賃貸併用住宅を共有名義にしたいが融資について

質問

賃貸併用住宅（自宅１００平米、１ルーム４部屋９９平米）の建築をする予定です。土地と建物と諸費用あわせて、予算７２００万、うち自己資金２０００万です。　住宅ローンを組むにあたり、壁にぶつかっており質問させていただきます。夫婦で共有名義にしたいと思っておりましたがある銀行で融資できるのは夫のみなので（私、妻は現在正社員ではないため）共有名義だと５２００万の融資はできないとの回答でした。融資は夫の給料と将来入ってくる家賃収入の合算で計算されるものなので妻が持分をもつとその分夫の家賃収入部分が削られるからというもの。自己資金部分の半分は妻側の親の贈与と結婚後に貯めた給料からの資金です。残り半分は夫の給料からためた資金です。正社員でない私がローンを組むのは難しいのは存じております。妻側の持分はなしにした場合贈与にはなりますか？　また共有名義にできる方法はありますか？

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

融資された5200万円の返済金額のうち、相当な割合が家賃収入で賄われると考えられるので、共有名義にする事で家賃の半分は妻の物になってしまうと、銀行は返済の原資が足りなくなると判断します。

とはいえ、抵当権は土地と建物で登記するはずですので、別な銀行で相談すれば、問題なくローンが降りる可能性はあると思います。
もっと他の銀行でも相談なさってみてはいかがでしょうか。

＞自己資金部分の半分は妻側の親の贈与と

これに関しては、金額によっては贈与税の納税義務が生まれると言う事は承知ですよね？この点は置いておきます。

＞妻側の持分はなしにした場合贈与にはなりますか？

妻が1000万円を捻出しているので、その分の持ち分は登記しないと、普通に考えれば贈与の対象になりますが、配偶者控除がありますので、要件を満たせば贈与税はかからない場合もあります。

＞また共有名義にできる方法はありますか？

夫のみの名義で融資を受けた場合、当然抵当権が設定されますので、銀行の許可なしには持ち分を変える事はできません。
やはり一番いいのは、共有名義でも融資がおりるところを探す事でしょうか。

もしくは完済した後に、配偶者控除を利用して持ち分を変えると言う事になります。
http://www.souzoku.co.jp/advice/koredake01.html

完済し、かつ夫婦生活20年を経過するのを待って配偶者控除で贈与しますが、但し1度しか使えません。(自己資金の方で利用すると、使えなくなります)
ですので、まずは1000万円分のみ妻の持ち分にし、完済後に妻の持ち分を1/2にするという事でしょうか。

他に良い手は思いつきません。

お礼

ありがとうございます。もう一度相談した銀行にきいてみます。完済するまで待つのは気が遠いですし。

＞とはいえ、抵当権は土地と建物で登記するはずですので、別な銀行で相談すれば、問題なくローンが降りる可能性はあると思います。

そうなんですね。あまり意味が理解できませんが、覚えておこうと思います。週末は他行へ相談に行く予定です。そのときはtakapiiiさまの回答を参考にさせていただきます。