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借地の売買問題とは？
- 祖母からの相談で、大祖母名義の土地を借地で所有しています。
- 祖母が年を取ったため、土地を住人に買い取ってもらいたいと要望していますが、売買交渉が難航しています。
- 親戚を通じて売買交渉を行っているが、受け入れてもらえるか不安で、司法書士に相談することを考えています。
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■「売買の交渉は、不動産屋にしたらいいのでしょうか？」 借地権者と長年のお付き合いで良い方向に話をもっていけそうな感じですと特に依頼する必要性はないかと思いますが、底地の売買については経験と交渉力と法律の知識等が必要になりますので業者に依頼する方が近道かもしれません。 実際このような問題は多く、借地権や底地の売買に力を入れている業者も数多くありますので信頼の置ける業者を紹介して頂くのも良い方法だと思います。 （中には悪徳業者もいますので注意してください） ■「司法書士さんに相談してみようと思うのですが」とありましたのでその際の予備知識として一般的な対策について書きますね。 １．「借地人に底地を売却」 借地人に購入の意思が無ければ成立しません。 この方法は、地主・借地人の双方が底地の価格に折合いを付けることが困難な場合が多いです。 ただ「先方も土地と家屋が一緒でないと売買できないですし、デメリットもあると考えます。」は全くその通りで、借主はこの機会を逃すと完全所有権として将来売却が難しいケースも考えられますので、その事を交渉材料とします。 ２．「底地を業者等の外部に売却」 貸地整理法としては良い方法なのですが、一般には難しい方法です。 借地権付の底地を購入する買い手を見つけることがまず難しいということと、仮に購入者も将来土地を売却して売却益を期待することは難しいと理解していますので、一般に収益還元法（賃料収入から利回りを逆算）で底地の価格を判断しますが、賃料が一般には少ないケースが多く、売買価格が低くなるケースがほとんどです。 以上の理由から価格が下がることは仕方ないことなのですが、売主として納得できるかどうかがポイントです。 ３．「底地と借地権を一定の割合で等価交換」 底地と借地権を一定の割合で交換し、互いに完全所有権とする方法です。敷地面積が広い場合には有効な方法です。 等価交換は税務上譲渡がなかったものとみなされ課税の繰延べが可能です。 税法上の交換条件として ・互いにが1年以上保有 ・交換を目的としたに取得ではないこと ・交換後も従前の用途に供すること ・交換差金が支払がある場合は、高い方の20％以内であること。 交換差金を受取った場合は、交換差金については譲渡所得税の対象になります。 ４．「底地を借地人が他に所有している更地と交換」 上記３の等価交換と同じ考え方で課税の繰延べができ、また借地上の家を取壊す必要がないというメリットがあります。 この方法は借地人に底地分と同じ価値がある土地を所有している必要があります。 ５．「地主の他の土地と借地権を等価交換」 御質問内容からは借地上の建物は年数が経っていると判断できます。借地人が借地上の家を「建替」を申出した場合は通常、承諾料を前提に考えますが、逆にチャンスと捉えて交換を申し出ます。等価交換のメリットは上記の通りです。 ６．「底地と借地権を共同売却」 借地上の建物が古く借地権者が建替えを考えているような状況であれば提案の価値ありの方法です。底地だけで売却するよりも高い値段で売却できる可能性があります。 底地・借地権割合は路線価図の借地権割合が参考になりますがあくまでも目安ですので、双方の話合いによって底地・借地権割合を決定します。 ７．「等価交換マンションの建設」 底地・借地権割合の価格相応の専有面積を取得する方法ですが、マンション用の広い敷地が前提になります。 ８．「土地所有者が借地権を買取り、その後転売する方法」 あくまでも借地権者が借地権を売る意思がある場合なのですが、外部に借地権を売却するのは難しい事を話して安い価格で借地権を買取り、完全所有権として外部に売却する方法です。 ９．「現状維持」 御質問の意思には反しますが、適正な賃料収入があれば他で運用するのと同じと割り切ってしまう・・・。地代が周辺の相場と比較して低いようであれば、これを機に賃上交渉するのも一つの方法です。そして時期をみて借地権が買取の意思をあらわしたときに有利に話を進める・・・。 一般的に考えられる方法は以上です。 ケースによって対策も総合的に判断する必要があります。 専門家の意見を参考にし、借地人の意思も尊重しつつ、互いの妥協点を見つけるしかないですね。 地道な交渉が続くかと思いますが、良い方向に話が進むこと願っています。
その他の回答 (2)
- SSSIN
- ベストアンサー率62% (547/875)
■「どのようにすれば、売買できるのでしょうか？」 借地権が存在していることを前提に回答をしますと 土地を借りている借地権者は法律上強い立場にありますが 底地の所有者は逆に弱い立場にあります。 まず、底地の買取価格の算定方法として収益還元法、取引事例比較法、割合方式 等 色々な方法があります。 ただ、その方法等で評価した金額で売却ができる訳ではありません。 借地権者が底地の購入自体を了承しない、了承してもその提示した金額で合意が取れなければ契約そのものが成立しません。借地人が借地について正当な権利を持つ限り、売買に応じるか否かは借地権者の自由です。 ■司法書士さんに相談してみようと思うのですが、受けてくれるでしょうか？ 法律的な事については相談にのって頂けると思いますが、中間に入り売買の話を調整・交渉するようなことは通常ありません。 ■どのような準備が必要でしょうか？ ・借地の契約書 ・登記簿謄本 ・固定資産評価額と固定資産税額が把握できる書類 等
お礼
アドバイスありがとうございます 大変参考になりました。 16日に詳しく親戚の人と会うことに成っています まずは状況を確認して司法書士など相談していきたいと思います ほんとにありがとうございました
補足
＞法律的な事については相談にのって頂けると思いますが、中間に入り売買の話を調整・交渉するようなことは通常ありません。 売買の交渉は、不動産屋にしたらいいのでしょうか？ 教えていただければ幸いです
- jujuta
- ベストアンサー率16% (31/192)
土地を欲しくない人に売りつけても仕方がない ような気がするのですが…。その住人の方には 買い取り義務があるのですか？ 最寄の不動産屋に相談されてはいかがですか？
お礼
アドバイスありがとうございます 住人の方には買い取る義務はありません。 ただ、先方も土地と家屋が一緒でないと売買できないですし、デメリットもあると考えます。 あくまでも先方の意思を尊重することが重要になります。 先方がだめなら、他に所有権を移転することを検討します 最寄の不動産に相談してみます
お礼
お礼が遅れて申し訳ありません。 すごく参考になりました。 借地問題長く続くと思っておりますので 一つ一つ問題解決し、交渉をしてみようと思っております ただ、あの後色々調べましたが、農地として登記してるようです。 ありがとうございました