居住用不動産／夫婦共同名義にしたいのですが

質問

居住用不動産／夫婦共同名義にしたいのですが

共働きです。もともとは夫婦それぞれ同じくらいの収入です。
ただ、夫は今の不況で収入が激減してしまいました。
妻のほうが今までと変わらずあります。

欲しい家が現れました。妻は買いたいといいますが、
夫のほうはローンはつきません。
妻が全額借金すれば買えなくはないですが、そうなると妻の単独名義になります。
夫としては、自分の収入が回復して、二人で借金できるようになるまで
待ちたいのが本音です。（妙なプライドかもしれませんが）
共有名義にして夫も持ち分を持ちたいのです。

妻は賃貸の家賃がもったいないから、
すぐにでも買いたい意向があり、うまく共同名義にする方法があれば、
購入に踏み切りたいです。

方法としていくつかあると思います。

１．妻が銀行から全額借金する（たとえば6000万円）。
　　その半額（たとえば3000万円）を妻から夫に貸し付ける。
　　⇒　3000万円ずつの共有名義で購入。

２．妻がまずは全額借金して単独名義で買う（たとえば6000万円）。
　　後日、夫の収入が回復したら妻から現金で買い取る。
　　※実際問題として、収入が回復しても、妻の収入は返済にまわり、
　　　夫の収入は教育費・生活費に回るので、妻から買い取る資金は
　　　たまらないのでは、と夫は危惧しています。

上記が思いつく方法でしょうか。
気になるのは、団信、税金、資金計画です。

20年夫婦でいたあとの2000万円贈与なども調べました。
お勧めの方法等ありましたら教えていただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

No.3です。

>１．持ち分５割５割にするときの返済割合

要は再審査での借り換えですので、その時点での不動産の価値分を妻と夫の収入割合で按分する事になります。
細かな計算をするとややこしいのですが、借り換え時点で資産評価した場合、その家が5000万円になっており、かつ残債が4000万円で、夫と妻の収入がほぼ同じになったとすれば、余剰分1000万円の2/3は妻の資産、1/3は夫の資産となり、妻は(2/3*1/5)+(1/2*4/5)=8/15、夫は(1/3*1/5)+(1/2*4/5)=7/15となります。
これが他人間ですと厳密な持ち分が必要ですが、夫婦間ですので金融機関はそれほど持ち分比率には言及しないと思います。むしろ税務署が目を付けた場合(可能性は高く無いですが)には、返済金額をうまく調整しておく事は必要かもしれません。

>２．団体信用保険

基本的に借り換えですので団信も再加入になります。
ちなみに再加入での問題で、当初の借入時には問題無かった健康状態が、借り換え前に患った場合、団信に入れない可能性があります。その点は注意で、事実そのトラブルは結構あるようです。

お礼

大変よく分かりました。悩んでいただけに目から鱗です。
あとは、各金融機関に実際に照会してみることですね。
不動産購入が現実のものになりそうです。

ありがとうございました！

回答No.3

takapiii

建築及び宅建業者です。

１の場合、妻が銀行から融資された6000万円を夫に貸し付ける事は出来ません。この6000万円は家を購入するための資金として借入ているので、抵当権も付きますし、不可能と言わざるを負えません。もしくは借入以外に現金3000万円をお持ちでしょうか。お持ちなら可能だと思いますが、返済記録をちゃんと残さないと贈与と見なされます。

２の場合、夫が収入が回復した時点で3000万円の現金があると言う想定でしょうか。住宅ローンを利用する場合、夫婦間の売買では住宅ローンを借りる事が難しいのが現状です。
もちろん資金が溜まるのならば可能です。夫婦間で売買し、持ち分を按分します。

３つめの方法としては、お二人の収入を合算して融資の審査を行い、妻が主たる債務者、夫が連帯債務者となり6000万円を借り入れます。この場合、共有名義にできます。
持ち分は、本来収入バランスで決めるのが一般的です。妻の収入が400万円、夫が200万円なら妻2/3、夫1/3の持ち分という事です。
その後夫の収入が回復した時点で、持ち分を変更する旨を金融機関と相談し、再審査を行って、1/2づつの持ち分となる返済になるように借り換えをします。この方法は金融機関の了承が必要ですが安全な方法です。但しその家の資産価値が極端に目減りしていない事が条件です。

