建蔽率をオーバーした家を買うには？

質問

どうしても欲しい家が見つかりました。立地も間取りも広さも仕様も環境も価格もほぼピタリ一致した物件です。
その家は不動産屋から見ると売りにくい物件で、その理由は外壁も屋根も錆びたトタンで出来た大きなガレージが併設されている事、家にはリビングが無く、あるのは床がコンクリートの土間だけです。
田舎の家ならたまにありますが、前の持ち主はそこに機械を置いて作業場にしていたらしく、併設したガレージも作業スペースだったようで、しかも築28年なのでだいぶガタが来ています。
僕は大きな農作業小屋が欲しかったのと、別に借りている畑で野菜を作って、漬物などを大量に造る予定なので非常に好都合なのですが、普通の人ならガレージを壊し、リビング工事をしてからじゃないと住まないそうで、築28年の家にそれだけ費用をかける人はいないそうです。
前置きが長くなってしまいましたが、前にも同じような家を検討した事があって、その時もそうだったのですが、建蔽率も容積率もかなりオーバーしています。前に相談した時は、自分がリスクを負うだけで、買う事自体は違法じゃないので買ってもいいのでは？と回答貰いましたが、やはりとても気に入ったガレージなので市役所から取り壊せと言われるのが不安です。
それと現金では買えない金額なので住宅ローンを借りる必要がありますが、その為には少なくともガレージを壊さないと無理だという事です。
それでもどうしても欲しいと不動産屋に言ったら、「ガレージは簡単な作りなので一旦壊しましょう。で、住宅ローンが下りたらもう一度組み立て直します。費用は50万円ほどです」と言われました。
ありがたい提案なのですが、本当にそんな事が可能なのでしょうか。
もうひとつ問題があるのですが、内容が全く違うので、別に質問します。

回答No.4

kei1966 · ベストアンサー

あら、お隣の土地が買えるのならそれはベストでしょう。
銀行も借地ではいい顔しないと思いますのでとなりの一部を合法になる程度購入でき、銀行ローンも全てつけられるのなら万々歳です。
不動産屋も違法提案でなくそういう方法を提案すればよいのに。
不動産屋にはそのためにもうすこし動いてもらったらどうでしょう。
違法増築をやる人はいますが、強制撤去のリスクは低いもののこのように売買の時に不利なので良~く考えてもらいたいものですよね。素敵なガレージも壊さずいけるといいですね。

お礼

隣の土地も一緒に買えないか不動産屋経由で聞いてみます。
少し先が見えてきました。ありがとうございます！

回答No.3

heppiri

＞違法ですよね…。この違法というのが僕が収監されるほどの違法なのでしょうか、それとも罰金を払うとか壊すとかでしょうか。いずれにしろ前科になるんですよね…。

今のところ、この程度の違法建築で収監されたという話は聞いた事がありません。

＞建蔽率はオーバーしているのは、物件の資料に記載してあるので確かだと思うのですが、聞いたところによると10平米程度だそうです。なので、ガレージを10平米分壊すだけでも構わないという事なので、それも視野に入れてみます。

建築基準法では、土地の所有者の定めはありませんので、
例えば、隣地の方に同意を得て、建築基準法上のみ、
隣地の土地を必要面積を借りておく方法もあります。

お礼

なるほど、隣の土地を借りるだけでもいいですね！
可能性がみえてきました。ありがとうございます！

回答No.2

kei1966

ガレージの解体組み立ては「違法」のご提案ですね。建築士法では違法のご提案は違反ですが、宅建業法では違反ではないのでしょうか。

ローンは法律違反者に貸さない方向です。皆さんの税金を使って経営たてなおした銀行が法律違反者に金を貸すとは何てことだ！ということでそうなっています。それがガレージの解体が条件ならあなたにその建物を買うメリットはないと判断するのが普通でしょう。

買うことは違法ではありませんが、所有した建物を確認申請の通りに合法に管理する責任があるのは所有者です。

確かに財産権のせいか強制取り壊しは数が少ない案件ですがね。再度建築行為（リビング増築等）はまずできません。ま、建蔽率オーバーならもちろんできないですね。

違反建築でも欲しい・・・不動産屋にとっては願ったりかなったりですね。違法行為だろうが売り抜けるなら多少のことは指南してくるでしょう。違法者は購入者であって不動産屋ではないことになるでしょうから。

違反することも要望のひとつであるなら購入できないことではないでしょうが
まさかそんなことはないと信じてますよ。そんなことまでしてがたの来ている建物を購入したいのでしょうかねえ。

お礼

回答ありがとうございます。

違法ですよね…。ガレージはオールドアメリカン調で、アメリカの田舎にある馬小屋のような感じで、どうしても手に入れたいと思っています。恐らく持ち主の趣味で、自分で建てたんじゃないかと思ってます。

一つお聞きしたいのですが、その土地の隣に車三台程置ける空地があります。今回買いたい家の土地は隣同士なのですが、その土地を買うと、建蔽率や容積率というのはクリアできるものなのでしょうか。それとも既に立ててしまっている以上、土地を買い足しても駄目な物は駄目なのでしょうか。
その方法で大丈夫なら、持ち主に交渉してみようかなと思ってます。

回答No.1

heppiri

>市役所から取り壊せと言われるのが不安です。

28年も経っているのなら、まず言われないでしょう
少なくとも、撤去命令には至らないと思います。

＞ガレージは簡単な作りなので一旦壊しましょう。
で、住宅ローンが下りたらもう一度組み立て直します。

これは、明らかに違法です。

＞建蔽率も容積率もかなりオーバーしています。

失礼ですが、本当にかなりオーバーしていますか？
ちゃんと、建築士さんなどに調べてもらいました？

また、既存建物の場合、不適格建築物と言って、現行法規には適合していないが、
以前には適合していて、色々な緩和が得られる場合もあります。

お礼

回答ありがとうございます。

違法ですよね…。この違法というのが僕が収監されるほどの違法なのでしょうか、それとも罰金を払うとか壊すとかでしょうか。いずれにしろ前科になるんですよね…。
建蔽率はオーバーしているのは、物件の資料に記載してあるので確かだと思うのですが、聞いたところによると10平米程度だそうです。なので、ガレージを10平米分壊すだけでも構わないという事なので、それも視野に入れてみます。
不適格建築物かどうかは分からないのですが、家を建てた時期とは10年ほどズレがあります。少なくとも大工さんがキチンと建てたガレージでは無い印象なんですが、錆び具合が素敵で、古いポスターが貼ってあったりで、壊すのは忍びないのです。何とかこのまま手に入れたいと思っていますが住宅ローンが駄目かもと不動産屋に言われたのが一番気がかりです。