」が質問者様の所有であることを前提にして，ANo.1の方に補足します。

問１　買えといわれた土地には根抵当がついているのですが、勝手に売買することは可能なのでしょうか。

答　可能です。土地の買主は，単に根抵当権付きの土地を手に入れるだけです。ただし，そんな所有権を失うかもしれない危険な土地は，買い手がなかなかありません。
（※売主に対して民法567条の担保責任を追及できることや元本確定後に根抵当権の消滅請求(民法398条の22)ができることは，また別問題です。）

問２　我が家にも根抵当がついており、やはり根抵当権を設定している会社から借金があります。そしてその借金は全く返済出来る見込みがないということで現在返済がストップしています。
そのような状態で退去の際に勝手に建物を取り壊しても問題にはならないのでしょうか。

　我が家の根抵当権の被担保債権たる「借金は全く返済出来る見込みがないということで現在返済がストップ」しているというのがどういう状態なのか，明確には分かりかねますが，債務者が担保を喪失させたりすると，期限の利益を失い，一括返済を求められます(民法137条2号）。
　他に財産が無ければ実際上問題にはならないのかもしれませんが，債務の総額について，強制執行の対象となります。

問３　地主が私に何かあった時のために、ある人物Ａに『sdfsdfsdfsdfに何かあった場合にはＡが責任をもって建物を壊し退去する』と一筆書かせました（Ａは相続の権利はありません）。
その一筆は有効なのでしょうか。

答　ANo.1の方がおっしゃるとおり，土地賃借人は，賃貸借契約の終了にあたり，建物買取請求ができます(借地借家法13条)。
　建物買取請求権が行使されたら，地主との間に建物の売買契約が成立します。
　建物買取請求権を否定する契約条項は，土地賃借人に不利な内容を認めるものとして，無効です(借地借家法16条)。
　本件一筆は，建物買取請求権を否定することを前提としていると思われますので，無効でしょう。

【借地借家法】
（建物買取請求権）
第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
３　前２項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。（第三者の建物買取請求権）第14条　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

（強行規定）
第16条　第10条、第13条及び第14条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

お礼

詳しいご回答有難うございます。

こちら側の勉強不足もさることながら、地主はかなりあくどいニンゲンで、田舎での評判の人物です。
恐らく有無を言わせないように先手を売って『買取か立ち退きか』と迫ったのだと思います。
（地主は現在金銭的に困っていますので、本当は買わせたかったのだと思います。）

あまり揉めたくはないのですが、こちら側も根抵当権のある家であるため、勝手に壊すと17891917さんがおっしゃるような事態になりかねませんので、買取請求も視野に入れて話しを進めようと思います。

回答No.3

akak71

売買代金　＞　根抵当権　(実際の債務額）　この場合は、不動産の売買代金から返済すればよいので、通常の取引です。

民法379条あたりに、抵当権の消滅請求規定があります。
実際にお金をたくさん持っている人で、特に不動産に詳しい人は、購入することもあります。専門に業としている人もいます。
ある程度高額なければ購入しないと思います。
購入して、根抵当権者と交渉します。

お礼

有難うございます。

家のある場所は田舎で、土地も家もかなり安いと思われます。
ですからちょっと購入というのは現実的ではないです。

回答No.1

-phantom2-

まず文面で「我が家」と称されてる家は誰の所有なのですか？

借地に根抵当が付いてるのは理解できますが、「我が家」にも抵当が付いてるって事は、質問者さんが金を借りて「我が家」に根抵当を付けさせた事になりますよ。

まず「我が家」の所有者は誰ですか？

「我が家」が質問者の所有とすれば、借地を5年後に立ち退くことにした、との事ですが、地主よりの借地契約解除の場合は、借主には「建物買取請求権」がありますので、その家屋を地主に「時価で買い取れ！」と主張できます。

地主は買取請求権を行使された場合には拒むことができません。

3）は連帯保証のような契約をＡに結ばせていると思われます。
建物買取請求権を無効とする契約のようですが、これは司法の判断を仰がないとなんともいえません。私的には建物買取請求権が優先されると思います。

お礼

ご回答有難うございます。

我が家と書いていますが、実際の持ち主は父です。
ただ、父は現在ほんの少しなのですが痴呆ぎみであるということと、
家の話をしようとしても明言してくれません。
そのため地主と実際にどういうやりとりをしたのかがわからない状況です。
（恐らく地主とは長年うまく行っていないことから面倒なことが嫌いな父はその場しのぎで適当な返事をして(3)のような書類も言いなりで提出したと思われます）

買取請求権というのは初めて聞きました。
時価とは言ってももう40年以上経っていますし、かなりガタがきていますのでかなり安いかと思いますが、全て言いなりになるよりマシかと思いますので、一度弁護士等に相談してみようかと思います。