新築容積率超過物件の家屋調査

質問

新築容積率超過物件の家屋調査

お世話になります。
今回人には相談しにくいことを
相談したく投稿いたします。
ついてはお詳しい方に回答願います。

この度神奈川県内に注文で家を新築したもの
なのですが、不動産屋・二級設計士に言われるがまま、
建築確認・完成検査の後に吹き抜け部分に
床を張ってしまえば何の問題もなく
住めるとそそのかされて、その予定通り
検査済後に床を張り、容積率を２０％（８０％のところを１００％）
超過する家を建築してしまいました。

ところが固定資産税の評価のため、家屋調査を
行いたいとので連絡してほしいと行政からの通知がありました。

不動産屋に連絡したところ明確な返答をもらえず、その後は連絡も
してくれません。知らん顔をするつもりのようです。
もはや不動産屋には頼れないので、ここに質問させていただきます。

１、家屋調査で違法建築だと指摘されるのか？
２、指摘されるとしたら、どのような処置を行えばいいのか？
３、登記上の変更は必要なのか？
４、銀行にばれることはあるのか？（これを一番危惧しております）

ＯＫＷＡＶＥの中に似たような質問がありましたが、やや事情が違うので
お聞きいたしました。
どなたか回答をお願い致します。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
まあ色々な経験上から
1、家屋調査で違法建築だと指摘されるのか？
土地家屋調査の課税価格を把握する為の調査で、建築法規に適合しているかどうか？ではありません。都市部ならば建築の監督課などに通報されることは無いでしょう。田舎の小さい役所ならわかりません。

２、指摘されるとしたら、どのような処置を行えばいいのか？
万一、建築監督課などの査察などがあれば是正を要求されます。従うのであれば床を取り外すしかありません。
３、登記上の変更は必要なのか？
必要ありません。
４、銀行にばれることはあるのか？（これを一番危惧しております
銀行に解ることはありません。
まあ今回事無く済むと思います。が！下記のリスクは残ります
1、検査済みと相違する内容で法規を違反しているので、瑕疵担保保険10年保証の適用の際に、指摘され適用外となる可能性があります。同時に火災保険も全焼すればわからないかもしれませんが、半焼などの場合で判明した場合や地震保険の適用対象となった場合、満額保証されない場合があります。
2、固定資産税の課税評価で実際の床面積と確認済み証の床面性の違いは、わかってしまうので、ローンの借り換えや売買の際は、原状復帰してから（確認面積に戻して）でなければ、売却や借り換えもむずかしいと思います。
やってしまったことは、仕方がありません。現状のまま、ずーーと住み続けるのであれば、たぶん何も無いでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

とりあえずのところは問題なく生活できる
とのことですね。
安心しました。
今回担当になった不動産業者が、
本当にふざけてまして、明け渡しは延びに延び、
注文していたところは忘れ、おまけに打ち合わせは
ドタキャンするし、しまいには連絡すらよこさないんです。
あなたのような方に担当してもらいたかったと本当に思います。

＞固定資産税の課税評価で実際の床面積と確認済み証の床面性の違いは、
＞わかってしまうので、ローンの借り換えや売買の際は、
＞原状復帰してから（確認面積に戻して）でなければ、
＞売却や借り換えもむずかしいと思います。
ローンの借り換えを検討しているのですが、
銀行によって必要書類は異なりますよね？
固定資産評価証明書はどこの銀行も必須なのですか？

回答No.3

atelier21

追記
大変失礼ですが（では書かなければ良いのですが）
貴殿も大変　業者に取っては良客です
建築は　施主が注文した内容＝与条件と回答＝設計図書からなります
業社が何を何時どのように言ったのかを思い出して確認取って置く事
しからば何を基に大金を払われたのでしょうか
建物は誕生＝最良の状態　是から劣化するばかりです
補償期間又保証機関等が契約書に書かれていても
何をどんな規模の建物を対象とするか　当然書かれていると思うのですが

お礼

回答ありがとうございます。

回答No.2

atelier21

1、楽観視＝ご回答1の通りかと思います
2、もしも　固定資産税評価者（建築理解度）次第ですが
　 確認申請図書以上に作られている事を指摘された場合の言い訳は用意
　 かって　役所の横の連絡は殆どありませんでしたが今は連絡されます
　 建築の社会的広範な問題以降役所も責任追求回避もあるのではないか
3、違反を示唆した専門家の責任であり　その経緯を記録して有りますか
　 契約書＆見積書を見ればその後工事が業社工事か否か類推できますが
　 色々ありますが　是以上書くと後憂となりますので
床面積増やして工事費なり売価を上げたのと違いますか

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞違反を示唆した専門家の責任であり　その経緯を記録して有りますか
＞契約書＆見積書を見ればその後工事が業社工事か否か類推できますが

契約書はありますが、そこには具体的な事柄は記載されていません。
見積書は発行してくれず、まして請求書まで発行してもらっていません。
ですから記録などはないです。
使えるとすれば、床張り後の手書きの間取り図しかないです。

家など購入したことはないので通常がわからないのですが、
こんなものなのですか？
それともこの業者が悪徳なのですか？
本当にいいかげんですね。