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177条の第三者に「賃借人」が含まれるかという問題についての考察
177条の第三者に「賃借人」が含まれるか？？ まず、177条の第三者の定義はいくつかあるが、判例は「当事者及びその包括承継人以外で不動産に関する物権の得喪および変更の登記の不存在を主張する正当の利益を有する者」とし、一方で有力説（対抗問題限定説）は「問題となる物権変動と両立し得ない権利関係にたつ者」と定義づけている。 それでは、177条の第三者に「賃借人」が含まれるのだろうか？？例えば、次のような場合である。 Ａは所有する建物甲をＢに賃貸していた。Ａは甲をＣに売却した。Ｃは未だ登記を備えておらず、Ｂに対して(1)賃料請求または(2)明け渡し請求を行った。Ｂは当然Ｃの登記の不備を理由に請求を拒んだが、さてここでＣは登記なしに上記のような請求を為しうるのだろうか。 通説は「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」とし（内田 民法１ p446）、判例は単に「第三者に当たる」から登記が必要と説く。しかし、このような考え方はあまりに包括的で、もっと細分化して論理を組み立てる必要を看過しているといえる。 つまり、賃借権が対抗要件を備えているかどうか（登記されているか、借地借家法の対抗要件を備えているか）を度外視しているといわざるをえない。 賃借権が登記されていなければ、ＡからＣへの売買によって当然には賃貸人たる地位は移転せず、Ａ－Ｂ間の賃貸借契約は依然続いている（特約があれば別）。この時、譲受人Ｃにしてみれば自己の不動産がＡ－Ｂ間の賃貸借の目的物となっているだけで、何の負担も負わないのが当然である（債権には絶対効などない）。逆に、賃料請求も行えない。よって、ＣにとってのＢは自己の不動産上に居座る不法占有者（無権利者）にずぎず、判例・通説どちらの定義を用いたとしても、177条の「第三者」に当たらず、Ｃは登記なくして明け渡し請求が可能である。Ｃに可能なのは債権侵害による不法行為責任と債務不履行責任の追及だけである。 賃借権が登記されていたならば、ＡからＣへの売買によって当然に賃貸人たる地位の移転が生じる。結果、Ｂ－Ｃ間で賃貸借契約が結ばれたことになり、賃借権を否定することなど出来なくなる。では、登記なしに賃料請求は可能であろうか。この点、判例は上記のように対抗関係にたつとし、通説は本来の対抗関係ではない（「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」）が、賃料の二重払いを避けるために権利保護要件としての登記が必要と解す。確かに、賃料請求の場面においては「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」ということは可能であろうから、結果的に登記が必要だという点では共通する。 それでは、明け渡し請求の場合はどうか。この場合、明け渡しといっても新賃貸人たるＣが賃借人たるＢに対して明け渡せなどということは賃貸借契約によりできないはずだから（合意解除は別）、Ｂに出て行ってもらうには契約が期間満了かつ不更新で終了するまで待つか、Ｂの賃料不払いによる債務不履行を原因とした解除をするしかないであろう。そして、賃料不払いという状態が生じるには上記のように登記を備えて賃料請求できる立場にある必要にあるから、結局明け渡してもらう（債務不履行解除）には登記が必要となろう。 余談だが、178条の第三者に賃借人が含まれるかどうかについて少し述べる。 動産の賃貸借の場合、対抗要件は備えられないから、動産が第三者に譲渡された場合、賃借人は譲受人にしてみれば無権利者であり、何の負担も負わない。この結論は不動産の賃借権が対抗要件を備えていないのと結論は同じである。 畢竟、やはり賃借権が対抗要件を備えているかどうかというのは重要であると解する。 このように私は考えるのですが、どこかおかしいところがあるでしょうか。多くの基本書を読みましたが、このように分析しているものはなかったので不安におもっています。とんでもない思い込みのような気もしないではないのです。 皆様のご意見を伺いたいと思います。よろしくお願いします
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>逆に、賃料請求も行えない。よって、ＣにとってのＢは自己の不動産上に居座る不法占有者（無権利者）にずぎず、判例・通説どちらの定義を用いたとしても、177条の「第三者」に当たらず、Ｃは登記なくして明け渡し請求が可能である。 ここが誤りです。BはCに対して賃借権を主張できませんが、CもBに対してその所有権を主張できません。CはBに対してその所有権を主張できないのですから、CはBに対して所有権に基づく土地の明渡請求もできません。 御相談者の主張を前提とすると、AがBのために賃借権を設定した後に、AからCに所有権が移転したが、AからCへの所有権移転登記がなされる前にBの賃借権設定登記がなされたとしても、BはCに対してその賃借権を対抗できなくなるということになってしまいます。
