セットバック部分が利用できない事と建蔽率オーバーについて

質問

セットバック部分が利用できない事と建蔽率オーバーについて

まだ20代ですが、亡くなった父親の残した遺産で、中古の家を買える事になりました。
気に入った家が見つかり、色々と説明を聞いている中で気になる事を不動産会社の方に言われ、理由を聞いたのですがごにょごにょと言うだけで良く理解できませんでした。すみませんが、素人の僕にもわかるようにどなたか解説していただけませんでしょうか。

ひとつはセットバック部分は使えないと言われた事です。セットバックについては調べたので理解できたのですが、その家は横並びの他の家よりも50センチほど後ろに下がっています。ここはセットバックしたそうですが、実際には縁石は他の家の縁石と並んでいますし、下がった部分の床のコンクリートと家の部分のコンクリートは同じ仕様なので、完全に繋がっていて、自分の敷地という感じですし、事実土地の面積にもセットバック部分を含むとなっています。
この部分に所有のバイクと自転車が停められるでいいなぁと思っていたのですが、不動産屋が言うには、この部分には何も置いてはいけないと言います。しかし完全に自分の敷地ですし他の家は下がっていないので、何も置かないにしても実際には車が通れるわけでもありません。何故使ってはいけないのでしょうか。また使った場合、何が僕に不利益はありますか？

もうひとつですが、この家は建蔽率と容積率をオーバーしているそうです。その理由は元々駐車場であった部分に後から屋根を付けて、作業部屋にしているからだと聞きました。
僕は車を持っておらず、こういう作業場が欲しかったので丁度いいと思ったのですが、もしこの物件を買うのなら、この部分は屋根無しに戻さないと売買できないと言います。(戻す費用は売主負担です)
しかし、せっかくの小屋ですし、これで別段役所からも壊せとは言われていませんので、出来ればこのまま買い取りたいのですが、無理なのでしょうか。もしこのまま買い取った場合、何か僕にとって不都合があるのでしょうか。

どちらも初歩的な質問でお恥ずかしいですが、ご存知の方がいれば教えてください。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちわ。

最初のご質問です。
質問者様ご自身でセットバックについてはお調べになったようなので、建築基準法第４２条第２項についてはご理解をされたと思います。
この規定により、セットバックの線がみなし道路の境界線となります。
自分の土地だから、とのお話ですが、あくまでも一般交通の用に供される「道路」の機能がなくてはなりません。
幅員が４ｍの道路に駐車・駐輪ができますか？
他の家が後退していないのは、おそらく違反でしょう。
建築基準法が施行されてから、相当数の期間が過ぎていますから、建て替えがされていない建物は少数でしょう。
隣が法律を守らないのだから、自分も守る必要は無い、と考えると、無法地帯となります。
セットバックをしない違反は多すぎて、たぶん行政側も手が付けられないのだと思います。
質問者様への直接の不利益は、バイクを駐車するくらいなら、あまり発生しないと思います。
隣がセットバックしていないのだから。
不利益を被るとしたら、その路線を生活道路としている皆さんでしょう。
自分の車が狭くて進入しづらい、いざというとき、消防車や救急車が入れない、など。
このような場合、人命に関わります。
自分で自分の首を絞めているだけです。
そこを通らない他の人には関係ありません。

次のご質問です。
違反の事実を知ったのであれば、是正をするのが普通だと思います。
質問者様への直接の不利益は、ばれたときの対処でしょう。
ほおっておいてもばれない可能性は高いですが、意外にばれるときはばれます。
その時に、万一事件性のものであれば、民事・刑事の全ての責任を負わなくてはなりません。

No.1様がおっしゃっているとおり、基本はモラル、というか、順法精神があるかどうか、です。
違法改造の車を買いたいが、違法改造でも、事故を起こさなければ、誰にも迷惑をかけないのだから、法律など関係ない、という人もいるでしょう。
お店で買い物をしたら、レジで計算を間違って、おつりが多かったことに帰宅してから気が付いたけど、レジ打ちのパートさんの自腹にはならないだろうから、ほおっておこう、と考える人もいるでしょう。

建物の場合は、建築基準法という最低限度の法律によって安全が担保されています。
ばれなければ、自分だけが良ければいい、で済む話ではありません。
説法をするつもりはありませんが、ぜひ違反は行わないようにしてください。

お礼

回答ありがとうございます。
自分の敷地のようですが、実際はもう道路の一部になっていると言う事でいいでしょうか。であれば何となく理解できました。不動産屋は「使えないんですよ」としか言わないので、全く理解できませんでしたが、ようはそういう事を守らないと、セットバック意味が無いと言う事ですね。その点は諦めました。

建蔽率に関しては違法という事でいいんですよね？不動産屋は「違法なんだよね…」とボソッと言うだけなんですが、何がどう違法なのか素人の僕には全く分かりません。ただ建蔽率には決まりがあってそれを超えていると言う事は分かりましたが、そういう物件を買う事もいけないかな…？という疑問があります。
でも拳銃が買えないのと同じで、違法なものは買ってはいけないというか、モラル違反という事ですね。

