賃借料と転借料の差額はどこへいくのでしょうか

質問

「賃貸人Ａの承諾を得た転貸がされている場合、Ａは賃借人Ｂだけでなく、転借人Ｃに対しても賃料を請求できる。ただし請求できるのは、賃借料と転借料のうち、安いほうである」

このような文章が民法の本に掲載されていて、下記のような図がふたつ掲載されていました。

賃貸人Ａ→（賃借料10万円）→賃借人Ｂ→（転借料12万円）→転借人Ｃ

賃貸人Ａ→（賃借料12万円）→賃借人Ｂ→（転借料10万円）→転借人Ｃ

違和感を覚えたのが後者のケースです。差額の2万円はどこへ消えたのでしょうか？　民法上で安いほうしか請求できないと決まっているなら、賃貸人Ａの取り分が減ってしまいます。

なので、安い賃料で又貸ししている賃借人Ｂに損害賠償を求めることはできないのか？　そもそも承諾しているので、賠償請求は無理か？

それ以上に、現実的にこんなケースが存在するのか？　という違和感を抱くに至りました。賃借人Ｂは損はしていないように思うのですが、こういうケースが生じる場合とは、どんなときなのでしょうか？

それから、もうひとつ。「Ａは賃借人Ｂだけでなく、転借人Ｃに対しても賃料を請求できる。ただし請求できるのは、賃借料と転借料のうち、安いほうである」とは、賃借人と転借人のふたりに、同時に請求することはできないと解釈してよいでしょうか？

回答No.3

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

差額はどこにも消えていません。

＞賃貸人Ａ→（賃借料10万円）→賃借人Ｂ→（転借料12万円）→転借人Ｃ

この場合，ＡがＣから受け取ることができるのは，賃借料相当額の10万円だけです。
ＣがＢに対して支払うべき額は10万円ですが，ＡがＢに対して請求できる額は
10万円しかないため，ＡはＣから10万円しか受け取れないのです。
残り2万円はＣからＢに支払われます。

＞賃貸人Ａ→（賃借料12万円）→賃借人Ｂ→（転借料10万円）→転借人Ｃ

この場合，ＣがＢに支払うべき額は10万円だけで，Ａから請求を受けたとしても
10万円支払えば足り，残り2万円を支払う義務はありません。
残り2万円はＢがＡに支払うだけです。

現実的にもこういう場合はあるんじゃないでしょうか。
ＢはＡから部屋を借りていたが，都合によりその部屋を一時的に使わなくなった。
あくまでも一時的なものなのでＢは賃貸借契約は解除したくないが，
家賃12万円を支払わなければならないというのはつらい。
そこで知り合いのＣにその期間限定ということで10万円で転貸したいと思った。
大家であるＡも家賃さえもらえれば良いということで，
Ｃから10万円を直接取り立てることができれば家賃徴収の保険にもなりますから，
転貸借を認めるということはあり得ることではないかと思います。

なお最後の同時請求については，たとえば上記後者の例では，
民法第613条2項に基づいてＢには12万円を，Ｃには10万円をそれぞれ請求でき，
もしもＣから10万円領収した場合には，Ｂからは2万円のみ受け取れることになる
（そうしないと不当利得になってしまう）のではないかと思います。

お礼

具体的な事例をあげての説明、ありがとうございました。
わかりやすかったです。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。お礼文中に示されたサイトをみて来ましたが、どこにも「請求できるのは、賃借料と転借料のうち、安いほうである」なんて書いてありませんでしたよ。

　いたって当然のことが書いてありましたが？

　そのサイトに書いてあることを、質問者さんが示された事例に当てはめて書くと

★賃貸人Ａ→（賃借料12万円）→賃借人Ｂ→（転借料10万円）→転借人Ｃ

　の場合、「Ａは、Ｃには10万円しか請求できない」。

　と書いてあるだけです。

　Ａが、家賃12万円で貸したはずの「Ｂ」に、10万円しか請求できない　とはどこにも書いてありませんでした。

　ＡはＢには12万円請求できるんですよ。

　もちろん、請求されてもＢが支払いを拒否するかもしれませんが、それは「Ｂに対して12万円請求する"権利が無い"」というのとは違います。

　Ｂに支払いを拒否されたら、ＡはＣに「10万円払え」と請求できます。

　Ｃが10万円払ったら、こんどＡはＢに2万円の請求ができます。

　Ｃからも拒否されて12万円まるまる払ってもらえなくても、税務署は「取る権利があるんだから取れ。取らないのは取らないおまえの勝手！」と言って、最初から12万円相当の税金（税率50％なら6万円）を課してきます。それはまあ余談ですが。
　(^O^ ;;

　質問者さんがご覧の「本」のほうが悪いんじゃないでしょうか。

お礼

>質問者さんがご覧の「本」のほうが悪いんじゃないでしょうか。

かもしれません。

転貸借が生じている場合、貸主は借主にも転借人にも請求できるとはありませんでしたから。それから差額分の請求についても。

これは複数のテキストに当たったほうがよさそうですね。
お手間を取らせました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　いま自宅で条文を確認できないのですが、「ただし請求できるのは、賃借料と転借料のうち、安いほうである」というような明文とか最高裁判例がありましたっけ？

　ある、という前提で回答しますが、大家は、転借人だけではなく賃借人へも請求できますので問題はありません。「賃貸人は賃借人に対しても権利を行使できる」という趣旨の条文は見た覚えがあります。差額を賃借人に請求すればいいのです。

　賃借人が支払う賃料よりも転借人の支払う転借料が安いケースというのは、会社が借りて、それを従業員に転貸する（差額は住宅手当扱い）場合などに生じます。

　もう一つのお尋ねについても、いまは調べることができませんが、大家の立場として、「取れる所から取らないと、取りはぐれる」という場合が多々あります。

　言い換えると、両方同時に請求しないと困る場合があるのです。例えば、賃借人に対し「相当な期間を定めて催告」し、ダメだったら転借人に「相当な期間を定めて催告」していたら、ダブル催告期間ですごく長い期間待たされます。その間に逃げられたりして。

　他方、両方からダブルで受け取る権利を否定する（片方が払ったら他方に対する請求は無効になるという）取り扱いをすれば、賃借人も転借人もなんら不利益はありません。

　で、お読みのテキストにも、賃借人と転借人は「不真正連帯債務の関係になる」とか、おそらく説明されていると思いますが、いかがでしょう。

　大家の立場で言うと、利害関係が複雑怪奇になる転貸なぞ認めない方がいいんです。どっちにも請求できるというようなメリットがないと、誰も転貸承諾なんてしないでしょうね。

お礼

「ただし請求できるのは、賃借料と転借料のうち、安いほうの値段である」、との条文や判例はわたしも分からないので、参考サイトを掲載しておきます。

http://www.erajapan.co.jp/lend/useful/q_a/vol/040.htm

>大家の立場として、「取れる所から取らないと、取りはぐれる」という場合が多々あります。

そういうわけで、賃借人と転借人に同時に請求できることを認めているわけですね。

「不真正連帯債務の関係」という言葉は別のところで出てきました。賃貸借の転貸・賃借権の譲渡のこのページでは出てきませんね。

もっと詳しいテキストなら出てくるかも。

なぜ、そんな決まりになっているのか書いてあるテキストがあればいいのですけど、入門書レベルでは「とりあえずこうなっている」、程度の書き方しかできないみたいですね。

全体像を理解して、もっと詳しいテキストで学んでみます。