お礼
回答ありがとうございます。 「BはCに対して賃借権を主張できませんが、CもBに対してその所有権を主張できません。CはBに対してその所有権を主張できないのですから、CはBに対して所有権に基づく土地の明渡請求もできません。 御相談者の主張を前提とすると、AがBのために賃借権を設定した後に、AからCに所有権が移転したが、AからCへの所有権移転登記がなされる前にBの賃借権設定登記がなされたとしても、BはCに対してその賃借権を対抗できなくなるということになってしまいます。」 とのことですが、それは、 「所有権の登記をＡからＣに移してはいないので、その段階ではＢはＡにかけあって賃借権の登記を行うことができる。よって、もしそのようなことがおきれば、結局賃借権が対抗要件を備えていた場合の処理になる」 という理解でよろしいでしょうか？？ なるほど、Ｃが所有権を備えていない場合はそのような状況が起こりうるのは失念しておりました。普通、登記していなかった賃借権者は登記しようとやっきになるでしょうから、結局賃借権が対抗要件を備えた場合の処理になる。 確かに、その通りだと思います。 でも、Ｂが怠惰な人間で、賃借権の登記に発心しなかったら、やはり177条の第三者に当たらず、Ｃは所有権登記なしで明け渡し請求できると解します。 もっとも、そのようなケースは少ないでしょうし、明け渡し請求されれば、さすがに怠惰なＢもＡに掛け合うでしょうしね。 このような理解であってますでしょうか？？
＞「たかだか基本書にでてくる言葉の使い方にこんなに文句を言ってしまって」 いやいや、そうは思いません。 日本の法律学は「ドグマ主義」に陥ってますので、その弊害は取り除かないとないといけません。かっての法務大臣三日月先生も言ってました。 そのドグマ主義弊害の担い手が書いているような本が、実は言葉使いが悪くて理解ができない、あるいは理解が困難であるというとっても興味深い現象がおきているのだと思います。 法律、特に民法などは誰が読んでも判るようなものでなくては本来いけないのだと思いますが、みだりに解釈が走ってもいけないので、逆に「どういう意味なのだ」という困った事になるのですね。 それにしても、民法の条文改正が行われたので、時代は変化してるのですね。 私は２０年以上前に民法を勉強しましたが、１７７条は 「登記は勝つ」と覚えろ！！でした。 背信的悪意者排除論は判例であって、判例研究をすればするほど１７７条の意味がわからなくなってくる。魚津税務署事件は特殊な例であって、その判決を判例としていくのは問題だ。などと論じて興に乗ってました。 基本書の読み込みは大事ですが、取るに足りない細かい事にこだわってると勉強がはかどりませんよ。 「一言でいうと、どうなんだ」が実務では大事です。 １７７条で口角泡を飛ばした昔を思い出しました。ありがとう。
お礼
＞基本書の読み込みは大事ですが、取るに足りない細かい事にこだわってると勉強がはかどりませんよ。 「一言でいうと、どうなんだ」が実務では大事です。 確かにその通りだと思います。 基本書のすみをいくら考えても、知的欲求は満たされども、司法試験等には受からないですし、実務では役に立つ場面は少ないでしょう。学者にでもなればべつでしょうが。 ＞１７７条で口角泡を飛ばした昔を思い出しました。ありがとう。 いえいえ、とんでもございません。こちらこそ実務で活躍なさっている専門家でいらっしゃるrollan様のお言葉は、実務家を目指している私にとって大変ためになるものでした。 ご教授ありがとうございました。 またよろしくお願いします。
私見を述べさせてもらいます。 賃借人の対抗要件は「居住してる」から備わってます（借地借家法）。 事例では「新しい不動産の所有者が、その所有権を持って賃借人に家賃請求をする、又は立ち退きを請求できるか」が争点だと思います。 民法の１１７条では、登記がない奴は第三者に所有権を主張できない、と言ってるのですから、そのとおりです。 賃貸人は背信的悪意者ではないのですから、第三者にあたらないのは明白です。 私が賃貸人なら「所有権登記を貴方のものにしてから話をしてくれ」というだけです。 私は民法１７７について、野球でいう「スリーストライクでアウト、スリーアウトでチェンジ」というルールと同じだと思います。 登記は勝つ、です。
お礼
