建蔽率、セットバックに関する疑問

質問

住宅購入に向けて勉強を始めたところです。いくつか疑問が湧きましたので、ご存知の方、教えてください。

１：建蔽率・容積率について
１）例えば６０/２００の場合、三階建てが可能だと思います。自分の家が予算の都合上二階建てになる場合、両隣りが三階建てだと日当たりに影響が出るとか、見栄えが悪いなどは考えられるでしょうか？敷地面積にもよると思いますが、だいたい３０坪程度として。

２：セットバックについて～セットバック分は建蔽率に計算されないということですが・・・
１）ということは、隣家との境がごく近く（法律上最低限の距離）に建ってしまう場合があるということになるでしょうか？
２）セットバックした分の土地に、家族や友人が車で遊びに来たとき、その車の方輪を乗せて停めることは可能（道交法に触れない）のでしょうか？。もちろん前面道路の状況や迷惑を考えると、その方法をとらないことが第一ですが。
３）セットバック分の土地の用途は、何もないのでしょうか？ただ空間として空けて置くだけのもの？自転車を停めたり、植木鉢やプランターを置いたりしても良いものでしょうか？

～本題とは少し逸れるのですが
３：実際に買おうと思う土地の近所に住んでいる方に話を聞く場合
１）突然玄関のチャイムを鳴らして、たずねるのは非常識でしょうか
２）またその際には、何か手土産を持っていくべきか、実際に土地の購入・建築となったときに「先日はありがとうございました。お騒がせしますが…」と挨拶すればよいのでしょうか？

以上、ご存知の点だけで結構ですので、教えてください。また、質問内容以外でも留意する点などありましたらアドバイスください。よろしくお願いします。

回答No.3

doradora2002 · ベストアンサー

補足いたします。
＞将来道路整備を行うときに寄付となると思います。

については、言葉が足らなかったようです。普通寄付が多いのですが、買収という場合もあります。周辺地域の計画などによります。どちらになるかは、改修の時期が来ないと分かりません。私の場合は寄付でした。
また少し調べてみましたが、セットバックした土地の使用制限につきましては、市区町村によっては細かく定めている場合があり、若干異なる場合がありますので建築指導課や建築事務所などでお尋ねになるとよいと思います。

色々と参考になりそうなＨＰがありましたので、載せておきます。

「野田市」
http://www.city.noda.chiba.jp/qa/qa-017.html

「建築基準法改正点」
http://www.archicom.co.jp/olkogi/h8hou.htm

「敷地と法律」
http://www.sumainonet.com/kiso/system01_2.html

「住宅クレーム110番」
http://npo.house110.com/J110/110_index.shtml

お礼

ほんの些細な説明部分についても、これほど親身になっていただいて本当にありがとうございます。まだ全てではありませんが、ご紹介いただいたＵＲＬをいくつか見てみました。とても面白く、参考になります。
「こんなこと聞いてみてもいいかな?」と気が引ける気持ちもありましたが、ここまで温かく協力していただけるとは感激です。皆様のお力を借りつつ、子供が寝たあとのわずかな時間しかありませんがしっかりと勉強して、少しでも後悔のない家を造っていきたいと思います。

回答No.4

nobugs

セットバックには、
42条2項道路による、道路中心から２ｍの後退と、
前面道路から、壁面後退による道路斜線の緩和の、
２種類があります。

４２条２項道路については、敷地面積に算入されません。
６０／２００であれば、第一種低層住居専用地域以外でしょうから、規制はややゆるいものになります。
壁面後退による規制もありますし、地区計画制度による規制もありますので、地元の役所で調べる必要があります。

また、４２条２項道路による後退部分は、既存道路部分が公道の場合には、役所で買収する場合がありますが、通常は、無償になります。

後退部分での駐車は、公道部分にかかる場合には、道交法の適用があります。
私道の場合は、周囲の状況によって異なります。
両隣が後退せず、一箇所だけ後退しているようであれば、さして問題になりませんが、全て整備されている場合には、原則として私道は道交法から除外されますが、適用を受ける場合もあります。
（道路交通法は、道路法・道路運送法による道路で適用され、私道は道路法の対象外で、道路運送法の「車両の通行に供する道路」に該当するか否できまります。）