ん…残念ですが、この物件の作業小屋が気に入っていたので、諦めるしかないですかね…。
これから不動産屋に合うので、ちょっと考えてみます。

補足

その後のご報告ですが、結局その小屋は改築するには造りが良くないらしく、作業小屋は取り壊す事になったようで、今回は購入を見合わせました。
また別な物件を検討する時に再質問するかもしれません。
回答は締め切らせていただきます。ありがとうございました。

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんわ。

No.2です。
レス、ありがとうございます。

以下、蛇足というか、補足です。
これから不動産屋に会うのなら、ぜひその建物の確認通知書を見せてもらってください。
その中に、配置図というものがあります。
そこに、
「２項道路」
及び、
「みなし道路の後退線（道路中心から２ｍの位置）」
の記載があるはずです。
お話から、この建物は法を守って、ちゃんとセットバックをしている正しい建物と推察します。
隣がセットバックしていないのを見ると、ムカッとくるかもしれませんが、世の中いろいろですから。

申請書の中に、法で定められている建蔽率と、実際の建蔽率が記載されています。
現物がどのくらいオーバーしているのかも、簡単にわかると思います。

お礼

再回答ありがとうございます。
この回答を見る前に不動産屋に会ったのですが、確かに資料にはみなし道路という表現は図面にあったと思います。正式なものかどうかは分かりませんが…。

ちょっと再質問した方が良いと思うので、後で書いてみようかと思ってますが、作業小屋に関しては、(少し専門的な事で理解が難しいのですが)、新しい提案をしてくれました。
まず、作業小屋の床を外して車が入れるようにし、面積も2坪ほど狭くする。それでも大きさ的には4坪以上はあります。
それでリフォームとして再申請が通れば、駐車場としての床面積の緩和が適用されるので、建蔽率も床面積もクリアできるとのことです。購入後に駐車場をどう使うかは関知しないとも言ってます。
それが本当なのかどうなのか、僕には分かりませんが、悪い提案では無い気がしました。

回答No.1

oyazi2008

セットバックですが、これは建築基準法で言う道路の認定は受けているのですが、現況で幅員を満たさない場合は、自分の土地を後退して道路に供与しなければなりません。その様な条件でその家は建築の許可を得ているわけです。あくまで建築基準法が定められた以前から道路として使用している「道路上の土地」に対し、救済措置のために4ｍ未満でも再建築できる様に・・・という特例の様なものです。
ですから、許可時は後退して、その後使用するのは法令違反です。
そして、現在セットバックしていない並びの家も、次回再建築時にはセットバックをしないと許可がおりません。そうして徐々に建て替えをした時に、皆さんセットバックをして規定幅員を確保することがその道路に面した、敷地所有者の義務となります。
後はモラルの問題です。実際に車が通れるわけじゃない・・・や何かを置いても・・・で皆さんがそのようにしたら、いつまで経ってもそこの道路は狭いまま。
あくまで道路ですから、使用上は公道と同じだと言う認識を持たれる事が必要です。

小屋の屋根の建蔽率や容積率？（たぶん容積は関係ないはず）ですが、ローンを組まずに買われるならば実際には、生活上問題となることはあまり考えられません。
売買契約書の重要事項にその旨が記載されますが、それを承諾の上購入したと言うことになります。
但し、その屋根が隣地からの離れが確保出来ていない場合や越境などしていないことが最低条件です。
引渡し後万一、その屋根が元で近隣トラブルなど起きた時のために、屋根の解体撤去費用は値引きしてもらえば良いでしょう。最悪ご自分で行えば解決する話ですし負担が出るわけでもありませんから。
同じ法令違反でも、道路は近隣の方に迷惑がかかります、屋根はこれといって迷惑がかかることはあまり考えられません。
以上、御参考まで。

お礼

回答ありがとうございます。
なるほど、セットバック部分を使うとモラル違反という事ですね。実際に苦情を言われないまでも隣が下がった時には、やがて道路は広くなるけども、それを使っていたらいつまで経っても広くならなということですね。

建蔽率に関しては超えていると言う事で、容積率に関しても壊さないと超えていると言われました。理由は僕には分かりませんが、その部分は駐車場というか駐車スペースのようで、元々は何も無い場所なのですが、そこに売主の方が柱を建てて屋根を付けて、最初は屋根付きの駐車場にしたらしいのですが、その後、車を売ってしまったので、床を上げて家のリビングから出入りできるように改造しています。
内装はベニヤのような板のままだし、床もそうなので、部屋という感じではないのですが、不動産屋に聞いても、「違法だから…」とかごにょっと言って、「このままだと売れないんですよねぇ…」で終わりです。

ローンは使わないというか、多分収入から考えると使えないと思います。僕が納得していれば、というか僕が揉めたときに自分で解体すればいいと言う事ですよね。分かりました。
今日もこれから不動産屋に会うので、聞いてみます。