回答ありがとうございます。 「賃借人の対抗要件は「居住してる」から備わってます（借地借家法）。」 というのは、他の回答者様にもお答えしましたが、私も当然考えていました。 賃借権が対抗要件を備えるには 1、民法605条による登記 2、借地借家法10条による建物の所有権登記 3、借地借家法31条による建物の引渡し が考えられますが、確かに実際問題不動産が建物の場合は3の要件を満たすことが多いとおもいます。 私が観念した、対抗要件を備えていない状況とは、例えば土地の賃借者で何の建物も建てていない場合です。 そのような場合の処理の仕方というのは、どの基本書でも学部の授業でもとりあげられていなかったので、ふとおもったのです。 そして、「明け渡し請求」に関してだけは「対抗関係に立つから登記が必要」とどの基本書にも書いてあるのですが、本文に書きましたように 「明け渡し請求」は相手方が対抗要件を備えているかいなかを考慮にいれなければ、すぐに請求できるものか、そうでないのかが変わってくるはずではないのかという疑問がわいたのが発端です。 相手方が対抗要件を備えていたら、新たな賃貸借契約が結ばれる（その実は更改ですが）ために、「賃借人」に対してすぐに出て行けなんていえないはずですから。 それなのに、基本書には単に「明け渡し」なんて言葉が普通に出てくるのでおかしく思ったのです 対抗要件を備えた賃借人に対して、明け渡しが言えるのは、いえるのは債務不履行による解除に基づいた場合だけですから。 よって、正しくは 対抗要件を備えていない賃借人に対しては即座に明け渡し請求ができるが、備えた賃借人に対しては契約解除した場合にだけ可能なはずです。 すいません、たかだか基本書にでてくる言葉の使い方にこんなに文句を言ってしまって。実際は、高名な学者の先生方は私が思っているようなことは百も承知なのでしょうが、きちんと書いといてくれないと、私のような初学者がとまどうこともあると思います。（中にはちゃんと書いといてくれている先生もいらっしゃるでしょうが） 迂遠な考え方につきあっていただきありがとうございました。また、ご教授お願いいたします。
- 87miyabi
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詳しい考察をなさっていますね。 ロースクール生の方でしょうか。 理屈としては、成り立ちうると思いますが、 借地借家法の観点が抜けています。 引き渡している時点で、対抗要件が備わってしまいますので。 余談ですが、答案では畢竟は使わないことをお勧めしますよ。
お礼
回答ありがとうございます。 私は今法学部の学生で、今年初めての司法試験を受けようと考えておりますので、今猛勉強中なのです。受からないとは思いますが、学部中にあと二回チャレンジするのもいいなと思うので。 「借地借家法の観点が抜けています。引き渡している時点で、対抗要件が備わってしまいますので」 というのは、私も考えていました。 賃借権が対抗要件を備えるには 1、民法605条による登記 2、借地借家法10条による建物の所有権登記 3、借地借家法31条による建物の引渡し が考えられますが、確かに実際問題不動産が建物の場合は3の要件を満たすことが多いとおもいます。 私が観念した、対抗要件を備えていない状況とは、例えば土地の賃貸者で何の建物も建てていない場合です。 そのような場合の処理の仕方というのは、どの基本書でも学部の授業でもとりあげられていなかったので、ふとおもったのです。 もっとも、実際は87miyabi様のおっしゃられるように、対抗要件を備えていない場合は少ないとは思いますが、例えば耕作用に借りた土地とかの場合の処理はどうするのかなとおもいまして。 でも、こんな理論をこねくりまわしている暇があったら択一の勉強でもしろってかんじですよね。我ながら、しつこい性格だとは思います。 「答案では畢竟は使わないことをお勧めします」とありますが、畢竟って使ってはいけないんでしょうか？？あまり論文問題は解いていないので、そこのところよくわからないのです。「つまるところ」とか「結局」としたほうがよろしいのでしょうか？？
補足
すいません、 お礼の11行目の「賃貸者」は「賃借者」の間違いです。 申し訳ありませんでした。
お礼
回答ありがとうございます。 登記の共同申請主義を看過していました。 実際問題、BがAに賃借権の登記をかけあっても、Aが了解しなければ登記は不可能。登記を請求できる判決があれば別ですが、そうでなければ所有者が進んで賃借権をつける事はまずありえない。よって、つまるところ耕作用に土地を賃借した場合などでは、登記を備えることなどできず、所有権登記のないＣの明け渡し請求に甘んじる。 解決策としては、賃借権ではなく初めから永小作権を設定しておくことが考えられる。 という理解でよろしいでしょうか？？ なるほど、永小作権は物権ですので大抵の場合初めに設定契約をなした場合に登記をそなえることが多いでしょうから、問題ないですね。 いやはや、考えれば考えるほど先がみえないですね。 我妻先生が「物権変動は民法の迷路」とおっしゃっていたそうですが、まさにその通りですね。 もう、この問題は切り上げたいと思います。他にもっと勉強しなければならないところが山ほどありますし。 本当に「机上の空論」だなと思います。このような疑問に長々とお付き合いいただきありがとうございました。 またよろしくお願いします。