お礼

条文の説明、ありがとうございます。おそらく自分でその条文を読んでも、「結局なんだっけ？」とチンプンカンプン状態だったと思います（苦笑）。
買おうとする土地に接する道路の種類も見極めなければいけませんね。もちろん私道だからと大手を振って…ではなく、周囲の迷惑を考えたり、日ごろの人間関係も心がけないと。道交法が適応される場合、隣家などから通報されればそれまでですものね。。。

回答No.2

noname#11476

１：
三階建てが可能かどうかは単に建ぺい率／容積率だけの問題ではありません。
「第一種低層住宅専用地域」となっていれば通常高さ１０ｍまでに高さは制限されます。
「第一種中高層住宅専用地域」となっていれば通常高さ１２ｍまでに制限されます。

また、北側斜線規制や日照規制も重要な点です。特に日照規制は３階建てになると必ず適用されるので建物の位置・高さの関係が非常に厳しくなります。

東京あたりの建物では、違法建築が多いですね。

２：
１）２）３）
－－隣地との距離とセットバックは関係ありません。
セットバックといっても、前面道路が４ｍに満たないときのセットバックの話だけでなく、建物を道路から単に離す場合もセットバックと言います。
前面道路が４ｍに満たない時のセットバックではそのセットバック分は建ぺい率／容積率には算入されません。
前の方が寄付とかかれていますが、寄付ではありません。譲渡になります。（つまり有償で対価はきちんともらいます）
ただこれはいつ求められるのかは全く不明です。
セットバック領域は建造物を建てない限りご自由に使って下さい。

上記の話は
・隣地規制
・北側斜線規制
・日照規制
・道路斜線規制
・民法の５０ｃｍ
・防火・準防火地区指定
などと合わせて色々考えないと行けませんので、結構複雑です。
また、地域ごとに独自規制をしていることがありますので、検討対象の土地があったら、役所に行ってどんな規制があるのかを確認する必要があります。

では。

お礼

大変詳しく教えていただき、感謝しております。現在土地探しからはじめており、どうやら土地の広さと価格・建蔽率ばかりに気がむいているようです。土地としては満足でも、調べが足りないと、いざ家を設計しようという段階で後悔しそうな予感も・・・。もっともっと煮詰めて、様々な条件をリストアップし、チェックしないといけませんね。
アドバイスいただいたこと、参考になりました。さらに自分たちなりに、どういう手順でどんなことをチェックしていくかキチンとまとめていこうと思いました。とても大切なことに気づかされ、ありがたく思っております。

回答No.1

doradora2002

１：方角や周囲の状況によるので何とも言えませんが、両隣が３階建てだと少なからず、影響はあると思います。
見栄えは気にするかどうかですね。隣の芝は青く見えるものです。

２-1:セットバックに関係なく、建築基準法に抵触しないギリギリに建てる場合はあります。土地が狭ければ、建ぺい率一杯に建てたいのが人情ではないでしょうか。
ただ、窓が近いと、夏でも開けられなかったり、音が気になったり、台所の換気扇の臭いが気になるなどが考えられます。

２-２：セットバックした土地はまだあなたの名義ですので、構造物を作ったり、容易に動かせない物を置いたりしなければ、自由です。

２-３：将来の道路用地です。お住まいの市区町村によりますが、将来道路整備を行うときに寄付となると思います。
周囲がどの程度セットバックしているかによりますが、道路用地ですので、交通の支障になるようなことはしない方がいいでしょう。

３：別に非常識ではないと思います。ただ手みやげぐらいは持っていった方が警戒心も解けますし、話しをしてもらいやすいでしょう。購入後のあいさつはもちろん、建築時や引っ越し時など、まめにあいさつされると、今後の近所つき合いがスムーズに行き、早く地域にとけ込めると思います。何事も最初が肝心で、最初のあいさつの仕方でイメージが変わりますよ。

お礼

本の読みが足らないのか、セットバックが将来寄付となることを知りませんでした。
限られた土地で出来るだけ広々と家を建てたい気持ちは、みんな同じかもしれませんね。上物の予算もしっかり考えつつ、建蔽率を判断していきたいと思います。
参考になりました。ありがとうございました。