賃貸人と賃借人の修理の負担

質問

賃貸人と賃借人の修理の負担

　■皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　賃貸借契約で、特約条項があり、以下のような記載があります。
　賃貸人と賃借人の修理の負担を書いています。
　しかし、ここで、賃貸人が、契約時に使用を供与するもので記載されていない
　エアコンの修理
　換気扇の修理
　ソーラ温水器
　夜間温水器
　冷蔵庫
　ベット
　テレビ、ラジオ、時計
　扇風機

　の修理負担は、一般にどのように解釈されるべきでしょうか？

　初期的な故障は、賃貸人が負担するものとします。初期的な故障とは、入居後一年以内とかに故障が発見された場合です。

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、
　　よろしく教授方お願いします。 敬具

回答No.1

heartpapa · ベストアンサー

以下、賃借人の責めに帰さない、通常使用による破損や故障が大前提です。

賃貸借における賃貸物の修繕義務は、賃貸人負担が原則です。（民法606条1項）
ですから、ご質問に列記されている物を、例えばレンタル店等がそれぞれ単品で貸し出していたとすれば、通常使用による故障の場合に、修繕義務は賃貸人側にあることになります。

また、ウィークリーマンションのような形態で、日、週、月単位で部屋を賃貸する場合には、通常、基本的な家具や電化製品等は、予め各部屋に用意されていますので（賃貸人側が提供していますので）、これらの通常使用による故障の場合の修繕義務も当然賃貸人側にあると考えられます。
別の見方をすれば、これらの修繕費や償却も念頭に入れ、賃料が設定されているということです。

ご質問の不動産賃貸借の場合の賃貸人負担、賃借人負担の別の基準は、リンク先を拝見し、個人的には以下のように解釈しました。

不動産賃貸の性質上、住むという基本目的に支障を来たす設備の破損や故障については、賃貸人負担。
より快適に住む、という為の、言わば二次的な設備、機器についての破損や故障については、賃借人負担。
※あくまで、個人的見解ですので、異論も多々あるかとは思います。

仮に、この基準で、ご質問に列記された物の修繕義務の帰属を考えるとすれば、すべて賃借人が負担、となるように考えられます。
※個人的には、エアコン、換気扇、ソーラ温水器、夜間温水器についてこの基準を適用することには、多少の違和感を感じはしますが。

また、ご質問文にある「初期的な故障は、賃貸人が負担するものとします。」という一文が、例え、契約の特約条項に入っていなかったとしても、仮に、これが賃貸人、賃借人間での契約時の合意事項だとすれば、その反対解釈として、初期段階以降の故障は、賃借人の負担という解釈が十分成り立つようにも思います。

ただ、当該賃貸借の賃料が、元々これらの物の賃料も含み、相場の家賃より明らかに高く設定されているような場合ですと、いかなる物の故障の場合においても、賃貸人負担となる、ということは、これもまた自然な解釈だと思います。

> … の修理負担は、一般にどのように解釈されるべきでしょうか？

結局、特約条項にも記載の無い、ご質問で列記された物に関しては、実際に故障してその費用負担をめぐり争いが生じ、それが訴訟にまで発展し、そこで下される司法判断、これを待つ以外に、一般的な解釈基準はないのではないかと考えます。
また、仮に、簡裁や地裁レベルで（列記された物に関する費用負担の）司法判断がなされたとしても、それはあくまでそのケース（より正確には、諸条件等似通ったケース）にのみ適するものであり、それが即費用負担の基準として一般的に通用するものになるとは、個人的には思えませんが。

お礼

heartpapaさん、そして、みなさん、こんにちは、大宇宙です。いつも、回答ありがとうございます。

　回答は、一つではなく、色々な考えと回答があることが、分かりました。
　判決の場合も、一律の回答ではなく、ここの事情によって変わってくると言うのが分かりました。
　自分の家なら、自分の費用で直す。または、直さずにあきらめることでも、他人の賃借物なら直してもらえないかの心理が、働きます。
　はっきりしない以上、不明瞭な部分は、誤解の無いように契約書などで明言するべきと考えます。これは、将来のトラブルを防ぐでしょう。ただし、賃貸人と賃借人の信頼関係なので、条項に書いていない解決の方法も、あるかなと感じます。

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、よろしく教授方お願いします。 敬具