ちなみに贈与税の基礎控除年間110万円を利用すると、1/2づつの持ち分にできるという案もあるのですが(例えば、月額20万円の支払いがあるとすると、妻から夫へ月額4万円の贈与を行い、妻が10万円、夫が10万円を返済する)、これは定期贈与という扱いになる可能性があります。微妙な所ですが、案としてはあります。

4つ目はお書きになっているように、配偶者控除を利用して2110万円分を夫に贈与する方法です。結婚後20年を経過しないと利用できませんが。

お礼

ありがとうございます。
専門家からのアドバイス、とても参考になります。

やはり110万円同額を贈与し続けるのは、税務リスクがありそうですね。
いったん妻の単独名義にしたあとで3000万円で買い取るのも、
キャッシュを準備するのが難しいかもしれません。
資金の転貸ができないのは気がつきませんでした。

そうなりますと、３つめの方法である、
所得合算（妻が主債務者、夫が連帯債務者）になりそうです。
これができれば非常に助かります。

最初に妻が７割、私が３割の持ち分になったとして、
後日銀行に相談して５割５割にするという案は非常に魅力的です。

これについて、よろしければいくつか教えていただけないでしょうか。

１．持ち分５割５割にするときの返済割合

　　持ち分変更時まで、妻が多く支払っているものを、
　　５割５割にもっていくのですから、持ち分変更時点以降は、
　　夫の返済額のほうが妻の返済額よりも大きくなりますよね？

２．団体信用保険

　　団体信用保険の当初の設定の仕方にもよると思うのですが、
　　後日、保険割合の変更をした事例等は聞かれたことがありますでしょうか。
　　どのようにして入っておくのが得策か、今私の中ではアイディアがないのですが、
　　後日の持ち分変更を前提に、アドバイス等ございましたら
　　いただけると嬉しいです。

甘えてすみません。。

上記はすぐにわかる感じでしたら教えていただけると嬉しいです。

回答No.2

tenki84

No.1です。
うちは団信は主人だけにしました。
私に何かあったらローンは丸々残ってしまいますが、生命保険もあるしなんとかしてもらえるけど、主人に何かあったときは私のお給料だけではローンや生活費はだせないので・・・。
半分半分というのも考えたのですが、主人は私より6つ上ですし、何かあるのはやっぱり主人の方が可能性高いかなと(笑)

質問者様の場合は、それぞれ負担割合を決め、団信に入るといいかもしれません。
うちは『ろうきん』ですが、それが出来るようなことをいっていましたよ。
(つまり主：連帯＝50：50にした場合、連帯債務者に万が一のことがあったときは50％だけローンが残るということ)

ちなみに、合算ローンの場合、ローン減税はそれぞれのローン負担割合で二人ともうけることができます。
窓口はひとつ(主債務者)ですが、支払っているのは二人ですから。

お礼

親切詳細に、ありがとうございます！
人生設計がみえてきて気が楽になりました。

不動産物件は見送ると、なかなか気に入ったものもでてこないでしょうし
とても感謝しています。

私もネットで調べ始めたのですが、
団信もいろいろバリエーションがあるみたいですね。

とても感謝しています。

回答No.1

tenki84

所得合算でローンを組めばよろしいのでは？
うちも共働きで、今年家を建てましたが、ローンは主債務者が主人、連帯債務者(保証人ではありません)として妻である私がなり、持ち出し分を合わせ、名義は50：50です。
わずかでも収入があるのでしたら、可能かと思いますが？

お礼

所得合算、知りませんでした。
やはり自分だけで悩まず聞いてみるものですね！

教えていただきついでに、甘えてさせてください。
ローンにつける団体信用保険（万が一の場合に借金がゼロになる保険）
はどのようになりましたでしょうか。
主債務者に万が一のことがあれば、ローン全体がゼロになるのでしょうか。
連帯債務者に万が一ことがあっても、ローン金額には何も影響しないのでしょうか。
もしすぐにわかる感じでしたらぜひ教えていただけると嬉しいです。